MC 성기영: 전ㆍ월세난이 가열되면서 주택임대사업에 대한 관심이 높아지고 있습니다. 심지어 거주할 자기집은 매입을 포기하면서도 임대사업용 오피스텔, 도시형 생활주택을 분양받으려는 수요가 줄을 서고 있는 상황입니다. 주택임대사업 전망에 대해 알아봅니다. 헤럴드경제 장용동 大기자입니다.
-전ㆍ월세난 강도가 더욱 강해지는 분위기죠. 이제 가을이사철 시작인데 어떻습니까?
▲그렇습니다. 말씀하신대로 전ㆍ월세난이 더욱 가중되면서 가격이 크게 오르고 있는데요. 전세의 경우 올해 오름폭이 지난 한해 오름폭을 넘어섰다는 조사가 이를 단적으로 말해줍니다. 9월 현재 수도권 전세가 상승률 8.06%로 작년의 7.75% 초과했습니다. 산본신도시가 무려 16.02%에 달하는 것으로 한 인터넷 정보업체는 분석했습니다. 매매가 불안으로 임대수요가 지속적으로 발생, 강남 등지의 오름폭이 더욱 커지고 이는 경기권으로 확산되는 추세입니다. 연말까지 강세가 이어질 것으로 예상됩니다. -그러다보니 주택임대사업에 관심이 높을 수 밖에 없을 것으로 생각됩니다.
▲불확실한 집값, 불안한 주식, 불투명한 경기, 껑충뛰는 물가 정말 어디를 둘러봐도 안전자산이 없는 듯 합니다. 집 살 종잣돈으로 임대사업용 오피스텔이나 도시형 생활주택을 매입하거나 분양받아 임대사업을 꿈꾸시는 분들이 부쩍 많아진게 사실입니다.
수익성 부동산에 여유계층 뿐만 아니라 집이 없는 분들까지 가세할 정도로 주택임대사업 열풍이 갈수록 더 거세지는 분위기입니다. 여기에 정부가 전ㆍ월셋집 확대공급을 위해서는 민간 임대사업자들을 적극적으로 끌어들여야 한다고 판단, 양도세 등 각종 세제 규제를 풀고 실제 혜택이 돌아갈수록 있도록 여러번에 걸쳐 다주택자에 대한 규제완화 방침을 밝히고 실제로 그런 방향으로 유도하고 있는 것도 주택임대사업 열풍에 한몫을 하고 있는 것으로 풀이됩니다.
기존주택을 사서 매입임대사업을 하겠다는 사람은 아직 뜨악한 상황입니다. 다주택자에 대한 사회적 분위기와 규제완화에 대한 불신, 시장불안감 등에 기인한 것으로 보입니다. 하지만 자금이 덜 들어가는 신규분양 시장에서는 이같은 열풍이 갈수록 확산되는 분위기입니다. 소형 도시형생활주택과 오피스텔, 아파트 등의 분양시장이 달아오르고 있는 이유죠. 신규분양물량으로 임대사업을 하겠다는 의지로 풀이됩니다.
그러다 보니 분양모델하우스 등에는 중절모를 쓴 할아버지부터 아이를 엎은 20-30대 주부, 젊은 샐러리맨들까지 가세, 수십대 1의 경쟁률을 보이기도 합니다. 낡고 자금이 많이 필요한 기존주택 매물보다는 자금부담이 덜하고 새집인데다 소형주택이어서 향후 시장수요가 꾸준할 것으로 예상되는 신규분양에 매달리는 것입니다.
-지금까지 임대사업자나 임대가구 수의 추이는 어떻습니까?
▲그동안 임대사업은 극히 일부를 제외하고는 기피해온게 사실입니다. 투기세력으로 인식하는 사회적 풍조에 세금부담이 커 별로 늘지않았습니다. 예컨대 수도권 매입임대사업자 추이를 보면 2006년 2만287명정도에서 2010년 2만2289명으로 5년 사이에 고작 9.8% 정도 늘어나는데 그쳤습니다.
임대주택 수도 마찬가지죠. 11만 가구선에서 11만5천 가구 정도로 소폭 늘어나는데 그쳐 임대사업이 별로 인기를 끌지 못한게 사실이죠. 서울은 1만1000여개의 사업자에 총 임대수가 5만1000가구선으로 되레 줄어들었습니다. 경기도 역시 2009년 사업자 수가 1만여개가 넘었으나 지난해 기준으로 보면 9900개 수준으로 줄어든 것으로 나타났습니다.
1인당 임대 호수도 5.1가구 수준으로 영세한 상황입니다. 이러다 보니 임대사업이 활성화되지 못하고 또 질적 개선도 어려운 실정입니다. 사회적 풍조에 세제강화의 영향, 여기에 최근들어서는 임대사업의 매력인 임대수익, 고정자산 가치 상승 수익 가운데 고정자산수익을 기대할 수 없는데 따른 것으로 풀이됩니다.
선진외국, 가까운 일본만 해도 수십만 가구씩 임대사업을 하고 있습니다 . 전문관리가 가능하죠. 물론 우리만의 고유한 전세시스템이 이를 가로막고 있다고 봐야 합니다.
-이번에 정부가 민간임대사업 활성화를 내걸고 8ㆍ18, 9ㆍ7일 등 수차례 지원책을 발표했는데요. 간추려 주시죠.
▲우선 매입임대주택사업에 대한 호수 기준을 수도권의 경우 현행 3가구에서 1가구 이상으로 낮췄습니다. 3억원 이하 149제곱미터 면적을 5년 이상 임대할 경우 세제지원이 되고 양도세, 법인세 및 종합부동산세 등 세제지원을 하게 됩니다.
양도세의 경우 임대주택양도시 일반세율 및 장기보유 특별공제혜택을 주기로 한 것입니다. 50~60%를 흡수하는 특별세율 적용이 아니라 6~35%일반 세율을 적용하겠다는 것이고 최고 30%의 장기보유 특별공제를 해주겠다는 것입니다. 현재는 내년말까지 누진제로 되어 있으나 이 역시 폐지하는 방향으로 가겠다는게 정부와 여당의 입장입니다.
법인세 혜택도 주어지는데요. 임대주택양도시 법인세 추가과세(30%세율)를 배제한다는 것입니다.
종합부동산을 물어왔으나 이 역시 임대주택보유시 비과세하기로 했습니다.
-자, 그런데 주택임대사업은 바로 수익률이 최고 관심사일텐데요. 임대수익과 세금문제를 고려한다면 현재 안정적인 임대사업 수익률을 얼마로 봐야 하나요?
▲소형인 도시형 생활주택, 오피스텔 등의 투자비용 부담이 크지 않으면서 안정적인 임대수익률을 올릴 수 있다는게 큰 매력이데요. 대략 투자금이 대출금을 제외하면 5000만~1억원 정도면 됩니다.
분양가가 1억8천만원 정도인데 오피스텔을 예로 들면 절반 은행융자가 가능하기 때문에 9000만원 자기자본을 대고 대출 9000만원으로 해결되는 셈입니다. 이를 임대놓으면 대략 보증금 1000만원에 월 80만원정도를 받는데요 그렇다면 연간 수입이 80만X12=960만원....대출이자 연5% 9000만원이니 450만원. 취ㆍ등록세 없고 임대차 중개수수료 0.06%이니까 54만원 쯤 됩니다. 따라서 연간 총비용이 504만원이 되는 셈이죠. 그러면 대략 연 임대수익률은 5.7% 정도가 나옵니다.
-앞으로의 전망은 어떻습니까?
▲임대수요가 지속적으로 창출될 것으로 보입니다. 1~2인 가구 급증은 임대수익형 투자의 든든한 보루입니다. 1~2인 가구가 빠르게 늘면서 오피스텔과 도시형 생활주택에 세들어 살려는 수요자가 많습니다. 그 만큼 투자자들은 크게 공실 걱정을 하지 않아도 된다는 얘기죠.
여기에다 정부가 잇따라 주택임대사업 규제를 풀면서 투자성이 더욱 좋아졌습니다. 앞으로는 집 한 채만으로도 양도세·종합부동산세 등 세금 걱정없이 임대사업을 할 수 있게 되어 사실상 그만큼 임대수입이 늘어나는 셈입니다. 투자자들이 경기가 호황일 때는 위험성이 있어도 한꺼번에 큰돈을 벌려고 하지만 경기가 안 좋을 땐 안정성을 추구하려는 성향이 강해 임대사업은 각광을 받을 것으로 보입니다.
-조심해야 할 점도 많죠?
▲그렇습니다. 시장상황이 긍정적이더라도 공실률이 생길 소지는 얼마든지 있습니다. 과잉공급 여부와 향후 임대수요가 지역적으로 달라질 수 있기 때문에 현지분석을 철저히 해야합니다. 대기업이나 대학 등 안정적 수요가 있는 곳을 택하는 것도 방법입니다. 신규분양은 향후 입주시 환경을 잘 따져 봐야 합니다.
또 임대사업혜택을 누리기 위해서는 행정적인 절차를 잘 알아야 합니다. 취ㆍ등록세 등 지방세 감면혜택이 큰데 이를 위해서는 물건지 관할 시군구청 세무과에 취득세 감면신청을 하고 임대개시 10일 전에 물건지 시군구청 주택과에 신고를 해야 합니다 임대소득세나 종합부동산세 그리고 양도세 같은 국세를 감면받기 위해서는 거주지 관할 세무서에 사업자 등록신청을 임대개시 20일 전에 별도로 해야 한다는 점도 유념해야 합니다.
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