5년이내 되팔땐 되레 손해…소득노출 기피 심리도 영향
여유자금 1억원이 생겨 구로동에서 분양 중인 한 오피스텔에 투자하려는 김모씨(41.주부)는 고민에 빠졌다. 오피스텔을 분양받아 주거용으로 임대사업 등록을 하면 정부에서 취득세 감면 등 세제혜택을 준다는 소식을 듣고 투자에 나섰지만, 정작 모델하우스에서 상담을 받고는 업무용으로 신고하는 게 나을 수도 있다는 판단이 들었기 때문이다.
김씨가 투자하려는 오피스텔의 경우 전용면적 19㎡, 분양가는 1억 3200만원(부가가치세 718만5743원 포함)이다. 인근에 구청과 등기소, 산업단지 등이 있어 사업자 임차인 확보가 유리하다고 판단해 저층인 5층을 선택했다.
김씨가 업무용이 아닌 주거용으로 신고한다면 전용면적이 세제혜택기준(취득세 60㎡이하, 재산세 40㎡이하)에 해당돼 취득세와 재산세는 면제, 종합부동산세 합산배제, 5년이상 임대시 양도소득세 중과배제의 혜택 등이 주어진다. 이를 금액으로 환산하면 취득세와 재산세는 각각 574만1456원과 17만4740원이 절감되어 대략 591만6196원의 절감효과가 있다. 보유 기간에 따라 재산세 절감 효과는 누적된다.
하지만, 문제는 부가가치세다. 주거용으로 신고할 경우 업무용 신고시 누릴 수 있는 718만5743원에 해당하는 부가가치세를 환급받을 수 없다. 더구나 자금 사정이 생겨 5년 이내에 처분할 경우 의무임대기간(5년)을 채우지 못해 취득세 등 세제혜택을 다시 반환해야 한다. 이를 따져보면 오히려 김씨의 경우 장기간 보유해 재산세 절감 효과를 극대화할 것이 아니라면 차라리 업무용으로 신고해 부가가치세를 환급 받는 것이 주거용으로 신고해 세재혜택을 받는 것보다 유리하다는 결론이 나온다. 임대형태를 주거용으로 양성화할 경우 통상 전입신고를 하지 않는 조건으로 임차인들에게 일정 부분 월세를 깎아주고 있는 불리함이 사라지긴 하지만, 임대료의 현실화보다는 부가세 환급의 매력이 더욱 크다는 설명이다.
 |
| 정부가 주거용 오피스텔로 임대사업을 할 경우 취등록세 면제 등 일반주택과 동일한 세제혜택을 주기로 하면서 주거용 오피스텔에 대한 관심이 높아지고 있지만, 업무용 신고시 주어지는 부가가치세 환급 혜택을 따질 경우 주거용 신고의 실익이 없다는 지적이 제기되고 있다. 사진은 수도권의 한 오피스텔 전경. |
이같은 이유로 신규 분양 오피스텔 현장에서 투자자들의 사전 상담시 주거용 신고 의향이 예상보다 적다는 분석이 나오고 있다. 강북의 한 오피스텔 분양 담당자는 “정부의 대책으로 오피스텔의 주거용 신고가 크게 메리트를 가지는 것처럼 보이지만 정작 부가세 환급분을 따지면 주거용 신고에 따른 혜택이 생각보다 적은 것이 사실이다”라며 “더구나 고액 자산가들은 정식 임대사업자로 신고해 자신의 소득이 노출되는 것을 극도로 꺼리는 심리도 있어 주거용 사용을 꺼리는 것으로 보인다”고 설명했다.
이같은 이유로 주거용 오피스텔도 도시형 생활주택처럼 부가가치세 면세사업자로 규정을 하거나, 일정비율의 환급조치를 해주는 혜택이 필요하다 지적 또한 제기되고 있다.
<정순식 기자@sunheraldbiz>
/ sun@heraldcorp.com
