입주민 고정고객 확보 용이

초기 투자비용도 1~3억대

근린상가보다 상대적 저렴

투자수익률 7%대 보전 가능

철저한 현장조사는 필수

기본수요층 500가구 이상

소비성향 높은 젊은층 많은 곳

대형평형보다 매출확보 유리




지난달 말 첫 공급에 돌입한 LH(한국토지주택공사)의 세종시 첫마을 1단계 아파트(A-1ㆍA-2블록) 단지 내 상가. 총 23개 상가 입찰 결과, 609명이 몰려 26대 1의 경쟁률을 기록했다. 평균 낙찰률 199%, 유입된 자금만 162억원에 이른다. 당초 공급 예정가의 배가 넘는 금액이다.

LH 관계자는 “세종시에서 첫 상가 공급인 데다 올해 말부터 입주할 총 2200여가구의 첫마을 (1단계)아파트 독점 상권을 누릴 수 있는 점 등이 인기요인으로 작용한 것으로 분석된다”고 말했다.

이 같은 뜨거운 분양열기는 앞서 수도권 곳곳에서 재현됐다. 지난 3월 판교 A18-2BL 입찰에서는 15호의 낙찰 점포에 44여억원이, 4월 광교 신도시 11개 점포 입찰에서는 48여억원의 뭉칫돈이 몰렸다. 또 지난달 공급이 진행된 수원 호매실 단지 총 34호에 420명이 응찰해 13대 1의 치열한 경쟁률을 기록하기도 했다.

이처럼 단지 내 상가가 임대수익형 투자상품의 ‘핵’으로 떠오르고 있다. 집값 상승에 대한 기대감 상실로 갈 곳을 잃은 유동성 자금 일부가 상가투자로 발길을 돌리고 있는 것이다.

▶주택시장 침체 속 안정적 투자처로 ‘인기몰이’=단지 내 상가는 부동산경기 침체 속 최대 안정 투자처 중 하나로 꼽힌다. 아파트 전 세대를 배후로 한 고정고객 확보가 쉬워 공실위험이 적어서다. 아울러 초기 투자비용이 적다는 점도 강점이다. 단지 내 상가 투자금액은 대부분 1억~3억원대 이하로 5억~6억원대 이상 (1층 기준) 근린상가보다 상대적으로 저렴하다. 분양가가 가파르게 상승하고 있는 오피스텔보다 투자 시 수익률 7% 이상 보전이 유리한 셈이다.

이에 직접 매입해, 점포운영을 계획하는 실수요자뿐 아니라 40대 후반∼50대 초반의 초보 투자자들까지 꾸준히 유입되고 있는 추세다.

박대원 상가정보연구소 소장은 “특히 LH 단지 내 상가는 분양주체에 대한 신뢰성이 높고 통상 100가구당 1개 상가로 비율이 조정돼 상반기 폭발적인 인기를 끌었다”며 “업종제한, 상가 성장의 제약 등 한계점에도 불구하고 단지 내 상가가 보수적 투자자들에게 최고 인기 상품임은 분명하다”고 말했다.

▶근린상권 경쟁 피하고 배후수요 따져 업종 선택해야=전문가들은 단지 내 상가가 비교적 안정적인 투자상품이기는 하나, 투자에 앞서 현장조사를 바탕으로 한 투자전략을 짜야 한다고 조언한다.

우선 배후단지의 가구 수와 거주자의 경제수준은 필수점검 항목이다. 업계에서는 500가구 이상이면 어느 정도 기본수요층이 확보된다고 보고 있다. 또 젊은 층이 많이 사는 단지는 소비성향이 높아 매출 확보에 용이하다.

상가뉴스레이다 선종필 대표는 “수요 이탈을 발생시키는 근린상권과 경쟁관계인 곳은 피해야 하며, 대규모 세대라도 소비력을 따져야 한다”며 “특히 대형평형으로 구성된 경우, 거주민의 외부 원정쇼핑 성향이 강하고 충성도도 약해 투자에 신중해야 한다”고 조언했다.

업종은 생활밀착형 점포가 강세지만 지근거리에 근린상업지역이 근접해 있는 경우는 제약이 발생하기도 한다. 통상 500가구 내외의 중소단지의 경우 ▷지하는 슈퍼마켓, 식료품 ▷1층은 편의점, 제과점, 부동산, 청과 ▷2층은 음식점, 세탁소, 사무실 등으로 구성된다.

특히 원가부담이 덜하고 기술부가가치가 큰 미용실도 전통적인 인기업종 중 하나다. 1000세대 이상의 대규모 단지는 클리닉, 약국, 문구점, 보습학원, 예능학원, 문구점 등도 유망업종으로 거론된다.

배후가구 대비 상가의 전체 연면적도 따져봐야 한다. 가령 단지 내 세대를 500∼600세대를 기준한다면, 세대 수×1.4㎡ 정도가 적당하다. 이보다 면적이 크면 업종 중복을 피하기 어렵고, 이보다 면적이 작으면 업종 다양성이 지나치게 훼손돼 입주민들의 이탈 가능성이 발생한다. 그 밖에 주민동선, 독점상권 확보 분석작업도 병행돼야 한다.

한계임대료 수준도 고려사항이다. 단지 내 상가의 경우, 업종의 제약과 배후수요의 한계로 인해 임대료 상한선이 존재한다. 통상 월 100만∼200만원을 적정임대료 수준으로 보고 있다. 월 250만~300만원이 넘는다면 임대료 지불능력을 지닌 세입자를 구하기 힘들기 때문에 지나친 고가낙찰을 피해야 한다.

김민현 기자/kies@heraldcorp.com




하반기 최대 유망 투자지역

판교·광교, 그리고 세종시…


올 하반기도 단지 내 상가가 시장 주도상품으로 군림하며 활황세를 이어갈 것이라는 전망이 우세하다. 전문가들은 업종별 창업 수요 부침, 물가불안에 따른 소비감소 등 적잖은 복병이 포진해 있지만, 경쟁력을 갖춘 상가로의 투심 이동은 계속될 것이라고 입을 모은다. 특히 베이붐세대의 본격 은퇴와 풍부한 시중 유동자금 유입을 등에 업고 ‘인기 3인방’으로 떠오른 광교신도시, 판교신도시, 세종시 일대 상가시장에 투자자의 쏠림현상이 한층 가속화될 것이라는 분석이다.

우선 대규모 뭉칫돈을 빨아들이고 있는 세종시의 경우, 지난달 첫마을 내 상가 첫 공급(23호)에 이어 오는 9월과 11월 각각 119호와 73호가 시장에 나온다. 판교신도시는 9월 신분당선 판교역 개통이라는 매머드급 호재를 발판으로 고객몰이 분위기를 후반기 무리없이 끌고갈 것으로 보인다. 오는 7월 한양수자인 단지와 9월 참누리 아파트 집들이가 시작되는 명품신도시 광교 역시 소비층 유입에 따른 역세권 주변 상가 공급이 활기를 띨 전망이다. 특히 신대역은 상가 준공 시점이 가장 빠른 상권으로 투자자와 세입자의 우량 입지 선점차원에서 하반기 주목받는 대표 시장으로 기대된다. 김홍삼 에스비D&C 대표는 “최근 에스비타운의 경우 GS슈퍼마켓이 입점 계약을 완료했다”며 “아파트 입주가 본격화되면서 유통업체와 금융기관 간의 입점경쟁은 신대역을 중심으로 더욱 치열해질 것”이라고 내다봤다.

또한 하반기에는 준공 후 미분양 상가의 파격 조건 물량과 선임대 상가, 그리고 개인 유동성 문제로 인한 급매물, 경매시장에 나온 상가 즉 가격적 이점을 노린 투자 상품의 주목도 예상된다. 하지만 하반기도 금리인상이 위협요소로 작용할 공산이 크다. 이에 따라 상가투자전략을 짤 때, 무리한 대출은 피하고 상품별 접근법도 달리해야 한다.

박대원 상가정보연구소 소장은 “모든 상가투자의 기본은 수요층의 확보”라며 “특히 단지 내 상가는 고낙찰을 주의하고 근린상가의 경우는 역세권 중심의 투자가 유리하며 아파트형공장이나 주상복합상가의 경우는 상층부 분양률을 우선 체크해야 한다”고 설명했다. 

김민현 기자/kies@heraldcorp.com