MC 성기영: 추석명절이 나흘 앞으로 다가왔습니다. 가족이 모두 모이면 자연스럽게 고향 부동산, 논밭ㆍ주택ㆍ임야 등의 얘기가 나오게 될텐데요. 고향부동산에 대해 알아봅니다. 헤럴드경제 장용동 大기자입니다.
-요즘 서울보다 지방 부동산이 더 인기죠? 고향에 집ㆍ땅 가지고 계신분들, 흐뭇하실텐데요. 요즘 동향은 어떻습니까?
▲그렇습니다. 요즘은 지방 호재만 호재고 서울 수도권 호재는 호재도 악재인 듯 합니다. 금융위기 이후 양극화되면서 지방만 호재가 만발, 들썩이고 있는 상황입니다.
특히 강원도는 평창 동계올림픽 유치, 그리고 레저 붐 등으로 집값ㆍ땅값이 들썩이고 충청권은 국제과학비즈니스벨트 입지 선정, 세종시 본격 조성사업 등으로 부동산이 관심을 끌고 있습니다. 또 공기업의 혁신도시 이전이 가시화되면서 경상권이나 호남권 등 특정 지역을 중심으로 아파트와 토지 등 부동산 가격이 급등하고 있습니다.
-집값ㆍ땅값이 들썩일때 조심해야 하는데, 강원도가 뜬다면서요?
▲지난달 강원도의 주택매매가격은 2.7%로 전국에서 가장 높은 상승률을 보였고 광주(1.5%), 대전(1.4%), 충북(1.4%) 등의 순으로 가격이 오른게 이를 반영한 것으로 보여집니다. 강원도의 경우 평창 동계올림픽 유치확정 이후 장기간 침체상태였던 부동산 시장이 기지개를 켜면서 평창지역은 물론이고 주변지역으로 확산되는 분위깁니다. 개최지가 확정된 지난 7월에는 땅값이 전달 대비 0.86%(전국 평균 0.1%) 올라 전국에서 가장 높은 상승률을 보였죠.
개최지 인근 봉평면과 진부면을 중심으로 펜션부지가 올림픽 유치 전 3.3㎡ 당 30만~50만선에서 최근 70만~90만원으로 급등했고 영월이나 홍천, 오대산 뒷자락까지 이같은 분위기가 확산되고 있습니다. 심지어 영월 주천강 주변 오토캠핑장용 땅값이 70만~80만원대에 나오고 있는 상황입니다.
제2영동고속도로, 철도건설 등으로 원주 등이 유망권으로 분류되고 있습니다.
-충청권도 호재가 많아서인지, 자주 부동산이 거론되고 있죠?
▲그렇습니다. 대전ㆍ충남의 최대 호재는 “과학벨트입지로 확정됐다는 점 외에 세종시 건설이 본격화된다는 점이죠. 향후 공사와 관심이 충청권으로 몰릴 수 밖에 없는 상황이어서 건설회사들이 아예 본사를 충청권으로 대거 이전하고 있는 것으로 나타나고 있을 정도입니다.
핵심권인 대전의 경우 지난 5월 중순 과학벨트 입지로 선정된 이후 아파트 가격이 정체상태에서 상승세로 돌아서면서 5월말 기준 전국에서 가장 높은 0.6%의 주간 상승률(전국 평균 0.2%)을 기록했습니다. 신곡 둔곡지역 중심으로 강세입니다.
이어 도안 신도시 개발, 지하철 2호선 노선 발표 등의 호재가 이어지면서 지난달 아파트가격 상승률이 0.4%로 전국에서 가장 높았습니다.
다음은 행정중심복합도시로 개발되는 충남 연기군 세종시와 주변인데요. 이같은 호재를 계기로 아파트 분양이 러시를 이루고 있습니다. ”신세계 유니언 스퀘어 입지, 세종시 원안 추진에 이어 과학벨트가 기폭제 역할을 하고있는 셈이죠.
-부산 등 기타 지방권과 수도권 외곽 아파트 그리고 토지가격이 꿈틀대는 상황이죠?
▲모든 대기업 공장은 평택으로 가는 느낌입니다. 최근 LG전자가 278만㎡ 규모의 산업단지를 조성하기로 하면서 평택 전체가 들썩이는 분위깁니다. 인근 오산권까지 아파트가격이 오르는데요. 연초 비해 매매가격이 20~30% 가량 오른 것으로 추정됩니다.
시흥ㆍ화성ㆍ부천소사ㆍ여주 등은 도로개설과 복선전철사업으로 토지가격 상승세가 유지되는 상황입니다.
멀리 부산권은 거가대교와 지하철, 사상~김해 경전철 등 교통여건이 개선된 서부산권을 중심으로 특히 강세를 보이고 있습니다.
-고향의 부동산, 이렇게 오르면 좋은데요, 또 소유권 문제와 관리가 제대로 안돼 항상 마찰이 있는데요. 우선 소유권분쟁이 가장 많죠?
▲그렇습니다. 가족간 종중간 소유권분쟁이 대다수를 이루는데요. 분명하게 해두는게 필요하죠. 우선 종중 땅이나 집은 공동명의로 소유권 등기를 해놓아야 말썽이 없습니다. 몇 대가 지나가면 서로 개인 소유를 주장하게 되고 이로 인해 법정싸움까지 가는 경우가 흔합니다. 이를 제3자에게 팔았을 경우 종중땅은 원인 무효소송을 제기해도 찾기가 힘듭니다.
가족간 형제간 배분을 놓고도 실랭이가 많은데 우리 민법은 균등배분을 원칙으로 하고 있습니다. 유언을 제외하고는 장ㆍ차남 여부에 관계없이 모두 균등하게 재산상속이 이뤄집니다. 형제간 우애에 금이 가기 전에 가족들이 모여 서로의 입장을 얘기하고 충분히 토의하는게 필요합니다. 부동산 점검표를 만들어 등기여부, 측량, 관리현황 등을 종합적으로 체크해 보는게 유효합니다. 미뤄뒀다가 나중에 이를 하겠다고 하면 결국 분쟁의 씨앗이 되기 때문입니다. 세금을 누가 내는지도 정하는 것도 중요합니다.
-부재지주 세금문제도 골치인데요.
▲그렇습니다. 이번 고향에 가시면 세(稅)테크에 관심을 가지는게 좋을 듯 합니다. 특히 그동안 아주 골칫거리였던 부재지주의 양도세 중과가 한시적으로 완화됐기 때문에 이를 잘 활용하는 것이 중요하리라 봅니다.
고향땅의 부동산을 처분할지 고민 중이라면 내년 말까지는 결정하는 게 좋으리라 봅니다. 각별한 호재나 본인이 직접 경작할 계획이 없다면 양도세 완화기간을 잘 이용하라는 얘기입니다.
고향집 때문에 ‘1가구 2주택’에 해당되는지 여부를 확인해야 합니다. 만약 2주택에 해당된다면 내년말 양도세 세율의 한시적으로 완화를 이용해 팔거나 임대사업 등록하는 것이 필요합니다.
이때 반드시 알아두어야 할 것이 2주택 요건에 들어가는지 여부를 잘 확인하는 것입니다. 예컨대 상속받은 주택이거나, 최근에 구입한 미분양 주택, 10년 이상 거주한 곳이면서 인구 20만명 이하의 소도시 주택, 660㎡ 이하의 소형이거나 취득 가격이 2억원 이하는 2주택 요건에 해당되지 않아 양도세를 걱정할 필요가 없습니다.
-요즘 신문에 보면 양수리, 용인 등지의 토지분양판매 광고가 많이 나오잖아요. 이런 땅은 어떤 땅이고 지금 사두는게 좋은지, 조심할 것은 없는지 궁금합니다.
▲최근 지방 땅값이 일부 꿈틀대자 이를 계기로 그런 땅 판매가 러시를 이루고 있습니다. 주택규제의 풍선효과와 보금자리주택 건설이나 4대강 살리기 사업, 제2경부, 제2영동고속도로 건설, 새로운 고속도로, 철도 준공 등으로 땅에 대한 관심이 그만큼 높아졌기 때문으로 풀이됩니다. 요즘 신문에 자주 나오는 용인 양평 쪽 땅 같은 경우 예전부터 전원주택지로 잘 알려진 곳인데 92만 제곱미터의 임야를 500필지로 잘라서 파는 것인데 실제로 제법 팔리고 있는 것으로 알려지고 있습니다.
그런데 문제는 대부분 기획부동산의 유혹에 빠져 수필지 씩 그냥 시세차익에 눈이 어두워 매입하는 경우입니다. 그렇게 쉽게 땅값이 오르지 않는 특징을 지니고 있기 때문에 ‘묻지마 투자’는 안된다는 얘기입니다. 반드시 목적, 내가 추후 전원에 가서 산다든지, 펜션 등을 꿈꾼다든지 하는 목적을 가지고 매입해야 합니다. 사놓기만 하면 두세배 오른다는 말에 솔깃해 투자했다가는 낭패보기 십상입니다. 저는 전원에 살고 싶으면 부부가 함께 전세 전원주택을 얻어 현지에 가서 한번 살아보고 그후에 결정하라고 권하고 싶습니다.
개발가치가 없는 토지를 비싼 값에 떠넘기는 등의 행위가 기승을 부리는 상황이니 조심해야합니다.
평창동계올림픽 개최지인 대관령면 일대의 경우 10여년의 올림픽 유치 과정에서 토지 가격이 오른데다 최근 토지거래 허가구역으로 묶여 호가만 10% 가량 오른 채 거래는 되지 않고 있습니다. 호가만 있을 뿐 실제 거래가격이 얼마인지 알기 조차 힘든 상황이죠. 외지인들의 ‘묻지마 투자’ 성행도 조심해야 합니다. 기획부동산들이 지방 호재땅이라며 서울과 수도권 일대에서 비싼 값에 판매하려는 판촉행위가 기승을 부리고 있음을 참고해야 합니다.
-조상땅 찾는 방법이 있다면서요? 남겨놓은 땅은 없는지...한번 조회해보는 것도 필요할 것 같은데요.
▲조상들이 남겨놓은 땅, 최근 찾은 경우가 대단히 많습니다. 한번 체크해 보는 것이 필요하죠. 내가 알지 못하는 조상들의 땅이 국가에 수용되어 있거나 다른 사람의 명의로 되어 있는 사례가 의외로 많기 때문입니다. 먼저 잃어버린 조상 땅을 찾기 위해서는 가장 먼저 국토부 사이트의 ‘조상 땅 찾아주기’ 서비스를 활용해 보는 방법이 좋습니다. 국토해양부 사이트에 들어가면 이같은 서비스가 개설되어 있습니다. 해당 지자체ㆍ시군구청의 지적과에 가셔서 도움을 청하면 됩니다.
또 민간 서비스도 있습니다. 한울타리 등 민간정보업체에서 조상이름이 나오는 재적등본을 발부받아 의뢰하면 토지원부를 찾아 추적하는 방법으로 땅을 찾아줍니다.
이를 통해 지난 한 해 동안 땅을 찾은 사람이 1만명을 넘습니다. 친척이나 가족들로부터 조부나 증조부가 어디에 땅을 가지고 있었다는 얘기가 있으면 한번 시도해봄직 합니다.
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