먼저 농지나 임야를 산 뒤 그중 일부 또는 전부를 대지로 전용하거나, 아니면 전원주택단지 내 땅을 매입하는 것이다.전원주택단지 내 땅의 경우 필요한 집만 짓거나, 전원주택과 함께 약간의 텃밭과 정원을 조성할 수 있도록 대개 330㎡(약 100평)~1650㎡(약 500평) 규모로 공급된다. 일반 농지나 임야의 경우는 이처럼 중소규모의 땅을 찾기가 여의치 않다.
전원주택단지로 개발해 분양하는 땅은 대부분 농지나 임야 상태에서 집을 지을 수 있도록 개발행위 허가를 받아 기초 토목공사를 해놓은 곳 들이다. 집을 지어 준공이 나면 그때 지목이 대(지)로 바뀐다.
전원주택단지로 조성해 분양하는 땅을 구입하면 우선 신경 쓸 일이 적다. 농지나 임야를 직접 구입하는 것 보다 비싸지만 전용허가 등 복잡한 절차를 거칠 필요가 없다. 또 외지인들끼리 커뮤니티를 이루며 살아갈 수 있다.
기존의 전원주택단지 개발은 기획부동산과 전원주택 개발업자들의 몫이었다.
기획부동산은 개발이 불가능한 임야를 싸게 사들여 잘게 쪼개어 비싸게 분양해 폭리를 취하기 때문에 아예 쳐다보지 않는 것이 상책이다.
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| 수요자 공동구매 및 지주 공동개발방식으로 조성중인 홍천강 상류의 한 전원주택단지. |
기존의 전원주택 개발업자들 또한 상당수는 영세하고 비전문적인 데다 기본적으로 투자자를 유치해 땅을 사들여 개발하는 구조적인 문제로 인해 분양가가 비쌀 수밖에 없었다. 개발업자 자신의 마진에다 투자자들에게 일정 수익률을 보장해주어야 하고, 또한 기초토목공사비용도 다소 높게 지출되기 때문이다.
이에 대한 대안으로 최근에는 수요자(소비자)들의 공동구매 및 지주 공동개발을 통한 새로운 전원주택단지 개발방식이 관심을 모으고 있다.
새로운 전원주택단지 개발방법은 ‘(수요자) 공동 토지구매’와 ‘지주 공동개발’이 핵심이다. 기존의 전원주택단지 개발은 개발업자가 투자자를 유치해 자금을 끌어들인 다음 그 돈으로 토지를 매입해 개발한 뒤 분양하는 방식이었다. 당연히 투자자들에게는 일정 수익률을 보장해주어야 하며, 분양영업에 따른 제비용과 과도한 기초토목공사 비용 지출 등으로 인해 원가가 올라갈 수밖에 없는 구조적인 결함을 갖고 있었다.
반면 새로운 개발 방식은 수요자(소비자)들이 지주의 대규모 땅을 공동으로 매입해 지주와 공동 개발한다. 투자자를 아예 배제하기에 이들에게 돌려주는 높은 투자 수익률 만큼의 비용이 절감된다.
개발 초기 단계에서는 지주가 개발 주체가 되어 개발행위 허가 등을 받아 사업을 추진한다. 따라서 땅 매수자들은 초기 계약금 외 잔금에 대해서는 개발행위 허가가 떨어지고 토지 분할 등기가 완료된 다음 지주에게 지불하면 된다. 이후 각 필지별로 매수자의 개인 형편에 따라 집을 지으면 된다.
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| 수요자 공동구매 및 지주 공동개발방식으로 조성 예정인 홍천군 내촌면 답풍리 강변 전경. |
이 과정에서 지역사정에 정통하고 개발경험이 많은 중개업자가 수요자(매수자)와 지주를 연결, 실질적으로 단지 개발을 주도한다. 중개업자는 토목 직영체제를 구축해 기초토목공사비도 상당액 절감한다. 중개업자는 매수자(수요자)와 매도자(지주)를 연결해주고 직영 토목공사를 진행하면서 최소한의 마진을 취한다.
결국 이 방식은 기존 전원주택단지 개발에서 투자자와 토목공사에 들어간 과도한 중간 마진을 축소해 이를 수요자(매수자)에게 되돌려주는 게 최대 장점이다.
