MC 성기영: 답답한 수도권 부동산시장에 신분당선 개통은 신선한 호재입니다. 전ㆍ월세 세입자는 보다 좀 광역권에서 셋집을 구할수 있고 또 답답한 수도권 남부지역의 거래나 상권에 새 바람을 불어넣을 것으로 보입니다. 헤럴드경제 장용동 大기자를 연결, 분석해 드립니다.
-신분당선, 언제 개통되죠?
▲일단 이달말로 잡혀 있습니다. 28일쯤 돼 보이는데요. 원래는 연말이었는데 3개월 정도 앞당겨 지난 9월 조기개통이 추진돼오다 장마철 침수 등으로 일부 마무리가 늦어져 이달말로 잡혀 있습니다. 이미 안전검사와 요금체계 등도 대략 확정된 상태라 개통에는 무리가 없을 것으로 예상됩니다. 지역 주민들간의 마찰은 일부 여전한 상태구요.
-다음주 개통, 기대되는데요, 우선 전철역이 어떻게 되나요?
▲신분당선 강남~정자 구간은 총 연장 17.3km로 지난 2005년 7월 착공해 6년 여의 공사기간을 거쳤습니다. 성남시 정자동에서 서울 강남역까지 16분이면 도착할 수 있어, 강남과 판교, 분당 등 수도권 남동부 지역의 대표적인 광역교통망으로서 기능할 것으로 예상됩니다. 역은 강남, 양재, 양재시민의 숲, 청계산입구, 판교, 정자 등 6개역입니다. 4개역에서 서울 지하철 등과 환승이 가능하고 출퇴근시 5분, 평상시 8분, 1일 320회, 주말 및 공휴일은 272회를 운행할 예정이어서 수도권 전철 이용객들 편리성이 한층 높아질 것으로 보입니다. 요금은 정자에서 강남까지 1800원 정도가 될 것으로 보입니다.-16분에 강남역, 이 일대 교통난 해소에 큰 도움이 되겠군요. 경부고속도로 판교 양재도 덜 밀리겠네요.
▲그렇습니다. 아침 출근전쟁이죠. 자동차로 남부권에서 출근하시는 분들, 경부고속도로 수원 판교 통하는 길목이 그야말로 전쟁인데요. 다소 체증이 줄어들 것으로 보입니다. 분당고속도로도 그렇구요. 요금이 비싸긴 한데 전철의 편리성이나 정시성을 감안하면 용인권 등에서도 이를 많이 이용할 것으로 봅니다.
-가장 관심인게 수혜지역인데요, 그동안 가격 많이 올랐죠? 호재가 반영돼서.
▲도로 등 개발사업의 경우 호재로 작용, 지역 부동산에 영향을 주기 마련인데요. 우선 개발 계획 발표 때 오르고 다음으로 착공시점, 그리고 개통 직후 가격이 오릅니다. 상승 폭은 조금씩 차이가 있지데 역시 처음 발표 때 가장 많이 오르고 개통시까지 호재가 가격에 선 반영됩니다. 전철 등 개통 후에는 가격 상승폭이 크지 않은데요, 그러나 노선이 어디를 지나느냐에 따라 차이가 있습니다. 이용객이 많은 지역은 실제로 지하철을 이용하는 전ㆍ월세 수요자들이 몰려 들기 때문에 전세가격이 올라가고 전세가격이 올라가면서 매매 가격도 동반 상승하는 경우가 있습니다. 한 예로 지하철 9호선이 개통되면서 강서지역의 강남 접근성이 상당히 좋아졌고 강남으로 출퇴근 하는 전세 수요자들이 강서지역으로 몰리면서 전세가격이 급등했습니다. 신분당선을 이용할 수 있는 분당과 용인 인근으로 전세 수요가 몰리고 있습니다. 현재 전세 가격은 크게 상승한 상태고 매매 가격은 큰 상승이 없었지만 장기적으로 지하철 수요가 지속적으로 몰리면 매매가에도 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.
-역세권 발전도 최대 관심이죠. 강남부터 전망해보죠.
▲강남은 문화 교통의 중심지역입니다. 전체적으로 강남이 주거 업무 편의시설이 포화상태라고 볼 때 개발압력이 노선을 따라 남쪽으로 내려갈 것은 분명해 보입니다. 상대적 개발여력이 있는 청계산 입구, 판교환승권, 분당 정자지역 등이 큰 수혜지역이자 잠재력이 커진다고 봐야 합니다.
특히 강남은 유동인구가 많은 지역인데 신분당선 개통으로 더욱 급격히 늘어날 공산이 큽니다. 이렇게 본다면 점포 등 상가의 가치는 더욱 상승할 것입니다. 상권발달이 가속화된다는 얘기죠. 오피스텔 등 소가구 준주택 등의 임대도 더욱 활성화되고요. 이에 반해 사무실 등 오피스빌딩 수요는 되레 낮아질 수 있습니다. 값싼 임대료를 찾아 벤처나 소기업 등은 교통여건이 양호한 남부권으로 이동할 가능성이 있다는 얘기죠. 아파트 등 주택도 가치가 오르기 보다는 수요층의 이동현상이 나타날 가능성이 큽니다. 너무 비싼 주거비용, 이를 효과적으로 줄여보자는 심리가 작용해 남부권으로 이동할 것으로 보입니다.
-양재시민의 숲으로 지나면 청계산 입구역이 되는데요. 여기는 어떻게 될까요?
▲이 지역도 토지의 가치가 크게 달라질 것으로 봅니다. 이미 가격이 많이 올랐지만 앞으로 이용가치가 더욱 상승할 가능성이 큽니다. 청계산 등반하시는 분들은 잘 아시겠지만 주말이면 엄청난 교통체증이 생깁니다. 자동차를 타고 와 주변에 주차하고 산에 오릅니다. 이후 자동차를 타고 집으로 향할 수 밖에 없는데요. 전철이 개통되면 이제 이를 대거 이용하게 됩니다. 자연히 주말 청계산역은 엄청나게 붐비는 곳이 될 뿐만 아니라 상업시설 등이 대거 들어서게 될 것입니다. 그린벨트지역이어서 개발이 다소 어렵지만 이용가치는 크게 상향될 것으로 예상됩니다.
-판교역 주변은요?
▲판교역은 판교신도시 중심상업지구에 들어서는데요, 판교신도시 아파트 뿐만 아니라 중심상업지구와 인접해 있는 판교테크노밸리에도 상당히 큰 호재가 될 것으로 예상됩니다.
특히 판교테크노밸리는 축구장 41개 면적 45만5000㎡로 국내 최대 규모의 첨단지식산업단지로 개발됩니다. 엔씨소프트와 안철수연구소, NHN, 네오위즈, 넥슨, 미래에셋 등 신성장동력을 창출하는 우량기업이 입주해, 주중 상주인구만 대략 10만여 명이나 되는 한국판 실리콘밸리입니다.
신분당선 판교역을 도보로 이용할 수 있어 서울에서 출퇴근이 가능하다는게 장점입니다. 여기에 2015년에는 성남~여주 간 복선전철이 개통 될 예정으로 광역 교통망을 갖추게 되어 기업활동이 더욱 활발해질 개연성이 높습니다. 이런 환경탓에 오피스텔이나 주변 상가 분양이 활발히 추진돼 왔습니다. 백화점 등 대형 유통센터도 들어설 예정이어서 앞으로 크게 번창할 지역으로 봅니다.
-환승권인 정자역 주변은 더욱 발전할 개연성이 크겠네요.
▲정자역의 경우 신분당선과 분당선 환승역입니다. 정자역은 기존에 정자동 카페거리 등 고급 소비업종이 상권을 형성한 곳이었는데, 강남으로의 교통여건이 크게 좋아져 소비자들이 분당을 버리고 강남으로 몰릴 우려도 있습니다. 이른바 스트로효과죠. 정자동 주변은 저가형 상권으로 남을 수도 있지요.. 하지만 강남이 대체할 수 없는 로컬가치가 있을 것으로 보여집니다.
-판교신도시 가치가 불황 속에서도 별로 흔들림없이 고급단지 중심으로 발전하고 있는데요. 향후 분당은 어떻게 될까요.
▲판교의 가치가 상승하고 인구흡인력으로 발전된다면 분당 역시 침체를 벗어나 빛을 볼 수 있을 것으로 판단됩니다. 판교는 이미 강남권에 육박할 정도로 평당 2500만원대를 상회하고 있습니다. 분당은 중대형 중심으로 상당히 큰 폭 하락한 상태(리모델링 호재까지 사라진 상태)이지만 판교의 인구흡인력과 집값 상승이 분당에도 역시 호재로 작용할 공산이 크다고 봐야 합니다.
-신분당선이 4단계까지 연장되는 것으로 되어있죠? 향후 남부권 교통지도는 어떻게 되나요?
▲이번 신분당선 개통구간은 용인 수지권의 교통해소에도 큰 도움이 될 것으로 보입니다. 미금역이 10분 정도면 연결이 가능하니까요. 또 신분당선은 연장선 수혜가 있는데요, 정자~광교 구간 12.8km는 올 2월 착공했는데 5년 뒤인 오는 2016년 2월 개통 될 예정입니다. 용인시 동천동과 풍덕천동, 상현동, 수원시 광교신도시 등을 지나가는데 정거장이 5개소입니다.
기존 난개발 지역의 교통해소에 큰 도움.
또 광교~호매실 구간 11.1km에 대해서도 2012년 설계 착수를 추진 중입니다. 따라서 이 노선에 해당되는 인접 지역은 모두 수혜지역이라고 할 수 있는데요, 특히 서울 강남과의 접근성이 개선되는 용인 수지구와 광교신도시, 수원 호매실 등 수도권 남부 지역에 수혜가 클 것으로 예상됩니다.
서울 왕십리에서 시작해 강남을 거쳐 수원까지 이어지는 분당선 연장구간은 선릉~왕십리 구간과 죽전~수원 구간으로 나눠지는데요, 서울 강남ㆍ북과 경기 남부를 관통하는 분당선 연장선이 개통되면 강북 및 경기 남부에서 강남으로 가는 교통편이 크게 개선됩니다. 특히 분당신도시의 출퇴근 인구들이 환승하는 3호선 수서ㆍ도곡역, 2호선 선릉역의 극심한 교통난을 해소할 수 있을 것으로 예상됩니다.
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