MC 성기영: 거래두절에 가계부채몸살, 주택시장의 그늘이 짙어갑니다. 여기에 전ㆍ월세시장은 또 달아오르고....정책적 뒷받침이 절실한 시기입니다. 오늘 하반기 경제정책방향이 발표됐는데요. 부동산부분 내용과 달라지는 제도, 그리고 정책변화 전망을 짚어봅니다. 헤럴드경제 장용동 大기자입니다.
-오늘 발표된 하반기 경제정책방향, 부동산 부문도 포함되어있죠. 어떤 내용입니까?
▲국토부가 밝힌 주요 내용을 보면 분양권 전매제한 기간 완화와 재건축 초과이익 환수 부담금 완화, 민간임대사업 규제완화 등이 포함되어 있습니다. 거래활성화, 투자여건 개선 등을 통해 시장을 정상화시켜 보겠다는 것입니다.
분양권 전매 제한기간 완화내용을 보면 현재 수도권 과밀억제권역의 분양가 상한제 아파트의 전매제한 기간은 공공택지에 건설되는 아파트(공공ㆍ민영)로 전용면적 85㎡ 이하는 5년, 85㎡ 초과는 3년입니다.
이를 각각 3년, 1년으로 2년씩 단축시키기로 했습니다. 이렇게 되면 다소 투자여건이 개선되는 효과가 생겨납니다. 당장 광교신도시ㆍ김포신도시 등 과밀억제권역 공공택지에서 아파트를 분양받은 사람은 계약 후 1~3년이면 전매가 가능해져 분양권을 팔 수 있는 길이 열립니다.다만 투기과열지구인 강남 3구는 이번 조치에서 제외돼 현행 처럼 1~5년이 그대로 유지됩니다. 또 수도권 그린벨트 보금자리주택지구는 현행대로 7~10년이 유지됩니다.
민간택지는 85㎡ 초과의 경우 종전 처럼 1년을 유지하되 85㎡ 이하의 경우 3년이던 전매제한 기간이 1년으로 단축, 매매를 자유롭게 할 수 있습니다.
-실제 전매제한기간 단축의 효과가 시장에 영향있을까요?
▲글쎄요. 시장이 다소 에너지가 있을 경우는 이런 규제완화조치가 탄력을 받아 시장회복에 도움이 됩니다. 하지만 지금은 모두가 집값불안, 매도심리거 팽배한 상황에서 매수세가 살아나기 힘들다고 봐야겠죠, 금리인상 경제불확실성, 주택 대출규제까지 겹치는 상황에서 분양권을 섣불리 사려는 수요층이 많지않을 것입니다. 판교신도시는 입주 후 2년이 지나 전매제한 해제 효과가 없고 다만 광교신도시가 수혜지역인데 매도자와 매수자 호가격차가 커 거래성사가 힘든 상황입니다
-재건축 부담금 낮추는 것은 어떤 내용인가요?
▲재건축 초과이익환수제도는 재건축 추진위원회 구성일부터 재건축 완공 때까지 오른 집값 가운데 해당 지역의 정상 집값 상승분을 뺀 나머지 금액을 초과이익으로 보고, 그 이익분이 가구당 3천만원 이상일 경우 최대 50%까지 국가에서 현금으로 환수하는 것입니다. 지난 2006년 9월25일 이후 관리처분인가를 신청한 단지부터 적용되다보니 실제 부과가 이뤄진 곳은 서울 면목동과 중랑구 묵동의 연립주택 단지 2곳에 불과합니다.
올해 하반기에는 서울 영등포구, 경기도 성남시ㆍ남양주시 등 3개 단지에서 부담금이 부과될 예정이구요. 그런데 실제 부과 단지가 나오기 시작한데다 초과이익환수가 지지부진한 재건축 사업을 더욱 어렵게 해 민간주택 공급을 막는 걸림돌로 작용하고 있어 이를 개선코자하는 것입니다.
예컨대 재건축을 추진중인 강남구 개포지구, 강동구 고덕ㆍ둔촌지구, 송파구 가락 시영 등 5층 이하 저밀도 지구의 경우 10여년전에 추진위원회를 설립해 사업 개시시점의 시세가 낮은데다 일반분양분이 많아 초과이익부담금이 가구당 1억~2억원에 달할 것으로 추산됩니다.
주택경기 침체로 투자 우려가 적기 때문에 재건축 사업을 활성화하는 차원에서 부담금을 낮추는 것으로 보면 됩니다. 하반기 법개정에 들어갈 방침인데 방법은 부과율 낮춰주기 등 여러가지가 검토되고 있습니다.
-시장침체로 부진한 재건축이 활성화 될 소지가 있을 것 같습니다.
▲투자환경이 좋아져서 호재로 인식될수 있으나 앞서 말한대로 시장이 너무 허약해진 상태이고 집값 상승기대감이 떨어진 상황에서 거래활성화에 큰 도움이 되긴 힘들 것으로 보입니다.
-수도권 임대주택사업자 세제요건 완화도 자주 거론된 것이죠?
▲전세시장 안정을 위해 민간임대사업도 활성화해야 한다는 여론이 높았습니다. 다주택자들을 정식 임대사업자로 끌어들여 전ㆍ월세 물량을 늘려야한다는 얘기죠. 정부는 지난 2.11 전ㆍ월세대책에서 지방을 중심으로 세제지원 요건을 완화한데 이어 이번에는 지방에 비해 상대적으로 불리한 수도권 임대주택 사업자의 세제지원 요건을 완화해줄 방침을 밝힌 것인데요. 하반기 중 구체적인 완화 방안을 마련해 기획재정부가 개선안을 확정하게 될 것으로 보입니다.
개선안은 현재 서울의 경우 5가구, 경기ㆍ인천은 3가구로 정해진 임대주택 가구수를 줄여주거나 6억원 이하로 한정된 취득가액을 높여주는 방안 등이 검토될 것으로 보입니다.
중장기적으로 전ㆍ월세난 완화에 도움이 될 것으로 보입니다. 세제완화가 시장에 적용될 때까지 시간이 소요돼 단기효과기대는 난망해 보입니다.
-부족한 소형주택건설 지원책도 포함되어있죠?
▲하반기 전세대책의 일환으로 단기간내 공급이 가능한 소형주택 건설자금 지원을 차질없이 추진하되 오피스텔에 대한 자금지원을 강화하기로 한 점도 눈에 뜨입니다.
지난 1.13대책에서 도시형생활주택, 다세대ㆍ다가구 등 특별자금 지원을 확대했지만 오피스텔은 자금 대출실적이 저조하다는 판단인데요. 국토부는 현재 실 규모가 12~30㎡, 대출 한도는 ㎡당 40만원, 3년 일시상환으로 제한된 오피스텔 건설자금 대출 조건을 완화해주는 방안을 검토중입니다.
말많은 뉴타운 사업은 열악한 지방재정을 고려해 현행 10~50%인 기반시설 설치비 국비 지원을 상향 조정할 계획입니다.
-종합적으로 평가하신다면?
▲매매시장 거래침체와 전세시장 과열은 서로 맞물려 있습니다. 두가지 문제를 동시에 어떻게 해결하느냐가 관건이지요. 서로 상충되는 문제여서 노력에 비해 한계에 부딪칠 수 있습니다. 내수활성화 차원의 적극 검토가 필요합니다.
특히 정책에 대한 신뢰성 부족. 현재 분양가 상한제 폐지 등 다수의 법안 개정이 국회에 계류되어 처리되지 못하고 있습니다. 이는 정책과 시장에 불신으로 인한 부작용을 초래해 잘못된 시그널을 보내는 것이 되고 있습니다.
-하반기 달라지는 것들 확정된 것도 있죠?
▲도시형 생활주택 건설규모 150세대 미만에서 300가구 미만. 원룸형 주택 침실,욕실 구획 허용, 부동산내역 스마트폰 확인가능, 공공택지 민간개발 참여 가능 등이지요.
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