MC 성기영: 유로존의 흔들림이 부동산시장에도 서서히 미치는 듯 합니다. 시장은 다시 냉각되고 전세시장만 더 어려워지는 형국입니다. 한 주간 부동산 이슈를 헤럴드경제 장용동 大기자를 연결, 분석해 드립니다.
-시장은 지금 어떻습니까.
▲서울을 비롯한 수도권의 매매시장은 여전히 약보합세를 탈피하지 못하고 소강 내지 정체현상을 보이고 있습니다. 이에 반해 전세시장은 나홀로 상승이 지속, 서울 은평구, 경기도 부천시, 산본지역의 전셋값이 큰 폭으로 오른 것으로 나타났습니다.
특히 전세가격은 지난 2002년 최고치 기록 이후 9년 만에 최고의 상승률을 기록했으며, 올해 8월까지의 전세가격 상승률이 이미 작년도의 상승률을 넘어서서, 강남권 33평형(보증부 월세 기준)의 월세가 300만원을 상회하는 것으로 분석됐습니다. 또 올해 8~9월 한창 기승을 부렸던 수도권 전세난이 서울 도심과 인기 학군 지역을 중심으로 다소 진정되는 기미를 보이고 있는 반면 상대적으로 가격이 싼 서울 외곽 지역이나 경기도 일부 지역에는 소형 면적을 중심으로 연말 결혼을 앞둔 신혼부부 수요가 여전히 몰리고 있는 상황입니다.
지난 시간에도 분석해 드렸지만 이러한 전세대란 현상이 숨고르기에 들어갈 수는 있지만 쉽사리 가라앉지 않을 것으로 보입니다. 되레 내년에는 더욱 심화될 개연성이 없지않습니다. 주택 수급여건이 좋지않기 때문이죠. 서민 주거 특히 무주택자들은 대규모 신규 입주아파트 단지 등을 찾아 미리 미리 대비하시는게 좋을 듯 합니다.
신규입주물량 감소와 월세 전환 등으로 전셋집 감소현상이 지속될 것으로 예상되는 반면 수요는 지속적으로 늘어나고 있기 때문입니다.
-오피스텔 분양정보가 넘쳐나는 것 같습니다. 이렇게 오피스텔 분양이 홍수를 이루는 이유는요.
▲그렇습니다. 오늘 아침 조간신문 광고란을 바로 오피스텔 분양광고들이 독식하듯 했습니다. 도시형 생활주택도 마찬가지구요.
연내 분양예정인 오피스텔이 전국 16곳 사업장, 4229실인 것으로 조사가 됐는데요. 지역별로는 서울에서 1556실로 가장 많았고, 경기 968실, 인천 1413실, 지방 292실이 분양 예정인 것으로 나타났습니다.
이는 1인 가구가 급증하고 전세난이 심화되면서 오피스텔 임대수요가 급증하고 있는데 따른 것으로 분석됩니다.
지난 8.18대책 이후 주거용 오피스텔도 주택임대사업 등록이 허용됐고 세법 개정 뒤 임대사업용으로 등록된 오피스텔은 종합부동산세 합산 배제, 양도세 중과 배제, 취득세 및 재산세 감면 등 각종 세제혜택을 누릴 수 있게 됐기 때문입니다.
특히 부동산 시장의 패러다임이 시세차익 실현보다는 안정적인 임대수익을 올릴 수 있는 수익형 부동산 투자로 흐름이 바뀌면서 오피스텔의 인기가 한층 치솟고 있는 추세라고 봅니다. 여기에 건설업체들이 기존과는 차별화된 오피스텔 분양에 심혈을 기울이는 모습이기도 하구요.
- 정말 분양이 잘 되고 있는지 궁금합니다.
▲하반기 분양된 대부분의 오피스텔은 짧은 기간에 계약이 마감됐습니다. 송파에서 대규모 물량이 공급됐는데 일찌감치 계약이 끝났고 인천 논현동 남동산업단지에서도 높은 경쟁률을 보였습니다.
증시 침체와 저금리로 돈 굴릴 곳을 찾지 못한 투자자들이 오피스텔 임대사업으로 적극적으로 눈을 돌리기 때문입니다. 글로벌 재정위기와 가계대출 규제 등으로 아파트에 대한 관심이 줄어든 반면 안정적인 임대수익을 얻을 수 있는 수익형 부동산인 오피스텔에는 투자수요가 몰리고 있는 것이죠. 안정적 임대수익을 기대하는 은퇴자, 심지어 주부들까지 가세하는 분위깁니다.
물론 고분양가 등으로 미분양, 지속적으로 판촉광고가 나오는 오피스텔도 많습니다. 치열한 청약경쟁과 달리 미계약에 시달리는 오피스텔 미분양도 상당수에 달할 것으로 추정됩니다.
입지와 분양가에 따라 분양성이 큰 차이가 난다고 봐야 합니다. 현재 서울 강남구 오피스텔 3.3㎡당 매매가는 1152만원으로 1년 전에 비해 4.5%(48만원) 오른 상태입니다.
-결국 입주 후 공실문제와 수익률 확보가 관건일텐데요.
▲그렇습니다. 지금은 당장 1인 월세 수요가 많고 전세난이 지속되면서 공실률이 거의 없는 상황이지만 추후 상황은 달라질수 있습니다.
사실 오피스텔은 가족단위로 생활할 수 있는 주거공간은 아니거든요. 때문에 일반 아파트 등 주택에 비해 임차수요에 한계가 있을 수 밖에 없습니다.
더구나 송파 처럼 한 곳에 몽땅 분양한 경우 추후 수요부족으로 입주시에는 공실이 생기고 수익률이 악화될 수 밖에 없습니다. 과잉공급 여파를 조심해야 한다는 얘깁니다.
수익률면에서도 마찬가지입니다. 한 정보업체 분석에 따르면 서울 소재 오피스텔은 대략 5~7% 수준에 달하는 것으로 분석됐습니다. 하지만 대량으로 공급된 오피스텔과 도시형생활주택이 1-2년 후 완공, 입주할 경우 이같은 수익률은 더욱 하락할 수 밖에 없습니다. 언제나 과잉은 또 다른 후유증을 잉태해온게 부동산의 기본 생리입니다.
-주의해야겠군요. 은행 적금금리 수준이라면 구태여 리스크를 안을 필요가 없잖아요.
▲그렇습니다. 그래서 우선적으로 분양가를 철저하게 따져봐야 합니다. 심지어 아파트 분양가 보다 높은 곳이 많기 때문이죠. 단순히 수익률만 강조하면서 현혹시키는 경우가 많습니다. 특히 서울 수도권 오피스텔 및 도시형 생활주택의 분양가는 점점 오르고 있습니다.
부동산정보업체 부동산114는 7월말 기준으로 서울 강남권 오피스텔의 수익률은 5.52%, 도심권은 5.67%, 인천은 7.13%, 경기는 6.57%에 이르는 것으로 나왔습니다.
서울보다 인천이 유리한 셈입니다. 이 같은 차이는 임대료와 분양가 때문이지요. 서울 오피스텔은 임대료는 비싸지만 분양가도 비싼 편이라 수익률이 상대적으로 낮을 수 밖에 없습니다.
반면 인천·경기 오피스텔은 상대적으로 임대료 대비 분양가가 서울보다 싸 수익률이 높다는 것입니다. 오피스텔 수요는 비슷하지만 초기 투자비용 차이가 수익률 차이를 불렀다는 말입니다.
서울의 경우 3.3㎡당 평균 분양가는 2009년 930만원에서 2010년 1315만원으로 올랐지만 인천지역은 3.3㎡ 당 600만원대로 여전히 서울의 절반 수준입니다.
수익률과 직접적으로 연관돼 있는 분양가와 주변 오피스텔의 임대료를 확인하는 것이 필수죠.
- 전ㆍ월세난, 특히 전세난이 심화되는데 대단위 입주아파트가 기여하는 효과가 크죠. 연말까지 입주물량은 얼마나 되는지요.
▲이달부터 12월까지 전국에서 새 아파트 6만5800여 가구가 대거 입주, 전세난 해갈에 큰 도움이 될 것으로 보입니다. 잠실, 용인 등에서 보듯이 대규모 아파트가 입주할 경우 전세가격이 크게 낮아져 전세층에게 큰 도움이 되는데, 이는 전세보증금받아 분양잔금을 치러야하는 경우가 많기 때문이지요.
국토해양부 발표에 따르면 연말까지 석 달 동안 전국적으로 월 평균 약 2만2000가구의 아파트가 입주할 계획인데 이는 지난 1~9월 평균치(1만5000가구) 보다 50%쯤 늘어난 것입니다.
지역별로는 서울(1만1500여가구)을 포함한 수도권이 4만2000가구로 전체의 60%를 넘습니다.
전세난이 극심한 서울지역 전세난을 덜 수 있는 기회죠. 해갈이야 되지않겠지만 상당히 도움이 될 것으로 보입니다.
중산층과 서민들이 선호하는 전용면적 85㎡(25.7평) 이하 소형 주택이 전체의 70%인 5만가구에 달한다는 점도 참고할 만 합니다.
10월에는 서울 금천구 시흥동의 남서울 힐스테이트(1764가구)가 입주하고 김포 한강신도시에서도 우미 린과 KCC스위첸 등 2개 단지, 2250가구가 집들이에 들어가고 부산 해운대에서는 지상 72층짜리 초고층 주상복합인 해운대아이파크(1631가구)가 10월에 입주합니다.
수도권 인기 주거지로 꼽히는 경기 광교신도시에서는 11월 2289가구, 12월 1117가구 등 연말까지 3400여가구가 잇따라 입주하게 됩니다.
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