MC 성기영: 세들어 사는게 갈수록 힘들어지는 것 같습니다. 특히 우리 고유의 전세시장이 급속하게 월세시장으로 개편되면서 전세층이 가장 애타는 계층이 된 것이죠. 하우스 푸어에 이어 rent-푸어라는 말이 나오는 것도 같은 맥락입니다. 헤럴드경제 장용동 大기자를 연결, 전ㆍ월세시장 동향을 알아봅니다.
-현재 우리의 임차구조는 어떻게 되어 있습니까.
▲2010년 인구주택 총조사 자료에 따르면 전국의 경우 자가는 54.2%, 전세가구는 21.7%, 월세가구는 20.1%를 차지하고 있습니다. 55% 정도가 자기집, 전ㆍ월세 가구가 40% 정도로 보면됩니다.
이를 수도권과 지방으로 구분해 보면 수도권은 자가가구가 46.4%로 전국 평균보다 낮습니다. 전세가 29.5%, 월세가 21.6%로 지방보다 전세비중이 월등히 높습니다. 바로 여기에 전세층의 어려움이 있습니다. 수도권 전세층이 많은데 이들을 수용할 집이 없는 것이죠.-전세가구가 줄어든게 월세로 바뀌어서인가요.
▲지난 10년 동안 자가가구는 별로 변함이 없는데 전세비중은 2000년 28.2%에서 21.7%로 6.5% 포인트 감소한 반면 월세비중은 2000년 14.8%로 5.3%가 늘어났습니다.
전세감소, 월세증가 현상이 두드러지고 있는 것이죠. 특히 서울은 더했습니다. 서울의 월셋집이 지난 10년간 72%나 증가했다는 조사가 이를 말해주고 있습니다.
2000년 50만2623가구였던 월세주택(보증부·순월세·사글세)이 지난해 86만2870가구로 36만247가구(72%) 증가한 것입니다. 이에 반해 전셋집은 2000년 127만1330가구에서 지난해 115만2714가구로 11만8616가구(9%) 준 것으로 나타났습니다.
이에 따라 서울의 임대차 주택에서 월셋집이 차지하는 비율도 2000년 28%에서 2010년 43%로 크게 증가했습니다.
임차인이 원해서 월세가구가 늘어났다고 보기 어렵죠. 월셋집이 증가했기 때문에 어쩔수 없이 월세살이를 하고 있다고 봐야 합니다.
-왜 특히 전세난이 심각한지, 전세가격이 폭등하는지 알 듯 합니다.
▲전ㆍ월세 시장 불안과 집주인의 월세 선호 현상이 확산되고 있는 것이죠. 경제불안, 자산시장 불안으로 집을 사기보다는 전셋집을 원하고 이런 현상이 2008년이후 지속되면서 전세수요가 급격히 늘어나는 것이죠. 반면 전셋집은 월셋집으로 바뀌다보니 서민 전세층이 어렵게 된 거구요.
매물이 없는 반면 찾는 사람이 많으면 가격은 오르는 법. 전세가격이 많이 오르는 이유도 여기에 있습니다. 전세 구득난이 가속화되다보니 가격은 크게 뛰는 것이죠.
실제로 전세가격 상승세가 월세가격 상승세를 압도하고 있는 것으로 나타났습니다. 국토해양부에 따르면 서울지역 아파트 전ㆍ월세 전환율은 지난 1월 8.96%에서 8월에는 8.20%를 기록한 것으로 나타났습니다.
전ㆍ월세 전환율이란 전세를 월세로 전환할 때 전세보증금에서 월세금액이 차지하는 비율을 나타낸 것으로 비율이 높을수록 세입자의 주거비 부담이 늘어난다는 것을 의미합니다. 전ㆍ월세 전환율 8%는 전세보증금이 1000만원이라면 그중 8%인 80만원은 월세로 부담한다는 의미입니다.
일단 전ㆍ월세 전환율은 지난 2008년 금융위기 당시 6%선이었다가 올 들어 8%로 급등하면서 월세입자들의 부담이 늘어난 것으로 풀이됩니다.
-이런 상태로 간다면 내년 서민 전세층은 더욱 고통을 당하게 된다는 얘기가 되네요.
▲그렇습니다. 당장 전세가가 크게 오르면서 싼 전셋집이 사라지고 있습니다. 2억 미만 전세 아파트가 87% 수준에 달했으나 67% 대로 급감했습니다. 싼 전세가 없다는 얘기죠.
또 내년에 아파트 준공 물량이 적어도 가구 당 3인 정도가 살 규모 아파트가 17만 가구 선으로 평년의 60~70% 수준에 불과한 상태입니다. 선거에서도 쟁점이 될 것으로 보입니다.
-보다 긴 시각으로 봐도 마찬가진가요. 전세가 월세로 바뀌면서 임차시장이 월세로 전환될까요.
▲향후 어떻게 될 것이냐를 놓고 여러 얘기들이 많습니다. 전셋집이 여전히 존재, 우리만의 고유한 임차패턴으로 남을 것이라는 분석돼 있구요, 선진국 형태의 월세로 가는게 대세인 만큼 전세가 사라지고 월세로 바뀌는 것, 자산시장 특성상 어쩔 수 없다는 얘기가 맞서고 있습니다.
어쨌든 월세 중심으로 바뀌는 것은 사실입니다. 전셋집이 없다보니 전세가격 역시 매매가와 동일한 가격까지 올라갈 것으로 예상됩니다. 집을 사지않고 전세로 살려는 수요가 많아지면서 오는 현상이죠.
때문에 전세보증금 융자 정도의 전세대책은 무의미 할 것으로 보입니다. 보다 적극적인 월세대책, 임차인에 대한 대책, 그리고 공급 확대책이 필요하다는 얘기죠.
-전ㆍ월세난이 앞으로도 지속된다는 얘기여서 걱정되네요. 대책은 없나요.
▲주택시장이 구조적 변화를 겪고 있다고 봐야 합니다. 이런 상황을 일찌기 대비했어야 하는데 우린 그런 준비없이 마구잡이 공급에만 치중해왔죠. 그것도 지역별 유효수요 추정없이 엉뚱한 곳에 무작정 짓다보니 미분양만 양산되구요.
일단 단기적으로는 전세물량감소 추세를 다소 완화할 수 있는 응급처방이 필요하다고 봅니다. 월세 전환하는 전셋집을 붙잡아두기 위해서는 유인책, 예컨대 세제 등의 지원이 필요하다고 봅니다. 전세놓는 집주인은 다소 유리하게, 월세는 다소 불리하게 해서 전환기를 넘기는 것도 방법일 것입니다. 간접전세 확보방안이 될 수 있겠죠. 그러나 궁극적으로 시장이 균형을 맞추어가려는 성향이 강하기 때문에 임대주택 확대공급을 위한 대안이 필요하다고 봅니다. 공공임대 확대를 위한 조치가 필요합니다.
-도시형 생활주택, 소형 오피스텔 공급 확대가 다소 도움이 되지않을까요.
▲물론 공급확대에 큰 도움이 되는 것은 사실입니다. 최근 급격히 공급이 늘어나는 것도 같은 맥락이죠. 하지만 최근 도시형생활주택이나 소형 주거용 오피스텔은 말이 주택, 준주택이지 사실 살림을 할수 없다고 봐야 합니다. 독신가구를 위한 것이지 신혼가구가 가정을 꾸리기에는 턱없이 부족한 시설입니다. 장차 슬럼화 내지는 재난 등에 큰 문제가 생길수 있죠. 말이 9평 10평이지 실제는 그에 반도 안되는 전용률에 별도의 생활시설도 일체 없습니다. 가족단위 공간이 아니라는 얘깁니다.
이를 위해서는 2룸형태를 지을 수 있도록 건축규제나 지원 등을 통해 유도해야 한다고 봅니다. 지금은 투자자나 공급자가 서로 수익면에서 맞지않아 원룸형태만을 선호하고 있는 것이죠.
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