국토부 토지거래허가구역 60% 해제
그린벨트외 지역 투자자 관심 고조
경기 광명 KTX역 인근 개발 기대감
거래규제 풀려도 또다른 개발제한 발목


6일 오후 고덕ㆍ강일 보금자리주택사업지구. 이곳은 국토교통부가 해제한 서울의 토지거래허가구역 중 가장 많은 비중(13.16㎢중 6.38㎢ㆍ48%가량)을 차지한 강동구에 속해있다. 인근 A공인중개사 사무실은 이날 아파트 매매잔금 치르는 손님들을 상대하느라 분주했다. 기자가 ‘토지거래가 자유로워진 곳들 상황은 어떠냐’ 고 물었다. 김 대표는 대뜸 “별 영향 없을 것”이라며 “인근 땅 시장은 몇년 째 멈춰있다. 요즘엔 재건축(고덕2단지 등)같은 주택거래로 먹고산다”고 말했다.

국토부가 현재 남은 토지거래허가구역의 60%를 해제했지만 서울ㆍ수도권 땅 시장은 대체로 조용했다. 거래 시 지자체장 허가가 필요없어진 땅 중 그린벨트(개발제한구역)가 아닌 곳엔 외지인들이 이따금씩 관심을 가졌지만 과거 ‘투기바람’수준은 아니었다.

경기 광명시는 면적 3분의 1를 차지했던 거래허가구역 모두 풀렸지만, 이 중 보금자리지구는 대부분 그린벨트다. 현장에선 ‘거래 숨통이라도 트였다’며 안도하는 분위기였다. KTX광명역 인근지도 개발 기대감은 있었지만 큰 움직임은 없어보였다. 

토지거래허가구역이 풀린 서울 강동구 고덕동 93-1(고덕강일보금자리지구)일대. 지구지정 당시 설치된 안내판이 눈에 띈다.

▶매수심리 ‘정중동(靜中動)’=고덕강일지구는 지난 2011년 보금자리주택지가 된 후 땅 거래가 사실상 끊겼다. 단속이 엄격했던 탓이다. 거래 뿐 아니라 건물 하나를 짓는데도 구청장 허가를 받아야 했다.

강종록 한국공인중개사협회 강동구지회 분회장은 “최근 3년 간 고덕강일지구 토지에 관심을 보인 수요는 거의 없었다. 지금도 마찬가지”라고 전했다.

관할 구청도 이번 정부 조치가 토지거래 활성화와는 크게 상관 없을 것으로 내다봤다. 강동구청 관계자는 “최근 (토지)거래허가구역을 풀어달라는 민원이 10여건 정도 들어오긴 했지만, 워낙 매매가 없던 곳이라(토지 시장 활성화)기대는 안 하고 있다”고 말했다.

다만 거래규제가 풀린 땅 중 보금자리지구에 속했지만 그린벨트가 아닌 곳은 직접 답사오는 외지인이 종종 있었다. 개발 가능한 곳의 규제가 풀린데다 땅값도 오름세라서다. 서울시에 따르면 고덕강일지구 내 준주거지역 한 필지(면적 1591㎡)의 개별 공시지가는 2011년 ㎡ 당 26만8000원에서 3년 간 25%올랐다.

이곳에서 20년 간 농사를 짓고 있는 한 주민은 “보금자리주택, 업무지구 등 개발 소식에 (거래는 거의 없었지만) 값이 오르긴 했다”며 “이곳 땅을 찾는 외지인이 최근 1∼2명씩 보이기 시작했다”고 분위기를 전했다. 그러나 ‘투기’가 예상되는 개발지에 으레 들어서는 땅 전문 컨설팅업체 등은 찾을 수 없었다. 


▶대부분 개발 안 되는 그린벨트…‘숨통이 트인 정도’=광명시는 전체 면적 38.5㎢ 중 29.4%(11.321㎢)를 점했던 토지거래허가구역이 모두 풀렸지만 대부분 그린벨트다. 지역 공인중개사들은 그러나 2010년 지정 이후 감감 무소식인 보금자리사업지(가학동 413번지 등)에 묶였던 토지시장이 다소 회복될 것으로 기대했다. 적어도 현지 주민들이 보상만 믿고 땅을 담보로 진 부채를 조금이라도 털 수 있다는 기대감에서다.

장병환 한국공인중개사협회 광명시 지회장은 “4∼5년 간 보금자리 사업만 바라며 땅 담보로 은행에서 40억원을 빌린 현지 주민도 있다”며 “늦었지만 급한 사람들이 땅을 팔 수 있게 숨통이 트인 것 같다”고 평했다.

KTX광명역 인근(일직동 226번지 등)보금자리사업지가 아닌 곳도 거래가 자유로워졌지만 토지시장에 거품이 낄 가능성은 적어보인다. 토지시황을 간접적으로 반영하는 상가 등은 3.3㎡당 3500만원 선에 분양 중이었다. 인근 분양 관계자는 “대규모 역세권임을 감안하면 거품 낀 가격은 아니다”고 설명했다. 장 지회장도 “땅 거래가 풀리면 난개발이 되는 시대가 지났다”고 분위기를 전했다.

▶“패러다임 변했다…세금도 문제”=전문가들은 토지 투자의 패러다임이 보유(시세차익)에서 개발이익으로 바뀐만큼 거래규제가 풀려도 개발제한 여부에 따라 희비가 갈릴 것이라고 봤다. 박철민 대정하우징 대표는 “거래가 풀리고 소유주의 자체개발도 가능한 곳은 국지적으로 가격이 오를 것”이라고 예상했다. 이진우 소나무부동산연구소장도 “(이벤트 성)보상만 바라는 대신, 개발이 꾸준히 이뤄질 곳을 골라 투자해야 한다”고 조언했다. 

윤현종 기자/factism@heraldcorp.com