분양시장 수도권은 ‘고사직전’
부산·광주·대구 등 지방은 호조

바닥론 제기된 재건축시장
투자땐 ‘시기선정’이 최대 변수


올해 부동산 투자시장의 키워드 가운데 하나는 양극화다. 중소형 아파트 분양은 선방한 반면 중대형은 고전했다. 수도권은 침체의 골에서 쉽사리 빠져 나오지 못했지만, 그동안 공급물량이 적었던 지방에선 분양시장이 활기를 띠었다.

대표적 주택 유형인 아파트의 인기가 예전만 못했던 반면 상가나 오피스텔 등을 비롯한 수익형 부동산의 인기가 급부상했던 해였다. 2013년 부동산 투자의 맥을 찾고 있다면 이 같은 올해 시장 트렌드를 꼼꼼히 살펴볼 일이다.

▶지방 분양시장 뜨거운 열기 내년에도 계속될까?=올해 아파트 공급 물량은 11월 말 기준 25만여가구 정도로, 연말까지 총 26만가구가량이 공급될 전망이다. 이 가운데 수도권은 지난해에 비해 2만2000여가구 정도 줄어든 8만9000여가구, 지방은 대략 8000가구 늘어난 16만1800여가구가 공급됐다.

상대적으로 지방이 활기를 띠었다는 것은 청약 성적표만 봐도 확인가능하다. 평균 청약 경쟁률에서 ▷부산 6.7대1 ▷광주 4.9대1 ▷세종 4.5대1 ▷대구 3.4대1 등으로 지방 도시들이 상위권을 휩쓸었다. 이는 한동안 물량 공급이 없던 터라 대기수요가 적체된 데에서 비롯됐다는 게 대체적인 평이다.

내년 건설사의 전략도 올해와 비슷할 것으로 전망된다. 결국 분양성이 높은 지역, 실수요자가 몰리는 지역을 선별해 공략하는 접근법이다. 지방 물량 수요도 어느 정도 충족됐다고 판단하는 만큼 기존 사업장의 분양 시기도 상반기에서 하반기로 늦춰 좀 더 장기적으로 바라보려는 시각이 우세하다. 소비자들도 입지나 주거환경, 개발 호재 등을 고려한 장기적 안목에서 투자 및 청약을 고려해야 한다는 점을 시사한다.

▶아직 바닥 모르는 ‘재건축’…구조조정 먼 길 ‘재개발’=재건축 시장은 올 한 해 ‘바닥론’이 제기됐음에도 연속된 하향 곡선을 그렸다. 지역이나 단지별 특성에 따른 정책 호재로 반짝 반등을 보인 곳도 있었지만 역시 대세적인 흐름은 막을 수 없었다.

지난해에 비해 부동산 시세의 하락폭도 컸다. 부동산114에 따르면 서울이 -9.19%, 수도권은 -6.25% 변동률을 나타냈다. 서울의 자치구별로 하락폭을 따지면 ▷강동 -13.13% ▷강남 -10.39% ▷영등포 -10.39% ▷노원 -9.82% ▷송파 -8.96% ▷서초 -6.74% 등 순이다. 이런 가운데 현재 서울권 재건축 아파트 3.3㎡당 가격은 2867만원 정도로 이미 2008년 금융위기 당시 최저치인 2897만원보다 더 떨어졌다. 


하지만 서울시가 재건축 사업에 있어 공공성 강화를 위해 소형주택 의무 비율을 30%로 확대하는 정책을 시행하면서, 사업지연을 우려하는 단지들이 잇따라 이를 수용해 예상 개발이익도 점차 하락하는 분위기다.

최근 발표된 재건축 초과이익환수 유예 제도도, 야권이 ‘강남 특혜’라고 비판했던 것과 달리 강남권 수혜 대상이 거의 없다는 점도 규제 완화효과를 반감시켰다. 투자를 고려하고 있다면 ‘시기 선정’이 가장 중요할 것이라고 전문가들이 지적하는 이유다.

뉴타운ㆍ재개발 시장의 한파도 비슷한 모습이다. 서울시가 올 1월부터 본격적으로 출구전략을 내놓으면서 구조조정에 나섰지만, 해제대상 선별작업을 마치기까지엔 시간이 더 필요하다.

지역별로 조합원들 간 이견ㆍ분쟁도 많은 데다, 매몰비용 처리와 관련한 문제는 이 작업을 더욱 힘들게 하고 있다. 때문에 지분가격은 하향 안정화 추세를 그리고 있고, 투자심리를 자극할 반등을 기대할 만한 뾰족한 수가 없어 보인다는 분석도 이어진다.

▶부동산 투자의‘대세’는 역시 수익형 부동산=주택시장에서 시세차익 기대감이 희박해지고, 금리인하 기조가 계속되는 분위기 속에 ‘수익형 부동산만’이 인기 가도를 달렸다. 수익형 부동산의 대표적인 모델이던 상가는 비록 공급이 축소되는 경향을 보였지만 가격만큼은 지속적으로 상승하는 분위기다. 임대사업자 등록 혜택 등이 집중된 오피스텔은 호황을 맞다 못해 이제 공급 과잉을 우려할 정도다.


부동산114에 따르면 올해 신규 공급 단지는 163개로 지난해보다 32% 감소했다. 신규 택지개발이 수도권 중심으로 진행된 반면 지방 혁신도시 등 개발 호재가 아직 초기 단계에 머물고 있는 탓이다. 가격 측면에선 신규 상가 1층의 경우 3.3㎡당 평균 분양가가 2578만원으로 지난해에 비해 7% 상승한 모습을 보였다.

하지만 LH(한국토지주택공사) 단지 내 상가의 인기는 주목할 만하다. 올해 공급된 LH 단지 내 상가는 총 154호로 예년의 4분의 1 수준이지만, 희소성에 따른 낙찰가율 상승이 뚜렷했다. 상반기엔 낙찰률이 80%까지 떨어졌지만 하반기엔 100%를 기록했고, 낙찰가율도 평균 150% 수준을 그렸다.

내년에도 이처럼 광교, 세종시, 강남보금자리를 비롯한 유망 신규 택지지구 내 근린상가 등에 대한 투자자의 관심이 이어질 전망이다. 이 같은 단지는 주변에 대단위 배후 수요를 갖추고 있기 때문이다. 여기에 덧붙여 상가 경쟁 입찰에 참여하는 투자자라면 너무 높은 낙찰가로 써내며 물건을 매입하는 것은 수익률을 갉아먹을 수 있다는 점에서 경계해야 한다.

백웅기 기자/kgungi@heraldcorp.com