MC 성기영: 전ㆍ월세난이 새로운 주택개발 붐을 낳고 있습니다. 조그만 건물이나 땅을 활용해 전ㆍ월세 등 임대수익을 올리기 위한 도시형 생활주택, 상가주택, 다세대주택으로 리모델링하거나 신축하는 붐이 일고 있습니다. 유형과 요령을 알아봅니다. 헤럴드경제 장용동 大기자입니다.
-다세대나 단독, 상가건물을 헐고 요즘 인기있는 도시형 생활주택 등을 짓는 재테크가 유행인가보죠?
▲그렇습니다. 전ㆍ월세난은 계속되고 앞으로도 지속될 가능성이 큽니다. 임대사업에 대한 규제가 완화되고 세제혜택이 확대되다보니 안정적인 임대사업을 겨냥한 이같은 리모델링이나 신축이 활기를 띠고 실제로 재테크면에서도 유리하기 때문으로 보입니다.
-주택가를 가다보면 낡은 근린상가 등을 도시형 생활주택으로 리모델링하는 것이 많던데요. 바로 이런 유형을 말하는 것이죠?
▲그렇습니다. 최근 가장 눈에 띄는 개발사업이 도시형 생활주택 신축입니다. 실제로 올 상반기 도시형 생활주택 인ㆍ허가 실적은 총 2만9558가구였습니다. 불과 반년 만에 지난해 전체 인ㆍ허가 실적인 2만529가구를 44%(9000여가구) 초과한 것입니다. 수요가 안정적인데다 임대와 자산수익을 동시에 올릴 수 있기 때문입니다. 주택경기 침체가 극심한 가운데서도 도시형 생활주택만은 유독 호황을 누리고 있는 것도 같은 맥락입니다. 그런데 빈땅이 없다보니 이를 매입해서 짓는 경우 보다 기존 건물을 도시형 생활주택으로 바꾸는 리모델링 형태의 부동산 재테크가 유행입니다.
주변을 둘러보면 업무용 시설인 상가, 오피스건물 등이 리모델링돼 도시형 생활주택으로 변하고 있는 것을 어렵지않게 볼 수 있습니다. 수익성이 낮은 상가를 매입하거나 이를 리모델링해 고수익 임대사업으로 전환하는 것입니다. 이때 공사비는 대략 3.3㎡당 200만~250만원 소요됩니다. 구도시지역이나 주택가에 상가 건물을 갖고 계신 분들 고민이 많습니다. 홈플러스ㆍ이마트 등 대형 판매시설이 들어오면서 기존 상권 파괴가 많이 일어나기 때문인데요. 근린상가를 도시형 생활주택으로 바꾸는 리모델링이 유행하고 있는 것이죠 .
-이때 인ㆍ허가 문제라든지 어려움은 없습니까. 리모델링 과정소개 좀 해주시죠.
▲상가나 오피스 건물을 도시형 생활주택으로 리모델링하려면 건축심의, 사업계획승인, 분양승인 등 신축할 때와 같은 절차를 밟게 됩니다. 용도변경도 사업계획승인을 통해 이뤄지는데 일반적인 인ㆍ허가 과정인 건축심의가 1~2개월이 소요되고 분양승인까지 4~5개월이 걸리는 것으로 보면 됩니다.
특히 도시형 생활주택사업 적지로 대학 주변이나 교통이 편리한 역세권 주변만을 찾게 되는데 땅값이 비싼 게 흠입니다. 대규모 산업단지, 업무시설 밀집지와 병원 일대 등도 괜찮으니 좀 확대해서 찾는 것도 방법입니다. 버스, 지하철 등 대중교통이 잘 뚫려 도심 진출이 용이한 곳은 무방합니다.
-다세대주택 신축도 늘어나는 추세죠?
▲정부가 신축 다세대주택을 매입해 장기전세주택으로 활용한다는 방침입니다. 전ㆍ월세 시장 안정을 위한 8ㆍ18대책의 일환으로. 건설사업자가 지은 다세대주택 5000가구를 우선 매입키로 하고 공고에 들어간 상태입니다. 전체 2만가구 사들일 계획입니다. 안정적인 임대사업까지 겸할 수 있어 다세대 신축이 크게 늘어나는 추세입니다.
게다가 민간임대사업자의 세제지원 기준을 대폭 완화하면서 소액으로 임대수익을 올릴 수 있는 다세대 경매물건에 관심이 쏠리고 있습니다. 경매로 단독 등을 매입해서 다세대로 신축하는 고전적인 방법이 다시 유행하고 있는 것이죠.
경매시장에서 감정가격이 10억원 이하인 서울지역의 단독·다가구주택의 낙찰률이 이달 들어 24일까지 33.72%로 지난달(20.56%)보다 13.16%포인트나 상승한 것도 같은 이유입니다. 낙찰률은 전체 경매물건에 대한 낙찰물건의 비율로 이달 단독·다가구주택의 낙찰률은 지난 2월(35.21%) 이후 가장 높게 나타났습니다.
전세난으로 전·월세 가격이 대폭 오르면서 실거주와 임대수익을 동시에 누릴 수 있는 단독·다가구주택에 수요자들이 몰리고 있다는 분석입니다. 지금까지는 3가구 이상 임대해야 사업자 기준을 충족했지만 앞으론 1가구만 임대해도 양도세 비과세 등 각종 혜택을 받을 수 있기 때문입니다.
대치동의 경우 전세매물이 부족하자 다세대까지 확대되는 상황입니다. 바로 이같은 전ㆍ월세난이 다세대주택의 인기를 더해주는 분위기입니다.
-고정임대를 감안한 상가주택도 늘어나는 추세죠?
▲자가 거주도 하면서 임대 수익을 동시에 달성할 수 있는 상가주택이 최근 은퇴자를 중심으로 인기를 끌고 있습니다. 자기 집에 살면서 매달 고정적인 임대수익을 올릴 수 있기 때문입니다.
특히 유동인구가 늘어날 가능성이 있고, 대규모 택지공급이 이루어진 신도시 단독주택 용지가 관심 대상인데요.
판교 삼송 흥덕 지구 등이 대표적 사례입니다. 전체 231~264㎡ 규모의 땅에 건폐율 50%ㆍ용적률 150%, 광교와 동탄ㆍ별내는 건폐율 60%ㆍ용적률 180%가 적용하게 됩니다.
3층ㆍ3가구까지 허용되기 때문에 1층 점포, 2층 다가구주택, 3층 자기 거주주택 형식이 주를 이룹니다.
판교 상가주택을 예로들면 땅값이 3.3㎡당 1500만~2000만원 선, 70평이면 10억원선. 건축비 평당 350만원 대략 총 3억5000만원 합산하면 13억~14억원 정도입니다.
1층 상가 임대료가 보증금 1억원에 월세 350만~450만원, 2층에 지을 투룸형 주택은 보증금 1000만원, 월세 80만원 정도입니다. 2층에 두 개의 주택을 지으면 연간 수익률은 4.1~4.6% 수준이 가능합니다.
광교신도시 땅값은 3.3㎡당 750만~1100만원이므로 같은 면적의 상가주택을 짓는 데 드는 비용은 총 9억~11억3750만원 정도입니다. 광교 상가주택 1층 점포 임대료는 보증금 1억원에 월세 350만~400만원 가량이지요. 2층 주택은 보증금 1000만원에 월세 70만원으로 추정하고 있습니다. 연간 수익률은 6~7%가 나옵니다.
-주의할점은요?
▲유동인구, 수요가 문제입니다. 사업탐색을 할 때만 해도 수요가 많았으나 정작 짓고 나면 너무 과잉공급으로 수요가 없어 고민해야하는 경우가 많죠. 임대수요를 보다 철저히 파악하는 지혜가 필요합니다. 토지매입시 임대사업용 주택이나 상가 등을 짓는데 효과적인가도 따져봐야 합니다. 역세권 입지는 물론 토지의 모양새가 수익률을 좌우하기 때문입니다.
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