MC 성기영: 가을 성수기 분양홍수 속 일부 아파트 청약경쟁이 치열해지고 있습니다. 냉각된 수도권 시장에서도 일부 해빙현상이 나타나는데요. 최근 아파트 청약동향을 분석해 봅니다. 헤럴드경제 장용동 大기자를 연결, 분석해 드립니다.
-분양시장이 달아오르는 분위기예요?
▲일단 아파트 공급이 크게 늘어나는 추세입니다. 글로벌 금융시장 불안 우려에도 아랑곳 없이 본격적인 가을 분양대전의 막이 올랐습니다. 긴 장마와 여름 휴가, 침체여파로 그동안 분양을 미뤄왔던 건설업체들은 이달 한달간 전국에서 4만6000여 가구를 분양할 예정입니다. 수도권에서만 1만4000여가구의 분양 물량을 쏟아낼 준비를 하고 있습니다.
선선한 가을바람을 타고 재개될 분양대전에는 수요자들의 관심이 높은 세종시를 비롯해 위례신도시, 경기 고양 원흥 보금자리지구, 광교신도시, 물량이 대거 포함돼 있습니다.특히 LH는 9월 중 위례신도시에서 2939가구를, 고양 원흥 보금자리와 하남 미사 보금자리에서 각각 1193가구와 1389가구를 공급할 예정이어서 가을 분양 열기가 후끈 달아오를 전망입니다.
또 재개발 재건축 단지들이 서울권에서 잇달아 분양되는데다 개별단지 아파트도 공급이 풍부, 내달까지 분양시장은 그야말로 홍수를 이룰 전망입니다. 수도권 분양시장 회복과 전매제한 완화 등에 대한 기대감까지 가세, 가을 수도권 유망지역 분양 물량이 풍성한 상황입니다.
-미분양 타계를 위한 주택건설업계의 몸부림이 심한데요. 가을시장 키워드를 어떻게 정리할수 있을까요?
▲여전히 지방 분양물량 강세, 수도권 약세에 그치고 있지만 수도권도 다소 늘어나는 상황입니다. 일부 약세에서 벗어나는 상황도 나오고 있구요. 또 미분양 방지를 위한 치열한 마케팅이 진행되면서 수요층에게 더욱 바짝 다가가는 마케팅 컨셉이 주류를 이룹니다.
예컨대 가격파괴, 소형특화, 특별디자인 등 3가지로 정리해볼 수 있을 것 같습니다.
우선 분양가 파괴현상이 두드러지고 있습니다. 그만큼 침체 불황시장에서는 저렴한 가격이 최우선 판매결정요인이 될수 있기 때문이지요.
조합, 시행사, 시공사가 서로 이익을 양보해 분양가를 낮추는 것이 본격화되고 있는 것인데요. 왕십리 뉴타운 2구역의 경우 평균 분양가를 당초 3.3㎡당 2010만원에서 1940만원으로 인하했으며 수원 입북동 한 아파트 역시 4-5년전 분양가인 740만원대에 공급, 눈길을 끌고 있습니다. 인근에서 2006년 4월 분양된 아파트 분양가(3.3㎡당 800만원 선)보다 싸게 공급하는 것입니다. 이외에도 전주 등 지방권에서도 계약률을 감안, 분양가를 잇달아 낮추는 현상이 생겨나고 있습니다.
같은 단지에서도 분양가 파괴가 일어나고 있는데 큰 주택형의 분양가가 작은 집 보다 더 싼 현상이 나타나고 있습니다. 분양 중인 서울 전농동 한 아파트는 59~84㎡형(이하 전용면적)이 평균 1400만원, 121㎡형은 1300만원입니다. 이전에는 중대형(전용 85㎡ 초과)이 마감재 수준이 더 좋고 부가가치세(공사비의 10%)가 포함돼 단위면적당 분양가가 중소형(전용 85㎡ 이하)보다 비쌌습니다. 중소형보다 인기가 떨어지는 중대형 분양률을 높이기 위해서입니다.
소비자 입장에서는 품질만 확보된다면 반가운 일이죠. 실제 그런 아파트가 청약과 계약에서 호조를 보이고 있습니다.
-소형 특화현상도 이어지고 있죠?
▲그렇습니다. 전용면적 85㎡가 넘는 중대형은 줄어들고 85㎡ 이하의 중소형 물량은 늘어나는 현상이 지속되고 있습니다. 대구에서는 중소형 비율이 96%에 달하는 아파트까지 등장했구요. 분양열기가 달아오르는 세종시의 경우도 한 단지에서 중소형이 93%에 달하는 2409가구를 공급하는 상황입니다.
송도 등에서 이를 위해 설계변경을 추진하는 경우도 많아졌습니다.
실수요시장형성에 대응하기 위함입니다. 중소형 선호는 경기가 좀처럼 회복되지 않자 큰 집보다 자금 부담이 적은 소형주택 선호도가 높아지고 있기 때문입니다.
저출산 등으로 가구원 수가 줄어들고 있는 것도 이유입니다. 설계의 발전, 서비스 면적 등으로 실사용 면적이 넓어진 것도 중대형 선호도를 떨어뜨리는 이유이지요.
낭비가 없어진 셈이죠.
최근 정부의 임대주택사업 규제완화 정책 역시 향후 중소형 임대투자 수요를 늘리는 역할을 해 중소형 선호도는 더욱 높아질 것으로 보입니다.
-고객 니즈를 반영한 설계 특화, 시설 도입도 더욱 가속화되는 것 같군요.
▲편리성이나 활용도를 높이는 주택설계가 잇달아 등장하고 있습니다. 주택 크기는 작아지더라도 공간 활용도를 높이고 편리성을 확보하자는 의도죠. 가변형 벽체 등을 활용해 침실을 하나 더 만들 수 있는 알파(α) 공간을 제공하는 경우와 아이들을 위한 유아용 변기·욕조 등이 설치된 어린이 욕실이 도입되는 것 등도 모두 그런 의미죠.
천덕꾸러기였던 1층의 기능과 구조를 강화하는 경우도 생기는데요. 거실 창을 컬러강화유리로 시공해 밖에서 안이 보이지 않도록 하는 것, 바닥 데크(5m)를 높여 일반 아파트 3층 높이에 1층을 조성하는 사례, 1·2층에 단지 앞 호수를 내려다볼 수 있는 테라스를 두는 것 등이 모두 특화사례로 꼽힙니다. 미분양방지를 위해서죠.
전통적인 한옥 디자인을 도입,사랑채·툇마루 등을 조성하고 침실 문에 전통 문살을 적용하는 사례등 더욱 다양한 형태로 번져가고 있습니다.
-실제 이런 것이 청약에 반영, 효과가 나타나고 있는지 또 청약동향이 어떤지 궁금합니다.
▲분양은 크게 늘었지만 청약은 그리 녹록하지않은 상황입니다. 대체적으로 지방 아파트 청약은 상반기에 이어 뜨겁게 달아오른 반면 극심한 침체에 빠져 있는 수도권 시장은 여전히 초라한 성적표를 내놓고 있습니다. 다만 서수원 등 일부 수도권지역의 가격 경쟁력 있는 아파트가 견인하고 있는 상황입니다.
청약경쟁률이나 계약률로 보면 지방이 수도권을 압도합니다. 창원시에서 지난주 분양한 ‘감계 힐스테이트’는 1순위 청약에서 최고 9.8 대 1의 경쟁률로 1082채가 모두 마감됐고 충남 서산시에서 선보인 ‘서산예천 푸르지오’도 평균 3.45 대 1의 경쟁률로 1순위 청약을 마쳤습니다.
올해 부산에서 세번째로 내놓은 사하구 다대동의 ‘롯데캐슬 블루’는 현재 계약률이 90%대에 달하고 지난달 1순위에서 청약 마감된 전북 전주시의 ‘전주 송천 한라비발디’와 경남 김해시의 ‘율하2차 e편한세상’은 100% 계약을 끝냈다고 분양업체들은 말하고 있습니다.
또 춘천뉴시티코아루는 계약률 80%를 넘겼고 극동건설이 지난달 대구와 안동에서 분양한 ‘웅진스타클래스 남산’과 ‘웅진스타클래스 안동’은 각각 80%와 73%의 계약률을 올린 것으로 알려지고 있습니다.
이에 반해 수도권 아파트는 분양가 인하를 단행하며 소비자 잡기에 나섰지만 역부족이었습니다. 경기 용인시 기흥구에서 분양한 ‘서해그랑블 2차’는 주변 시세보다 3.3m²당 분양가를 100만 원 이상 낮췄지만 현재 절반가량이 미분양으로 남았습니다. 다만 최근 청약을 마감한 경기 수원시 권선구의 ‘서수원레이크 푸르지오’도 3.3m²당 분양가가 주변보다 200만 원 더 싼게 매력을 작용, 보기 드물게 수원에서 청약 경쟁률은 평균 1.35 대 1에 달했습니다.
서울 동대문구 전농동에서 분양 중인 ‘래미안전농크레시티’에서도 중소형인 59㎡와 84㎡는 전 평형대가 1순위 청약 마감, 비교적 선전한 것으로 평가됩니다.
-잘 골라 청약해야 되겠군요. 청약전략 좀 조언해주시죠.
▲일단 가격경쟁력이 있는지를 우선적으로 살펴봐야 합니다. 신규아파트 분양가가 기존 아파트 가격보다 높게 나오는게 사실이었는데 최근 신규분양가가 기존 집값 이하로 나오는 경우도 생겨나고 있습니다. 물론 입지나 환경 등이 중요합니다. 추후 아파트 가치를 결정하기 떄문이죠. 하지만 현재와 같은 장세에서는 가격을 우선적으로 봐야 합니다.
이어 중소형 특화내용 및 자금 조건등을 비교해보는 것이 필요합니다.
-분양가가 더 낮아질 가능성은 없나요?
▲사실 중요한 문제입니다. 아시다시피 분양가는 토지가격에 건축비가 포함되는 것이죠. 건축비는 금융위기 이후에도 특별히 떨어진게 없습니다. 인건비, 자재비 등은 떨어지지 않았죠. 또 토지비 역시 하락하기 힘든 구조를 가지고 있습니다. LH공사 등 공공기관에서 매입한 택지의 경우 현재 분양되는 아파트는 대부분 3-5년전에 매입한 것이어서 토지가격이 높은게 사실입니다. 이렇게 볼 때 분양가 인하는 이익을 줄여 일부 나온다고 봐야 합니다. 크게 하락할 수 없는 구조라는 얘기죠. 업체의 원가인하, 조합이나 시행사들의 이익줄이기 등이 좀더 진행되어야 한다고 봅니다. 정부도 분양보증수수료 등을 인하, 분양가를 낮출수 있는 대안을 모색해야 한다고 봅니다.
-끝으로 하반기 관심있게 지켜볼 단지는 어디입니까?
▲올 가을 아파트 분양도 2개월 남짓 남았습니다. 시장불황이 계속되면서 되레 수요층에게는 좋은 기회가 되고 있습니다. 기회가 많고 좋은 조건에 고를수 있는 셈이죠. 통장선순위자 뿐만 아니라 무통장가입자도 3순위 청약이 많으니 관심을 가져볼만 합니다.
입지적으로 보면 수도권에서는 하남 미사지구와 송파 위례신도시 본청약, 세종시 공공임대 등 알짜 공공 물량이 청약저축 가입자들에게 공급, 관심을 끌 것입니다.
왕십리뉴타운2구역 재개발 일반분양과 최근 청약열기가 뜨거운 대전 세종시 등 인기단지 물량도 무난하다고 봅니다. 세종시에서는 청약저축 가입자들을 위한 첫 공공임대(10년 임대) 물량이 나와 관심입니다.
청약일정은 10월14일~11월3일까지 이전기관 종사자 등을 대상으로 한 특별공급, 11월4일과 7일에는 일반공급이 진행됩니다.
올해 마지막 공급 물량인 서울 서초지구 보금자리 서울과 인접한 경기 의왕, 성남 일대에서도 국민임대 단지 등도 무주택청약저축자라면 관심을 가질만 합니다.
청약예·부금 가입자들은 서울 왕십리2구역 재개발 일반분양과 대전 도안신도시, 세종시 분양을 노려볼 만합니다. 특히 임대아파트는 침체 불황시 좋은 내집마련 방법이기도 합니다.
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