MC 성기영: 아파트 리모델링이 화두입니다. 권도엽 국토해양부 장관이 수직 증축과 가구 수 늘리는 리모델링은 불가하다는 입장을 밝혔기 때문입니다. 특히 수도권 1기 신도시, 분당을 비롯해 평촌 일산 중동 산본 등지에서 반발이 큰데요. 주요 내용과 전망 알아봅니다. 헤럴드경제 장용동 大기자입니다.
-말도 많고 탈도 많은 공동주택 리모델링, 우선 국토해양부의 잠정 결론부터 설명해주시죠.
▲국토해양부는 서울 강남과 경기 분당 평촌 등 1기 신도시 아파트 대략 27만여 가구의 리모델링 여부를 놓고 고심해왔는데요. 아파트의 수직 증축(增築) 리모델링과 일반분양을 허용하지 않는 방향으로 잠정결론을 냈습니다.
이같은 사실이 알려지면서 해당지역 주민 반발과 시장이 재차 술렁이는 등 파장이 커지고 있습니다. 그동안 리모델링 추진 절차를 밟아오던 아파트는 물론이고 대기상태인 아파트단지로서는 악재임이 분명하기 때문입니다. 재건축도 힘들고 리모델링까지 어렵다니 낡은 아파트에 살 수 밖에 없고 주택가치도 크게 떨어질 수 밖에 없죠. 특히 지난 89년 이래 지어진 1기 신도시는 그동안 정부와 지자체가 갈등을 겪어 왔는데 지난 4월 재ㆍ보선에서 여야 정치권이 수직증축 허용을 선거공약으로 내걸어 잔뜩 기대감을 부풀려 온 상황입니다. 뒤늦게 나몰라라 식이니 주민으로서는 화도 날 일이죠. 가격 마저 떨어지고 엎친데 덮친 격이죠.
-수직 재건축과 가구 수 늘리는 것이 안되는 이유를 어떻게 설명하고 있나요?
▲가장 주된 이유는 “건물 안전성을 장담하지 못한다” 는 점입니다. 국토해양부는 올해 2월부터 5개월 동안 각계 전문가들이 모여 리모델링 태스크포스를 운영한 결과, 아파트의 수직증축과 가구 수 증가는 건물 구조의 안전을 담보할 수 없기 때문에 바람직하지 않다고 판단했습니다.수직 증축 리모델링은 기존 아파트를 앞뒤로만 늘리지 않고 위로도 2~3개층 더 올릴 수 있도록 하는 것인데 이렇게 되면 수평 리모델링보다 아파트 내부구조가 좋아지고, 가구 수도 늘어나 일부는 일반분양해 공사비 부담을 줄일 수 있습니다.
하지만 고층으로 추가 올라가는 만큼 지지력이나 기초 등이 그만큼 견딜수 있어야 하는데 안전성을 담보할수 없다는 것입니다.
지난 90년대 초 이들 아파트를 지을때만 해도 콘크리트조로 지어 수직 증축 등을 전혀 고려하지 않은게 사실입니다. 정확한 계산도 하지않았구요. 이를 고려하면 수직 증축은 다소 위험하다고 할수 있습니다. 더구나 당시 해사 파문 등 200만 가구를 급히 지으면서 부실시공 여지에 대해 말도 많았잖아요. 권도엽 국토부 장관도 “신도시는 압축성장 시절 급속하게 지어진 측면이 있어 수직증축에 신중해야 한다”는 입장을 보인 것도 같은 맥락입니다.
지금은 라아멘죠, 철골로 지어지는 경우가 많아 얼마든지 건축적으로는 증축이 될수 있습니다. 아파트가 다른 셈이죠.
또 정말 낡아 리모델링하는 것이 아니라 일반분양을 통해 자산늘리기를 하는 면도 없지않다고 보고 제동을 건 것입니다. 구조 안전성, 자원 등 경제성, 다른 정비사업과의 형평성 등이 확보되지 않았다고 보는 것이죠.
-리모델링이 재건축보다 유리한가요?
▲단정적으로 말할수 없읍니다만 재건축의 경우 소형 의무비율, 임대주택 의무건설, 초과이익 부담금 등 각종 제약을 받습니다. 이에 비해 리모델링은 용적률 제한없이 각 주택의 전용면적을 30%까지 늘릴 수 있고 일조권, 높이제한 등의 기준도 완화된 상태입니다. 이 때문에 현재 강남권 리모델링 사업의 경우 용적률이 350~380% 선까지 올라 400%에 육박하고 있습니다. 다소 시간상으로 빨리 진척되는 면도 있구요.
하지만 낡은 아파트에서 완전히 벗어날 수 없는 단점, 주차장 문제 해결도 다소 난제입니다. 재건축은 일단 준공후 30~40년이 지나야 사업요건이 됩니다. 15년된 아파트를 리모델링하면 형평성이 맞지않은 점도 있지요.
공사비면에서 보면 현재 강남권 재건축 아파트 공사비는 조합원 이주비 금융비용 등을 모두 포함해 3.3㎡당 380만~390만원선(지하주차장 면적 포함한 계약면적 기준)입니다.
그런데 현재 추진 중인 강남권 아파트의 리모델링 공사비는 3.3㎡당 340만~350만원 선으로 재건축 공사비의 90%에 육박합니다. 비용이 많이 들면서 리모델링 아파트의 평면, 설계 등이 재건축에 못미치는 점을 고려할 때 입주자들의 만족도가 얼마나 높을지 미지수입니다. 일반분양 주장이 나오는 것도 이 때문이죠.
특히 수직증축을 위해 막대한 구조 보강비를 투입할 경우 리모델링 공사비가 재건축 보다 더 들어갈 수도 있을 것으로 보입니다.
-현재 서울 수도권에서 리모델링 사업 추진 아파트가 얼마나 되나요?
▲현재 서울과 수도권에서 리모델링 사업을 공식 추진 중인 아파트는 32개 단지, 1만8577가구 정도에 이릅니다. 아직 사업을 추진하고 있지는 않지만 리모델링 연한(준공 후 15년)을 충족하는 아파트는 420여개 단지, 27만여 가구에 달하는 것으로 파악되고 있습니다.
저층으로 되어 있어 일부는 수직 증축이 가능하겠지만 중고층 아파트 대다수가 수직증축을 전혀 못한다면 난감한 일입니다. 분당·평촌 등 1기 신도시 아파트로 구성된 리모델링연합회가 반발하는 것도 이 때문입니다. 재건축도 사실상 불가능하고 리모델링도 안된다면 개선책을 시급히 마련해야 할 것입니다. 아파트에 비해 주변환경은 신도시건설 이후 15년 이상이 지나다보니 아주 좋거든요. 나무들도 성숙하고 이제 도시맛이 나는데 아파트가 구식이어서 문제입니다. 일본은 커뮤니티 마을 가꾸기 등을 통해 해당 지역만의 컨텐츠가 있는 마을로 변신을 하는 식인데 우리는 어떻게든 개량하고 집가치를 높이는데 주력하는 점이 다릅니다.
-이들 지역 주민들은 어떤 입장인가요?
▲안전담보는 극복할수 있다고 주장하고 있습니다. 또 10% 일반분양 요구는 입주민 부담을 최소한으로 덜기 위함이라는 것이죠. 건설업계에서는 일반분양을 10% 허용하면 공사비가 30~40% 절감되고 약간의 추가비용만 부담하면 리모델링 공사를 할 수 있다고 분석하고 있습니다.
1기 신도시리모델링 연합회와 한국리모델링협회 등은 주거 전용면적 총량의 30% 이내에서 수직으로 3개층 증축과 가구수 증가를 허용하고 국민주택규모(85㎡) 이하 소형에 한해서는 40~50%까지 증축 범위를 확대할 것을 요구하고 있습니다. 또 증가한 용적률의 3분의 1 이내에서 일반분양을 허용하되 일반분양의 10%는 임대주택으로 공급하는 방안을 제시하고 있습니다. 주민는 낡은 아파트 불편해소, 자산증식효과 가 있고 건설업계는 일감을 확보할 수 있기 때문에 적극 주장하는 반면 정부는 안전담보가 안되고 자원낭비를 초래한다는 차원에서 막고 있는 셈입니다.
-타협방법이 없을까요?
▲팽팽히 맞서고 있지만 사실 안전문제는 심각한 것입니다. 제대로 파악도 안되는 아파트 기초와 기둥 보 등을 무턱대고 보강하거나 잘못 건드려 붕괴라도 하게된다면 끔찍한 일입니다.
하지만 정치권에서 리모델링법 개정안을 공약으로 내걸었고 공법 개선이 이뤄져 구조안전 문제해결의 실마리가 풀린다면 타협의 여지도 있습니다.
또 일부 재건축 기준을 완화, 구조안전 해결이 안된다면 재건축 쪽으로 유도하는 것도 주거환경개선 차원에서 검토해봐야 할 것입니다.
일단 국토부는 수직증축을 불허하는 대신, 국민주택기금에서 리모델링 공사비를 지원하는 방안을 검토 중입니다. 중소형 아파트를 리모델링하면 주택개량사업비, 부대·복리시설비 등의 80%를 연 3% 금리로 10년 이상 대출해주는 안입니다. 리모델링한 아파트에 부과하던 취득세를 늘어난 부분에 대해서만 부과하거나 면세해주고, 리모델링 공사 기간에는 재산세를 부과하지 않는 방안도 나올 검토대상입니다.
(www.changapt.com)
