분양 면적 340㎡ 규모의 이 점포는 3.3㎡당 3000만원 선으로, 서울 신규 분양상가 평균 공급가격보다 저렴했고, 장기 임차계약도 돼 있었다. 대출금을 활용할 경우 연 수익률은 7.5%를 넘게 된다. 이 커피전문점은 하루 매출이 250만원 이상으로, 계약 3년 후 임대료를 올려 추가 수익 확보가 가능할 것으로 유 씨는 기대하고 있다.
우량 임차인과 월세계약이 된 ‘선임대 상가’에 대한 관심이 이어지고 있다. 임차인을 구하지 못해 공실이 발생할지 모른다는 수요자들의 우려를 덜기 위해 대형 프랜차이즈, 병원, SSM, 금융기관, 학원 등 우량 업종군이 임차계약된 상태에서 분양에 나서고 있기 때문이다.
1일 FR인베스트먼트 분석에 따르면 서울 합정동 ‘메세나폴리스 상업시설’은 지하철역과 연결돼 있으며 대형 마트, 영화관이 입점된 복합 상업시설이다. 지하철 출구와 연결되는 스트리트형 상가에 현재 패션매장이 입점해 영업 중이다. 이 매장에 대한 투자 연수익률은 6.5% 선이다.
연말 준공을 앞둔 서울 역삼동 ‘마에스트로 오피스텔’ 지하 1층~지상 2층 총 799㎡ 규모의 상가엔 국내 최대 성형외과인 퀸즈메디컬이 15년 임차계약을 체결해 입점한다. 1~10년차에 걸쳐 분양가 기준 수익률 7~10%를 보장하고 있다. 분양가는 점포당 2억2000만원 선이다.
경기도 김포 한강신도시에 위치한 ‘강변프라자’ 1층에는 기업형 슈퍼마켓인 홈플러스익스프레스가 입점한다. 9년간 임차하는 조건으로 보증금 3억원, 월 임대료 950만원이며 분양가격은 22억원이다.
부동산전문가들은 선임대 상가의 가장 큰 장점으로 공실 리스크에서 자유롭다는 점을 꼽는다. 전반적인 부동산 시장 침체 속에 공실률이 심각한 곳도 눈에 띄기 때문이다. FR인베스트먼트에 따르면 실제 명품 신도시로 불리면서 비싸게 분양했던 서판교 지역의 대로변 공실률은 준공 5년이 지난 최근까지도 39%에 달한다.
선임대 상가에 일찌감치 입점한 우량 업종은 장기 임차계약도 가능하다. 은행, SSM 등 법인 프랜차이즈와의 임차계약 기간은 통상 5년 이상이기 때문에 해당 기간엔 공실 우려가 없다. 또 2년 혹은 3년마다 임대료 인상 조항도 들어 있기에 안정성과 투자가치 부문에서 인기 요인으로 작용한다.
10억~20억원대 가용 자본을 가진 개인투자자들이 건물 매입 대신 분양상가에 몰리는 것도 선임대 상가의 인기를 대변한다. 과거와 달리 중소형 건물 가격이 올라 대출을 받아도 수도권의 상업용ㆍ업무용 건물을 매입하기 어려워졌기 때문이다.
그러나 선임대 상가 투자 시 주의할 점도 많다고 전문가들은 조언한다. 일부 현장에서는 가짜 임차인을 섭외해 선임대 상가로 홍보하는 사례가 있다. 또 투자자 모르게 일정 기간 시행사에서 임차인에게 임대료를 보조해주는 상가도 있는 것으로 알려졌다.
장경철 상가114 이사는 “기존 수요층이 두텁지 않고 신규 수요가 늘지 않으면 투자 수익을 내기 어렵기 때문에 지역 특성에 대한 검토도 선행돼야 한다”며 “임차관계 등도 꼼꼼히 살펴볼 필요가 있다”고 말했다.
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