7일 부동산정보업체 (주)부동산써브는 신규분양 상가 투자자들이 체크해야할 주요 사항을 소개했다.
▶첫째. 상가 투자, 금융 리스크 관리가 최우선=상가 투자는 초기에 큰 비용이 투입되기 때문에 금융 리스크 관리에 만전을 기해야 한다. 중・장기적 금리인상 가능성 등을 열어두고 대출 비율 등 투자위험은 가능한 최소화 하는 것이 좋다. 또 상가 활성화에 따른 자금회수 시점과 실제 수익률을 인근 점포와 비교, 철저히 파악해야 예상치 못한 유동성 위기를 피할 수 있으며, 상권 성숙기까지의 소요시간도 따져봐야 한다.
▶둘째. 블루칩 상권, 신흥주거지를 주목=신규분양 상가를 고를 때 가장 중요한 것이 입지여건이다. 입지여건에 따라 수익률과 프리미엄, 미래가치 등 상권수준이 크게 달라진다. 이미 성숙된 기존상권은 일정수준의 매출을 확정, 기대할 수 있지만 그에 상응하는 시세와 권리금 등이 형성돼 있다. 반면 신규로 조성되는 대규모 상권은 향후 선점에 따른 프리미엄을 기대할 수 있는 것이 장점이다. 상권 선택은 개발호재가 집중됐거나 신규 교통노선 개발이 진행되는 곳, 신흥 주거지로 떠오르는 수도권 신도시 등이 유망하다. 신도시는 상업용지 비율이 낮은 곳이 좋다.
▶셋째. 상가성공 키워드는 유동인구=상가투자 성패에 결정적 역할을 하는 유동인구도 꼼꼼히 살펴야 한다. 유동인구가 많을수록 임대료와 권리금 등이 높게 형성되는데 역세권과 도심 중심지, 오피스밀집지역, 테헤란밸리, 테크노밸리, 중심상업지구 등이 이에 해당한다. 신규분양 사업장이 기존 상업지구라면 유동인구가 비슷한 인근 상가 수익률을 꼼꼼히 비교하고 광범위한 상권이 조성되는 곳은 개발 계획과 실제 실현가능성을 분석해야 한다.
▶넷째. 메인 상권을 찾아라=유동인구가 일정 수준 확보됐다면 메인상권을 찾아보자. 동일권역이라도 소비패턴에 따라 특정 지역으로 주요 소비계층이 모이게 된다. 투자 업종에 따라 나눠지기도 하는데 기존 상권에 포함된 상가라면 현장탐방을 통해 유사업종이 집중된 곳을 분석하는 것이 좋다. 신도시 등 대규모로 개발예정인 곳에 입지한 상가는 활성화 이후 상황을 가늠해 봐야 하는데 이 경우 랜드마크 빌딩을 중심으로 외부 수요가 유입되는 거리를 눈여겨보자. 주요 광장이나 테마공간, 영화관 등 집객시설 인근도 알짜 상가가 많은 편이다.
▶다섯째. 랜드마크는 상권 활성화의 지름길=랜드마크 등 집객효과가 뛰어난 시설은 상권의 조기 성장, 활성화에 큰 도움이 된다. 특히 광역 상권 개발이 치열해 지면서 대규모 개발지역의 경우 초고층 빌딩, 대형 놀이공간, 아쿠아리움, 첨단병원 등을 경쟁적으로 도입하는 추세인데 이를 적극적으로 활용하는 것도 방법이다. 상가분양 초기라면 집객시설 내의 상가로 진입, 수혜를 볼 수 있는 업종을 선택하고 일정 수준 분양이 완료됐으면 메인 업종은 독점 판매가 완료됐을 가능성이 높으니 틈새시장을 노려야 한다.
▶여섯째. 투자 목적은 확실할수록 좋다=상가 투자를 결정했으면 운용기간과 기대수익, 투자성격을 확실히 하는 것이 좋다. 높은 기대수익률과 뛰어난 환금성을 원한다면 초기 투입비용이 많더라도 이미 상권이 형성돼 있는 지역 또는 역세권 1층 점포 등이 적합하다. 안전을 추구하는 투자자는 단지 내 상가나 상층부 입주가 확정된 오피스 상가, 주상복합이 좋다. 임대 수익이 주목적이면 오피스 밀집지역이 유망하고, 시세차익을 위해서는 개발호재가 많거나 예상되는 곳을 눈여겨보자.
▶일곱째. 과장 광고에 속지말자=투자자를 현혹하는 허위ㆍ과장광고도 주의해야 한다. 이 역시 상가분양이 치열해 지면서 나타나는 현상인데 과도한 확정수익 지급, 임대수익률 보장 또는 법적 근거 없는 상품 판매 등은 의심해볼 필요가 있다. 시공사 부도 등을 방지하기 위해서는 대형건설사가 시공하는 사업장이 안전하고 개발호재 등은 정부 주도의 확실한 곳 위주로 선별해야 한다.
다음은 수도권 주요 상가 분양 사업장 소개이다.
(주)유스페이스(대표 김동욱)는 판교신도시 내 판교테크노밸리 연구지원용지 SD-1블록에서 ‘유스페이스-몰(Uspacemall)’ 상업시설을 분양중이다. 지하5층~지상12층 4개동, 연면적 22만 여㎡ 규모다. 지하1층~지상3층에는 약 250여개 점포로 구성된 상업시설이, 4층 이상 상층부에는 윈스로드, 플랜티넷, 인포뱅크 등 IT기업 등이 입주하게 된다. 교통 여건은 서울 강남역까지 16분에 도착할 수 있는 신분당선 판교역(10월 28일 개통)을 도보로 이용할 수 있어 서울에서 출퇴근이 가능하다. 랜드마크 상가답게 집객력을 극대화 할 수 있도록 세계 최초의 ‘디지털 수족관(iQuarium)’과 분당 서울대병원이 운영하는 U-Health Center 등을 선보인다. 게다가 판교신도시 중심상업지구 대비 약 40% 수준의 저렴한 분양가격이 책정돼, 투자대비 수익성이 높다. 국내대표 우량건설사인 포스코건설이 책임준공하며 2012년 2월 준공예정이다.
효성은 경기 성남시 분당구 삼평동 659번지에 ‘효성 인텔리안’ 상가를 분양중이다. 지상 1~3층, 44실 규모로 조성된다. 신분당선 판교역을 이용할 수 있고, 판교 및 분당신도시의 유효수요 유입이 가능하다.
경기 화성시 석우동에서는 풍산건설이 시공한 ‘이림 리치안’을 분양 중이다. 상가 20실로 구성됐으며, 삼성전자를 잇는 메인도로와 기흥단지 연결도로가 만나는 지점에 입지했다. 인근에 사무실, 주택 등 배후수요와 유동인구가 풍부하다.
포스코건설은 인천광역시 연수구 송도동 17-1번지 일대에 ‘커낼워크’ 상업시설을 분양중이다. 지하1층~지상2층 8개동, 연면적 5만4,725㎡ 규모에 오피스텔과 상가가 혼합된 복합시설로 구성됐고, 2009년 10월 준공됐다. 커낼워크는 스트리트형 상가로, 쇼핑은 물론 단지 사이를 흐르는 인공수로를 따라 다양한 문화공연도 즐길 수 있는 곳이다. 주변으로 상업시설과, 주거‧업무시설이 밀집해 있고, 송도국제학교와 호텔 등이 근거리에 위치한다. 또한 41만㎡ 규모의 송도 중앙공원과도 가깝다.
<강주남 기자 @nk3507>
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