대우증권 송흥익 애널리스트는 7일 ‘서울 아파트 적정 가격은 얼마일까?’란 보고서를 통해 서울ㆍ수도권의 30~54세 인구수 감소와 자녀 세대인 5~19세 인구수 급감으로 아파트 수요는 급감할 것으로 내다봤다. 공급측면에서는 서울ㆍ수도권의 주택보급률이 100%를 상회해 과잉상태인 데다 가계부채가 1000조원으로 부채증가를 통한 아파트 가격 상승은 어려울 것으로 전망했다.
또 서울ㆍ수도권 가구당 평균 순자산은 2억5000만원으로 보유재산을 통한 가격상승도 어려울 것으로 예상했다.
보고서는 자본가들이 세후 임대수익률 3.13%에 만족한다고 가정할 경우 서울ㆍ수도권 아파트 가격은 16.5%가 추가 하락해야 최소 수익률을 달성할 수 있ㅇ다고 주장했다. 또 전ㆍ월세 세입자의 경우 아파트 가격이 13.6% 추가하락해야 매수를 고려할 것으로 예상했다.
그러나 부동산 가격이 10%이상 추가하락할 경우 경제에 미치는 영향이 워낙 크고 한국 사람들은 여전히 내 집에 대한 애착이 크기 때문에 부동산 정책이 뒷받침되면 10% 내외의 완만한 조정으로 마무리 될 수 있을 것으로 전망했다. 그러나 한국보다 경제 성장률이 낮은 미국, 일본 등 글로벌 도시들은 모기지 금리가 한국보다 낮지만 세후 임대수익률은 평균 3.9% 내외로 높기 때문에 한국 경제의 저성장이 지속되면 서울 아파트 가격은 10% 이상 추가 하락할 가능성도 배제하지 않았다.
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