(1)작지만 실속있는 ‘강소주택’을 지어라전원생활을 처음 시작하는 이들은 대개 무리를 해서라도 크고 화려한 내 집을 갖고 싶어 한다. 그래서 당초 계획한 자금을 초과하게 되고 대출도 늘어난다. 이는 나중에 불가피한 사정으로 인해 집을 처분하고자 할 때 땅을 포함한 총 매도가격을 높여 매매에 불리하게 작용한다. 따라서 규모는 작지만 건강에 좋고 에너지 등 관리비가 적게 드는 실용성이 뛰어난 집을 짓는 게 좋다. 주말에만 잠깐씩 쉬었다 가는 세컨드하우스의 경우 더욱 그렇다.
(2)세컨드 하우스는 이동식주택·농막도 한 방법이다
우리나라도 도시에 메인 하우스를 두고 전원에 세컨드 하우스(주말주택)를 두는 경향이 점차 뚜렷해지고 있다. 주말주택은 서울에서 차로 1~2시간 거리인 수도권 외곽이나 강원권, 충청권이 좋다. 요즘 주말주택은 대지를 포함해 가격이 1억~2억 원 선이 주류다. 33㎡(10평) 안팎의 이동식 주택의 경우 3.3㎡(1평)당 200만원이면 예쁘게 지을 수 있다. 더 저렴한 주말주택을 원한다면 컨테이너 농막도 한 방법이다.
(3)집 건축 자금계획은 여유있게 세워야 한다
보통 집을 짓게 되면 당초 계획했던 것 보다 돈이 30~50% 더 들어간다. 짓다보면 설계변경을 해 더 좋은 자재로 마감하고 싶은 것은 인지상정이다. 따라서 집짓기 자금은 여유 있게 확보해야 중간에 차질을 빚지 않는다. 주택 규모 및 유형, 마감재 등에 따라 건축비는 천차만별이다. 대체로 3.3㎡(1평)당 300만~400만 원 정도는 들여야 제대로 지을 수 있다. 물론 샌드위치 판넬은 200만 원 대로 가능하다. 반면 고급스럽게 지으려면 600만~700만원 정도 들어간다.
(4)집은 죽이고 정원과 텃밭은 살려라
전원주택은 작고 실속있는 ‘강소주택’으로 짓는 대신 정원과 텃밭은 무리하지 않는 범위 내에서 가급적 넓게 확보하는 것이 좋다. 나와 가족의 손으로 직접 정원과 텃밭을 꾸미고 일구는 것이야 말로 진정 전원생활의 묘미다. 이 때 정원은 한꺼번에 돈을 들여 조성한 ‘보는 정원’보다는 테마를 정해놓고 가족이 함께 조금씩 만들어 가는 ‘가꾸는 정원’이어야 한다. 나이든 어르신들은 소일거리가 될 수 있는 텃밭을 좀 더 크게 만든다.
(5)농가주택, 섣부른 매입은 금물…‘돌다리도 두드려라’
허름한 농가주택을 경매나 일반매매를 통해 사들여 리모델링 하거나 새로 짓는 방법(개축)으로 전원생활의 꿈을 이룰 수 있다. 하지만 시골 농가주택을 사기 전에 반드시 확인해야 할 사항들이 있다. 먼저 시골 집은 대지가 아닌 농지에 들어선 경우도 있기 때문에 이를 확인한다. 또 무허가 집도 많으므로 등기가 완전한지도 파악한다. 진입로에 문제가 없는지, 지상권만 있는 집인지 등도 필수 확인사항이다.
도시에 집을 한 채 보유하고 있는 사람이 시골에 전원주택을 짓거나, 기존 농촌주택을 매입하고자 할 때 가장 걸리는 문제가 다주택 양도세 중과다. 하지만 시골에 집을 한 채 더 소유해도 기존 도시 주택이 양도세 비과세 요건(3년 보유)을 충족한다면 그대로 그 혜택을 받을 수 있다. 이 때 시골 집은 수도권 이외의 읍·면 지역에 위치하고, 대지면적 660㎡ 이하, 주택면적 150㎡ 이하, 기준시가 2억원 이하이어야 한다.
(7)펜션 음식점 등 즉흥적 개발은 금물…사전 조사가 필수다
농지나 임야를 전용해 전원주택, 펜션, 음식점 등을 짓고자 한다면 그에 앞서 사전조사가 필수다. 자금여력이 있다고 할지라도 즉흥적 개발은 금물이다. 잘못된 토지 개발은 보유자금이 묶이게 될 뿐더러 최악의 경우 손해를 보고 팔아야 하는 상황에 내몰릴 수도 있기 때문이다. 특히 펜션이나 음식점 등은 과연 일정 소득을 보장할 수 있는지 시장조사 및 수익률 분석이 필수다.
(8)농지전용 면적은 660㎡ 이하로 해야 유리하다.
도시인이 전·답 등 농지나 산지(임야)를 사서 집을 지으려면 먼저 지목을 대지로 바꾸는 절차를 밟아야 한다. 이를 농지(산지)전용이라고 한다. 개인이 받을 수 있는 농지전용 면적은 최대 1000㎡이다. 다만 계획관리지역에서는 면적 제한이 없다. 그렇다고 무제한 가능한 것은 아니다. 농지 전용면적은 가급적 660㎡ 이하로 하는 게 도시주택 양도세 면제 등 여러면에서 유리하다. 전용시 공시지가의 30%에 해당하는 부담금을 내야한다.
(9)개발이 어려운 땅 ‘허가방’ 이용시 값비싼 대가를 치러야 한다
진입로, 경사도, 배수 등 여러 가지 조건이 농지(산지)전용 허가를 받아내기 쉽지 않은 땅들이 있다. 이 경우 어쩔 수 없이 해결사 역할을 하는 소위 ‘허가방’을 찾기도 하는데, 이때 값비싼 대가를 지불해야 한다. 이들은 통상적인 농지전용허가 대행 수수료의 몇 배를 받아 챙긴다. 전문적인 부동산 관련 법률과 지식으로 무장한 전직 공무원들이 운영하는 경우가 대부분이다.
(10)‘한뼘이라도 더’…정확한 측량이 내 땅을 넓힌다
농지를 매입해 그 전부 또는 일부를 대지로 바꿔 전원주택을 짓는 과정에서 측량이 필요하다. 측량은 지적공사와 토목측량회사에서 하는데 지적공사 측량은 공신력이 있는 반면, 토목측량회사는 공신력이 없다. 필지를 나누는 분할측량과 이웃 땅과의 경계를 명확히 하는 경계측량을 할 때 빨간 색 측량 말뚝을 경계점에 박는다. 측량 말뚝은 훼손되거나 분실되기 쉽기 때문에 바로 옆에 1,2m 길이의 쇠말뚝을 박아두면 두고두고 활용할 수 있다.
(헤럴드경제 객원기자,전원&토지 칼럼리스트,cafe.naver.com/rmnews)
