MC 성기영: 무덤덤한 부동산 거래시장을 깨우기 위한 정부의 규제완화가 잇따르고 있습니다. 다주택자에 대한 양도세 완화를 비롯해 분양권 전매기간 단축 등 매매, 거래시장 변수가 예고되어 있는 상황인데요. 내용과 전망을 알아봅니다. 헤럴드경제 장용동 大기자입니다.
-시장분위기는 어떤가요?
▲수도권 매매시장은 서울은 물론이고 수도권 외곽도 정말 한산한 모습입니다. 반면 전세시장은 꾸준히 오르고 있습니다. 특히 강남 청실ㆍ우성 재건축 이주가 본격화되면서 전세오름세가 더 커졌습니다. 용인 분당 수원까지 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.
또 전세 강세 속에서 파주시만 하락한 것으로 나타났는데 전세시장이 본격 비수기에 접어든데다 수요부진에 따른 것으로 분석됩니다. 교하읍 대원효성 128㎡가 250만원 떨어진 1억2000만~1억4500만원이면 입주가 가능합니다. 분당 등 5개 신도시는 눈치보기가 치열한 상태로 보합세이구요. 일단 싼 집 찾고 살던 집을 내놓으려는 수요가 있어서 불균형이 발생하고 있습니다. 지방권 대도시 역시 전세시장은 강세를 보이고 있습니다.
-정부가 부동산시장 거래를 살리려고 잇단 규제완화책을 내놓는데요. 우선 다주택자 양도세 완화 내용을 좀 쉽게 설명해주시죠.
▲우선 다주택자 양도세 중과 폐지를 들고 나온 배경에는 참여정부 시절 도입된 이 제도가 징벌적 과세 성격이 과해 이를 정상적으로 되돌리고 시장이 변한 만큼 다주택를 투기꾼이나 공공의 적으로 여기지 말고 민간임대시장 기여자로 시각을 바꾸자는 것입니다. 이렇게 함으로써 현재 문제가 되고 있는 전ㆍ월세난에 공급을 확대시키는 효과를 거둬 임대시장 안정을 꾀해 보자는 의도가 깔려 있다고 봐야 합니다.
아시다시피 다주택자 양도세 중과는 참여정부 시절인 지난 2005년부터 그 유명한 8.31대책에 종합부동산세와 함께 1주택자가 집을 팔 때에는 양도세율을 일반세율(6~35%), 두 채 가진 자는 50%, 3주택자에게는 60%를 중과토록 한 제도입니다.
하지만 이명박 정부 첫해인 2008년 제도를 대폭 수정해 2010년까지 2년간 한시적으로 2주택자에게는 일반세율을, 3주택자에게는 45% 세율을 적용토록 완화했고 이후 지난해 8·29 부동산 대책을 통해 2012년까지 2년 더 연장한 상태이지요. 그러니까 내년말까지 한시적으로 일반세율을 적용하고 있습니다.
-국토해양부가 중과폐지 입장이 강한 것 같은데요. 정부내 공감대가 형성된 상황인가요?
▲그렇습니다. 권도엽 국토부 장관 취임일성이 다주택자 양도소득세 중과 폐지였듯이 국토해양부는 시장정상화 차원에서 폐지돼야 한다는 것이죠. 세제문제는 기획재정부 소관인 만큼 실ㆍ국장 회의 등을 통해서도 이를 공식적으로 요구한 상태입니다. 이에 재정부도 다소 움직이는 모습을 보이고 있습니다. 박재완 장관이 징벌적 과세라는데 의견일치를 보여 어느 정도 공감대가 형성되어 가고 있다고 보여집니다.
사실 지난 2005년을 전후로 집값이 급등했던 당시 다주택자(80만~90만명)는 시세차익을 노린 ‘투기꾼’으로 보는 시각이 우세했지만 집값이 약보합세인 지금 관점에선 전·월세 주택의 ‘공급자’로 바뀌었다고 봐야 합니다. 이에 따라 다주택자에 대한 정책적 배려가 필요한 시점입니다.
또 현재 문제가된 전ㆍ월세 난의 해소책으로 다주택자, 그러니까 민간의 역할을 기대할 수 밖에 없습니다. 현재 자가주택 보유율이 60%,국민의 40%가 민간에서 공급하는 전·월세 주택에 거주하고 있는 만큼 다주택자들의 순기능을 인정할 필요가 있다고 봐야 합니다.
OECD 국가 중에서 다주택자에게만 세금을 중과하는 나라는 우리 밖에 없는 세제이고요. 완화냐 폐지냐 여기에 엇갈림이 있다고 보여집니다.
-효과가 있을까요?
▲우선 전ㆍ월세시장 대응과 공급확대, 구입능력 확충이라는 차원에서 긍정적인 영향을 줄 것으로 봅니다. 다주택자에게 주택 보유를 장려해 시장에 전·월세 물량이 늘면 임대시장 안정에 도움될 것은 분명합니다.
전세물량이 계속 줄어드는 반면 전세수요는 상대적으로 늘고 있는 주택시장 구조적 변화에 대응하기 위해서는 민간 임대주택 공급을 늘리는 방법이 우선입니다. 돈있는 계층이 집을 사서 전ㆍ월세를 놓는다는게 현재 분위기로는 다소 힘들 수 있으나 중장기적으로는 임대수익을 감안한 투자가 늘어날 수 있을 거라 봅니다.
최근 수요가 늘어난 소형 주택 임대 공급 확대에 효과가 있을 것입니다. 투자자 입장에서는 자기 집 외에 한두 채 더 사서 장기간 전·월세를 놓으면서 임대수익을 올릴 수 있고 나중에 집값이 오른 뒤 팔더라도 양도세 부담이 없기 때문입니다.
하지만 단기적으로 시장이 더 어려워질 수도 있습니다. 9억짜리 10년 보유 10억원에 판다면 현재 2100만원이상 세금을 내야 하지만 이것이 폐지되면 1200만원만 내게 되니 반으로 줄어들게 됩니다. 그동안 다주택자가 세금이 무서워 팔지 못한 경우가 많아 이들이 집을 내놓을 경우 시장은 매물이 더욱 쌓이는 반사작용이 생길 수 있습니다. 헌집이 매물로 많아지면 가뜩이나 거래가 되지않는 상황에서 시장분위기는 더욱 냉랭해질 수도 있죠.
-법개정 전망은요?
▲내달 22일경 내놓을 세제개편 방안에 이같은 입장이 담길 것으로 보이는데 정부내 공감대가 형성, 다주택자에 대한 양도소득세 중과제도를 폐지하는 것으로 가지않을까 합니다.
특히 주택을 오래 보유할수록 양도차익을 세금계산에서 빼는 장기보유특별공제(양도차익의 최대 30%)의 부활도 관심있게 지켜 볼 대목이구요.
하지만 야당이 여당일 때 만든 규제인 만큼 반발이 만만치않을 것으로 보여 귀추가 주목됩니다. 실제로 2009년 폐지법안이 국회에 제출됐지만 처리되지 못했거든요. 이렇게 되면 또 분양가 상한제 폐지와 마찬가지로 시장혼란만 가중시킬 것으로 보입니다.
-이번에는 분양권 전매기간 단축에 대해 알아보죠. 얼마나 단축되나요?
▲이르면 9월초부터 수도권 과밀억제권역(강남 3구 제외)의 분양가 상한제 대상 아파트의 분양권 전매제한 기간이 1~3년으로 단축됩니다. 또 수도권 공공택지 중 개발제한구역(그린벨트)이 지구면적의 50% 이상인 택지지구내 전용면적 85㎡ 이하 주택의 전매제한 기간도 5~7년으로 완화되는 것이 주요 골자입니다.
국토해양부가 주택법 개정안을 오늘 입법예고했는데요. 수도권 과밀억제권역 중 투기과열지구(강남 3구)를 제외한 지역의 분양권 전매제한 기간이 현행 1~5년이었습니다. 이를 1~3년으로 단축하는 것이 포함되어 있습니다.
이로써 공공택지는 85㎡ 이하 아파트의 경우 공공ㆍ민영아파트 모두 종전 5년에서 3년으로 줄어들고, 85㎡ 초과는 3년에서 1년으로 단축됩니다. 광교신도시 등 과밀억제권역 공공택지에서 아파트를 분양받은 사람은 계약후 1~3년만 지나면 분양권을 팔 수 있게 된 것입니다. 민간택지에 건설된 분양가 상한제 아파트는 85㎡ 이하와 85㎡ 초과 모두 전매제한 기간이 1년으로 단축되구요.
다만 투기과열지구인 강남 3구는 공공ㆍ민간택지 모두 종전대로 3~5년이 그대로 유지돼 완화 혜택이 없습니다.
또 보금자리주택지구 처럼 수도권 그린벨트 해제지역이 50% 이상 포함된 공공택지는 전용면적 85㎡ 이하 민영 아파트의 전매제한을 종전 7~10년에서 5~7년으로 완화됩니다. 분양가격이 인근 주택 시세의 70% 이상인 경우 7년, 70% 이하인 경우 10년이던 것이 각각 5년, 7년으로 단축됩니다. 고양 삼송지구와 남양주 별내, 하남 풍산 등 3개 지구에 분양된 전용 85㎡ 이하 민영 아파트 6517가구의 전매제한 기간이 5~7년으로 단축, 유동성이 좋아질 것으로 보입니다.
그린벨트가 부지면적의 80%인 위례신도시는 입주시점의 분양가가 주변 시세의 70% 이하라고 가정하면 85㎡ 이하 공공아파트의 경우 현행 10년이 유지되지만 85㎡ 이하의 민영아파트는 현행 10년에서 7년으로 단축, 관심을 끌 것으로 보입니다.
-전매기간 단축이 시장에 미치는 영향은요?
▲심리적인 기대감은 있겠지만 당장 전매시장에 큰 영향을 미치지는 못할 것으로 예상됩니다. 집값 상승에 대한 기대감이 없어 분양권 시장이 당장 활기를 띠지않을 것입니다. 집값이 반등하는 시점에 영향을 발휘하게 되죠. 수도권 전매제한 완화가 미분양 해소 등에 도움이 될 수 있을 것입니다.
-평창의 토지거래에 대해 정부가 무척 예민해져있는 것 같아요. 허가제 실시, 국세청 단속 등 조치가 잇따라 나오던데요.
▲올림픽타운 예정지인 대관령면 역시 대부분 외지인 손에 넘어갔고 현재는 허가제 규정 이하로 잘게 쪼개진 상태입니다. 알펜시아 여기가 올림픽의 주무대인데 벌써 4~5년 전에 기획부동산이 와서 온 동네를 선긋기 해놓은 상태. 이런 상황에서 재차 기획부동산업체들이 평창호재를 활용하려는 움직임이 강하게 일고 있는 것으로 파악되고 있습니다. 허가지역으로 다시 묶고 화해 등 법원결정으로 토지분할이 가능한 땅도 지자체의 재차 허가를 받도록 하는 조치가 바로 이같은 피해방지를 위한 것이지요. 전원주택 토지를 분할하듯 쪼개 파는 부동산은 큰 피해가 우려됩니다. 따라서 공부를 반드시 확인해야 할 것입니다. 실수요층의 임대수익을 감안한 투자는 고려될수 있으나 사재기식 투자는 지양해야 합니다.
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