신규분양시장 역시 후발적으로 영향을 미쳐 일부 호재지역을 제외하고는 수도권 외곽 및 지방권 아파트의 청약부진 현상이 나타나면서 점차 계약률이 떨어지는 추세다.
보다 더 큰 문제는 국회에서 임대차선진화방안 입법논쟁이 재연되면서 이 같은 후유증이 쉽게 가라앉지 않을 것이라는 점이다. 여야, 정부와 여당의 입장차이가 커 자칫 후속 입법이 표류하면서 시장에 악영향을 길게 미칠 소지마저 없지 않다. 때문에 시장을 되살릴 보완대책이 시급하다는 의견이 점차 커지고 있다.
임대사업자 유인을 위한 별도의 인센티브와 전월세 과세범위의 재조정, 과세전가방지 등 종합적인 보완이 이뤄져야 한다는 것이다. 시장 상황과 보완대책의 논지를 간추려본다.
▶회복 급제동…짙은 관망세 유지=모처럼 회복세를 보이던 서울 주택시장의 위축세가 두드러지고 있다. 특히 아파트 매매시장은 재건축의 가격 조정과 매수자들의 움직임이 위축되면서 상승폭이 줄어들고 있다.
단기간 가격 상승에 매수자들이 부담을 가진 가운데 정부의 임대차선진화방안이 발표되면서 관망세로 돌아선 것이다. 부동산 114에 따르면 지난 3주차 서울 재건축 아파트 매매가격은 10주 만에 하락세를 보인 가운데 낙폭이 -0.09%에 달했다. 단기간 가격이 급등한 강남권 재건축 아파트에서 가격 조정이 나타난 것이다.
일반아파트들도 매수세가 줄어들면서 이번주 0.04%를 기록하며 상승폭이 크게 둔화된 모습이다. 신도시와 수도권 역시 지난주 0.01% 변동률을 나타내며 오름폭이 줄었다. 신도시와 수도권도 매매시장이 주춤해지고 있다. 호가 하락현상도 두드러지지만 오른 가격에 부담을 느낀 매수자와 매도자간의 가격 차이가 커 계약이 이뤄지지 않는다.
저가매물이 소진된 것도 매매시장 냉각의 요인으로 중개업계는 분석하고 있다. 송파와 관악 등 도시형생활주택 및 오피스텔이 다량 공급된 지역에서는 임대소득과세방침에 따른 거래두절이 더욱 심각하다. 투자용 매물거래가 중단된 데 따른 것이다. 관심을 끌던 경매시장도 오피스텔과 도시형생활주택이 찬밥신세다. 낙찰가율이 지난 2월 85% 수준에서 73%대로 급락한 상황이다.
봄 이사철이 끝나가는 상황이어서 향후 주택시장 약세현상은 더욱 두드러질 전망이다. 예컨대 봄철 이사철 수요가 끝나고 임대차시장선진화방안의 국회 통과 여부를 지켜보자는 여론이 비등, 거래절벽 사태가 불가피한 처지다. 잠실 등 거래가 많았던 지역의 매매건수가 최근 급격히 줄어들고 있는 것이 이를 입증해 준다. 특히 공유형 모기지의 대상이 생애최초에서 5년 무주택자로 완화되어 실수요자 중심의 수요는 지속될 여지가 있으나 시장에 영향력이 큰 투자자들이 이탈, 매수시장의 활력은 더욱 떨어질 것으로 예상된다.
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| 2ㆍ26 임대차선진화방안 및 보완대책이 발표된 지 한 달이 지나면서 시장의 냉각 정도가 갈수록 심화되고 있다. 주택가격 오름세는 꺾였고 거래절벽이 다시 재연되고 있다. |
▶임대사업양성화 유인, 전월세 과세범위 재조정 되어야=임대차선진화방안에 대해 원칙적으로 동의하는 분위기다. 소득이 있는 곳에 과세가 따라야 한다는 원칙론적 입장과 그동안 논란이 되어온 부동산 세금의 투명성을 확보하는 데 불가피한 것으로 이해된다.
그럼에도 불구하고 시장 반감이 큰 이유는 전월세시장이 심화되는 상황과 주택시장이 회복되려는 시기에 이 같은 임대 수익 과세조치가 나온데 따른 것으로 분석된다. 확정일자 서류를 국세청이 확보했다는 것 자체만으로 미등록 임대사업자들의 불안감은 극에 달한 상황이다. 게다가 과세방침까지 천명한 상태이어서 고민이 깊다. 임대주택 등록 의무화만 해도 그렇다.
전월세시장에 태풍을 몰고올 소지가 크다. 사업자 등록이 강제화되면 세무조사의 표적이 될 수 있어 투자자들은 매수보다 매도에 나설 수 있다. 바로 이 같은 불안심리가 현재 주택시장을 짓눌러 거래동결사태를 불러온 것으로 해석된다. 더구나 임대차선진화방안에 따르면 전세는 2주택부터 임대소득에 대해 과세하는 반면 월세는 1주택이더라도 기준시가 9억원을 넘으면 과세대상이 된다.
이렇게 되면 상대적으로 월세 집주인들이 손해라는 인식이 확산될 수밖에 없고 이는 월세공급을 옥죄는 결과를 초래할 소지가 크다. 월세가 늘어나는 시대적 추세에 역차별에 따른 부작용이 뒤따를 수밖에 없다. 월세 임대사업을 기피할 공산이 커 이들에게 적절한 인센티브를 주는 방안이 필요하다. 전세와 월세의 과세범위가 재조정돼야 하는 이유가 여기에 있다.
전세 2주택 집주인 과세에 대해서도 좀 더 치밀한 연구가 필요하다. 현행 3주택 과세를 2주택 과세로 강화할 경우 과세 실효성보다 형평성이 떨어질 수 있다는 지적이 나온다. 자신이 살고 있는 집 외에 한 채를 전세 놓을 경우도 과세한다는 것이어서 걷히는 세금은 별로 없으면서 집주인만 옥좨는 결과를 가져올 수 있기 때문이다.
▶임대수익 과세 전가 방지, 세금조정 대안도 시급=전월세 임대수익에 대한 과세원칙이 자칫 약자인 세입자의 임대료에 더해지는 결과에 대해서도 논란이 일고 있다. 세부담이 세입자에게 전가될 수 있기 때문이다. 현행 시장이 공급자 우위의 시장이어서 이 같은 우려가 더욱 크다는 게 중론이다. 임대물량이 풍부하더라도 강남에서처럼 지역적으로 공급보다 수요가 많은 곳에서는 세금만큼 전가 내지는 별도의 편법 계약이 성행할 수밖에 없는 구조다.
전월세난이 해소되는 시점에서 과세 현실화의 속도 조절론이 설득력을 얻고 있는 것도 같은 이유다. 이미 강남권에서는 각서 등 별도의 편법계약이 등장하고 있는 것으로 알려지고 있다. 은퇴 후 고령자에 대한 임대과세 우대 대안도 제기되고 있다. 고령화로 다른 수입이 없는 상황에서 월 임대수입만으로 생활을 영위하는 경우 세부담을 덜어주는 것이 필요하다는 얘기다.
이번 임대차시장 선진화 방안과 보완대책은 국회의 후속입법과정에서 여야는 물론 정부와 여당 간에도 논란을 불러일으킬 소지가 크다. 그만큼 시장혼란은 당분간 지속될 수밖에 없는 처지다. 벌써부터 야당은 과세강화 방침을 밝히고 있는 반면 여당은 2주택자의 과세강화는 문제가 많은 만큼 현행대로 3주택자부터 임대수익을 과세하는 게 바람직하다는 입장을 밝히고 있어 조정과정에서 진통이 예상된다. 조세 형평성과 실효성, 국민적 정서를 어떻게 조율하느냐에 따라 향후 임대차시장은 물론 주택시장의 회복여부가 달라질 전망이다.
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