남희용 주택산업연구원장과 김현아 건설산업연구원 건설경제실장은 아울러 이같은 시장환경을 지속하려면 대책의 유연성(남희용 원장)ㆍ땜질식 처방이 아닌 멀리 내다본 정책(김현아 실장)등이 필요하다고 주장했다. 최근 수도권 위주의 집값 하락세도 일시적 현상에 그칠 것이라고 내다봤다.
 |
| 남희용 주택산업연구원장 |
▶ 4.1대책 발표 후 1년 간 주택시장 움직임을 평가한다면
남희용 원장(이하 남) “주택경기가 살아났다. 일련의 처방들이 거래활성화에 일조한 덕이다. 양도소득세 중과폐지, 취득세 영구감면 등이 시장환경을 개선했다. 저리의 생애최초주택구매 대출 등으로 내집마련 부담도 덜었다. 분양도 확실히 잘 되고 있다”
김현아 실장(이하 김) “거래가 회복됐다. 일시적이었던 경기부양책들 대신 (4.1대책에서)시장 체질 변화에 역점을 둬서다. 대표적인 게 취득세 영구감면이다. 예전엔 집을 사려 해도 정부가 세제혜택 주는 시점을 기준으로 삼다보니 ‘막달효과’ 직후 거래절벽이 반복됐다. 양도세 중과제 폐지도 일시적 2주택자 등의 부담을 덜어주는 등 시장 환경 자체가 굉장히 바뀌었다”
▶ 그렇다면 ‘주택시장 정상화’의 개념은 결국 매맷값 상승을 의미하는 것인가? 정부가 매매가를 떠받치기 위해 안간힘 쓴다는 비판도 있다
남 “일련의 지적들이 틀리진 않았다. 하지만 주택가격이 최소한도(물가상승률과 보조를 맞출 수준)로는 오름세를 타야 시장이 정상화 한다는 측면에서 4.1대책을 내놓은 것으로 보인다. 그래야 매수세가 살아날 계기가 마련돼서다. 작년이나 재작년은 집값이 전반적으로 10%대까지 내려간 상황이었다. 거래도 부진했다”
 |
| 김현아 건설산업연구원 건설경제실장 |
▶ 하지만 가계부채는 줄어들 기미가 안 보인다. 일각에선 ‘빚 내서 집 사라’ 대책으로 이같은 현상이 더 심해졌다고 판단한다
김 “빚 내서 집 사란 처방이 100점짜리 대책은 아니다. 집값 조달방식이 부채 뿐이란 것도 일종의 비극이다. 하지만 이를 경기부양보단 국민주거안정의 측면에서 볼 필요가 있다. 자가주택 자체가 지닌 주거안정성은 분명히 있다. 모기지를 통해 집을 사는 개념은 모든 선진국 사례에서도 볼 수 있다. 이는 다르게 말하면 ‘집값을 천천히, 나눠서 갚으라’는 의미다. 현재 모기지가 원리금 분할상환 형식인 것도 그래서다. 월세보다 좀 더 저렴한 이자비용으로 집을 사라는 공유형모기지의 취지와도 통한다. 금융의 힘으로 집 구매를 앞당긴다는 이점도 있다. 결국 임대(전세) 공급이 줄고 있는 상황에서 생긴 문제를 해결하기 위한 방안으론 적절했다고 본다”
▶ 최근들어 상승률이 소폭 꺾이긴 했지만, 전셋값은 크게 오른 상태다
남 “이제 전셋값은 더 이상 크게 오르기 힘든 구조다. 현재 월세가격지수와 월세전환율(전세금→월세 전환 비용을 연이율로 께산한 것)이 내려가고 있는 상황, 그리고 저금리 환경을 봐야 한다. 예를 들어 전세금이 1억원이고 은행이자가 3%일때 전환율이 6%라면 이 집주인은 월 60만원을 수익이 가능한 월세를 선호할 것이다. 그러나 지금처럼 월세공급이 늘어 전환율도 내려간다면 전세금을 은행에 넣어 받는 이자액과 큰 차이가 없어질 것이다.
결국 전셋값은 월세가격에 연동될 수밖에 없다. 따라서 월세가격 안정화가 정착해 세입자 받으려는 집주인들이 전셋가격을 더 올리지 못하는 시점, 그리고 집값이 최소 물가상승폭만큼 ‘안정적으로' 올라 매수심리가 살아나 전세로 사람들이 더 몰리지 않는 시점이면 전세도 안정될 것으로 본다. 최소 1∼2년 후 부터가 될 것이다”
▶ 2.26 임대차선진화 방안 중 세입자세액공제 관련, ‘과세미달자’들이 소외됐다는 지적이 있다. 2013년 국세통계연보에 따르면 2012년 귀속소득 기준 근로소득자 1577만명 중 세금을 내지 않는 과세미달자가 516만명이다. 과세미달자는 사실상 세금을 내지 않기 때문에 정부가 월세 세액공제를 해주더라도 돌려받을 세금이 없다. 즉, 기존 공제받고 있는 세금만으로도 신고소득 수준 이상이 돼 더 이상 환급받을 게 없는 것이다. 이들의 2012년 연소득(4인가족 기준)은 2064만원 미만의 중ㆍ저소득층이었다.
김 “2.26 방안은 주거복지대책은 아니었다. 소득수준 낮거나 주거빈곤층에 대한 배려는 빠져있었다. 대책 제목을 봐도 그렇다. 임대차시장 선진화는 한마디로 중산층 주거불안문제를 해소에 초점을 맞춘 것이다. 누락된 부분은 다른 쪽에서 보완할 필요가 있다.
집주인 입장에서 봐도 시장은 정부 의도와 다른 방향으로 반응했다. 임대소득과세에 대한 집주인들의 ‘징벌적 인식’이 팽배하다는 걸 정부는 면밀히 봐야 한다”
▶ 동시에 3월 말께부턴 수도권 위주로 기존 집값 하락세가 재현되고 있다. 일시적인가, 혹은 장기적인 추세가 될까
김 “큰 쇼크는 아닐 것이다. 4.1대책 및 일련의 조치들은 일시적 처방보단 시장 체질개선에 방점을 찍어서다. 최근 2.26 임대차선진화방안으로 시장심리가 위축되긴 했다. 그러나 향후 국회통과 과정에서 많은 변화가능성이 예측된다. 시장의 불확실성을 해소하는 방향으로 전개될 공산이 크다. 아울러 최근 시장 참여자의 행태는 매도호가가 지나치게 올랐을 땐 매수자들이 움직이지 않는다. 가격 리스크에 상당히 민감해져서다. 1분기 매도호가 상승세가 꽤 컸다. 따라서 현재 가격 하락세는 매수자들이 관망세로 돌아서는 시기와 맞물린다. 3월 이후 4월에 매수세가 줄어드는 타이밍과도 일치한다”
남 “일시적이다. 2.26 방안이 단기적으로 시장상황에 찬물을 끼얹어서다. 소득에 과세 있어야 한다는 이번 방안의 원칙론엔 동의한다. 그러나 발표시기가 지나치게 빨랐던 감도 없지 않다. 시장이 좀 더 회복하고 나서(올 하반기께) 나왔어도 늦지 않았다”
▶ 주택시장에 대한 정부의 추가 처방이 필요하다면
남 “연 월세소득 2000만원 이하 생계형 임대(월세)사업자에 주기로 한 2년 간 비과세 혜택을 영구화(化) 해야 한다. 비과세 혜택 대상도 월세소득수준 만으로 한정할 게 아니라, 다양하고 유연한 기준점이 필요하다. 월세만 받아 살아가는 이들의 임대소득세가 부과될 경우 더 문제될 수 있는 건 덩달아 부과될 각종 사회보험료다. 현재 임대사업자가 응당 내야 할 세금을 안 내고 있었던 건 맞다. 그러나 이들에겐 세금 자체가 주는 ‘공포감’이 상당하다.
아울러 LTV(담보인정비율)ㆍDTI(총부채상환비율) 등 대출규제도 상환능력을 개인별로 따져 탄력있게 적용할 필요가 있다. 이는 민간임대공급 활성화와도 관련있다. 다주택자인 임대사업인에게 저금리 레버리지의 혜택을 줘 수익성을 개선해주자는 것이다”
김 “최근 2.26임대차선진화방안은 중산층이 참여한 임대시장에 초점을 맞췄다. 전례없던 조치다. 한국의 임대차시장은 이제 체계화가 시작된 단계다. 무수한 조치들이 나올 것이다. 그러나 향후 땜질식 처방의 ‘대응책’은 (지난 한시적 조치들에서 경험했듯) 지양해야 한다. 대신 주택시장의 패러다임이 바뀐 환경에 적응하기 위한 장기적인 ‘정책’이 필요한 시점이다”
factism@heraldcorp.com
