MC 성기영: 연중 부동산시장 에너지가 가장 떨어지는 시기인 만큼 여러 증세가 나타나고 있습니다. 하지만 전ㆍ월세 시장이 다시 꿈틀대는 양상입니다. 전ㆍ월세 현황과 전망을 분석해 드립니다. 헤럴드경제 장용동 大기자입니다.
-우선 전세시장부터 알아보죠. 서울은 이미 전세난이 시작됐습니까?
▲지난 시간 하반기 전ㆍ월세 시장 불안이 가장 큰 문제라고 분석해 드렸는데 오름세가 심상치않습니다. 하지만 아직 심각한 상황은 아닙니다. 지난주 아파트 전셋값은 오름세를 이어갔지만 봄 이사철이 마무리돼 가면서 전주에 견줘 조금 주춤하는 모양새였습니다. 국민은행이 밝힌 지난주 전국 아파트 전셋값은 전주보다 0.5% 올라, 직전 2주간의 0.6% 상승률보다 약간 낮아졌습니다. 서울지역 아파트 전셋값 역시 지난주 0.3% 올라, 첫째주 0.5%, 둘째주 0.4%에 비해 낮았습니다.
문제는 국지적으로 크게 오르는 지역이 벌써부터 나타나고 있는데다 여름방학과 휴가가 끝나는 것을 기점으로 가을 전세시장이 다시 크게 불안해질 수 있다는 점입니다.
우선 강남권의 경우 서초구 반포리체 84A㎡의 경우 지난 한주간 전셋값이 1500만원 오른 4억4000만~4억9000만원선, 목동권의 경우도 신시가지7단지 66㎡는 1000만원 오른 2억~2억2000만원선을 기록하는 등 일부지역 전세값이 크게 상승하고 있다는 점입니다.
이에 비해 분당, 수원 등 수도권지역은 아직 큰 변화가 없는 상황입니다.
-일부 연구소들의 하반기 전망에서도 전ㆍ월세 상승이 지속될 것으로 나왔죠?
▲그렇습니다. 주택산업연구원은 수도권을 포함해 전국적으로 큰 폭으로 오르는 등 전세난이 이어질 것으로 내다봤습니다. 전셋값이 아파트의 경우 5%, 주택은 4%로 전국이 비슷한 변동률을 보일 것으로 예상했습니다. 전셋집의 월세전환도 꾸준히 이어지면서 전세난이 가중될 것으로 분석됐습니다.
-월세전환 주택이 실제로 많이 늘어나는가요?
▲전세난 이후 월세 비중이 큰 폭으로 증가하고 있는게 현실입니다. 광주광역시의 경우 10곳 중 무려 8곳이 월세인 것으로 나타났습니다. 전셋값 급등이 세입자들의 월세전환 수요를 자극했고 매달 임대소득을 거두려는 집주인의 의중도 반영된 결과죠.
국민은행이 발표한 주택임대차계약 조사치에 따르면 지난달 말 기준 전국의 월세(보증금이 있는 월세 포함) 비중은 44.8%로 지난해 8월(45.1%) 이후 가장 높았습니다.
서울은 강남보다 강북의 월세비중이 높습니다. 강북의 월세비중은 42.5%로 2008년 12월 이후 2년3개월 만에 가장 높은 수치를 기록했습니다. 전셋값이 뛴 후 세입자들이 월세로 돌아섰기 때문입니다.
이에 비해 강남의 월세비중은 37.0%로 상대적으로 낮습니다. 강남은 전셋값이 높기 때문에 월세로 전환하기가 쉽지 않을 뿐 아니라 집주인들도 임대소득보다 목돈을 굴리는 쪽을 선호하기 떄문으로 분석됩니다.
-이렇게 전ㆍ월세 상승이 하반기에 이어지는 이유는 뭔가요?
▲서너가지 이유로 분석해볼 수 있는데요. 가장 큰 이유는 역시 부동산시장이 불안해지면서 집을 사지않고 전ㆍ월세로 눌러앉은 수요가 지속적으로 늘고 있기 때문입니다. 지난 시간 하우스 푸어 얘기를 해 드렸지만 집을 사는 것은 자살행위 정도로 받아들여지고 있습니다. 꾸준히 임대수요가 늘어나기 때문이죠.
더구나 서울의 대규모 재개발·재건축 사업장들의 이주계획이 올해 하반기에 몰려있어 가을 이사철 불안을 더욱 가중시키고 있다고 봐야 합니다. 사업시행 인가나 관리처분 인가를 받은 서울 시내 재개발·재건축 사업장은 모두 33곳으로 이 중 18곳이 조합원 이주 시기를 올해 하반기로 잡고 있습니다.
게다가 현재 이주를 하고 있거나 상반기 안에 이주에 나설 사업장이 7곳으로 올해 이주할 사업장이 모두 25곳에 이릅니다.
18곳의 이주 가구수는 재건축 1만6484가구, 재개발 8285가구 등 총 2만4769가구에 달합니다. 작은 수요·공급 변화에도 민감한 전세시장의 특성을 감안하면 시장에 충격을 줄 수 있는 상황이죠.
재개발·재건축 이주 계획이 올 하반기에 몰린 것은 2008년 글로벌 금융위기로 인한 경기침체와 용적률 상향 추진 등의 이유로 사업이 지연된 곳이 많았기 때문입니다.
-구체적으로 주요 이주단지는 어디입니까?
▲하반기 이주에 나설 1000가구를 넘는 재건축 단지로는 강남구 대치동 청실1·2차(3216가구), 송파구 가락동 가락시영1차(4421가구)와 가락시영2차(3685가구), 성북구 석관동 석관제1재건축구역(1151가구)입니다.
대규모 재개발 사업장 중에서는 관악구 봉천동 봉천제12-2구역(1249가구), 양천구 신월동 신정1-1지구(2519가구), 영등포구 신길동 신길7구역(1521가구)과 신길5구역(1236가구) 등도 이 시기에 이주에 나설 것으로 예상됩니다.
-반대로 신규입주물량 감소 영향도 크다죠?
▲그렇습니다. 수요는 늘어나는데 신규 입주물량이 줄어 결국 전ㆍ월세시장 불안이 더욱 가중되고 있다고 봐야 합니다. 지난 2008년 이후 줄곧 6개월 평균 15만가구 이상 공급되던 입주물량이 올 하반기 10만 가구 정도로 줄었습니다. 다만 지난 2009년 하반기 전셋값이 급등한 만큼 올 하반기에는 기저효과가 반영돼 전셋값 상승폭이 올 상반기(6.4%)보다는 다소 낮을 것으로 보입니다.
주택산업연구원이 42개 건설사와 46개 부동산중개업소를 대상으로 집값과 전셋값 전망에 대해 설문조사를 실시한 결과를 보면 “수도권 매매값은 올 하반기∼내년 상반기 상승세로 돌아서고, 전셋값이 오는 2012년까지 계속 오를 것”이라고 응답, 주목을 끄는 대목입니다.
-언제까지 계속될까요?
▲앞으로 적어도 2~3년간은 지속될 것으로 보입니다. 소가구화 현상이 지속되고 있는데다 임대주택 수요가 지속적으로 늘어나고 있기 때문이지요.
특히 소유에서 거주 개념으로 주택이 변모하고 생활권에 따라 주거를 이동하는 수요가 늘어 이같은 현상은 지속되리라 봅니다. 다만 공급물량이 늘어나면서 완화, 일부지역을 제외하고는 큰 폭의 오름세는 없을 것으로 보입니다.
-대책이 뭐 없나요? 매번 나와도 실효도 없는데.
▲공급이 전제되지 않은 대책은 당장 무의미합니다. 전세수요를 매매로 돌려 수도권 매매시장을 활성화하는 정책 등이 필요하다고 봅니다. 수도권은 다소 여유가 있는데다 미분양주택이 많기 때문이죠. 이어 중장기적으로 임대주택 공급 확대, 도시형생활주택, 보금자리주택 등을 통한 공급확대 등 필요하다고 봅니다.
또 단기적으로 관련법규 정비가 시급합니다. 정부는 1.13 전ㆍ월세 안정화 대책에서 사업시행 인가 이후 단계의 이주예정시기를 분산조처하겠다고 밝혔지만 시·도지사가 사업시행 인가나 관리처분 인가 시점을 조정할 수 있도록 하는 내용을 담은 도시 및 주거환경정비법 개정안은 아직 국회에 계류 중입니다.
법이 통과되더라도 사업 지연으로 불편을 겪어온 해당 사업지 조합원들의 반발을 무마하기도 쉽지 않습니다. 3년 이후에 신규 아파트로 공급될 단지의 사업을 지연시키면 신규공급 물량 감소로 장기적인 전세난의 악순환 원인이 될 수도 있죠.
-소비자들의 대응요령, 조언 한마디 해주시죠.
▲서울권이 여러가지 편익시설 등으로 편리한게 사실입니다. 그러나 외곽으로 나가면 좀 더 큰 평형에서 전원형을 즐길 수 있는 주택도 많습니다. 직통버스, 전철권과도 연계가 점차 좋아지고 있습니다. 서울 강남에서 4억~5억원 전셋집에 사는 것 보다 용인권에서 2억원대면 충분합니다.
지방 역시 마찬가지죠. 좀 더 넓게 보라고 말씀드리고 싶습니다. 너무 싼 단지를 찾다보면 2년 후 다시 이사를 가야하는 문제도 생기죠. 신규입주단지가 좋긴 하지만 편익문제를 고려해야 합니다. 용인 수원 남양주 의정부 인천 부천 권으로 눈을 돌려보시고 조기에 셋집을 구하는게 필요합니다.
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