MC 성기영: 수도권 아파트 분양시장에 관심은 많아지지만 실제 청약이나 계약까지는 이어지지 않고 있습니다. 그 만큼 전망이 불투명하다는 것을 의미할텐데요. 최근 주택시장 동향과 분양시장, 재건축과 재개발 등 도시재생사업 전망 등을 알아봅니다. 헤럴드경제 장용동 大기자입니다.
-5.1대책에도 불구하고 기존 주택시장은 계속 침체장세로 가는 것 같아요?
▲정부의 5.1 대책 발표 후 서울ㆍ수도권 지역 중개업소에 매도 문의만 있을 뿐 사겠다는 매수문의는 더욱 실종되는 양상입니다. 매수세 위축으로 실제 거래는 더욱 부진해지고 있는 것입니다.
혼란을 빚었던 취득세 인하법이 국회를 통과했고, 양도세 비과세 거주요건 폐지 등의 내용을 담은 5.1부동산 대책도 발표됐지만 실물경기 회복이 뒷받침되지 않고 있다는 점과 무거워진 대출 부담에 비해 집값이 오를 것이라는 기대감이 낮아 수요자들이 여전히 주택 매입을 주저하고 있기 때문으로 풀이됩니다. 다만, 매도자들이 급매물 출시를 자제하면서 매수 부진에도 불구하고 가격조정 양상은 주춤해지고 있습니다.
서울은 강동, 강남, 마포, 송파, 서초 등이 하락했습니다. 재건축아파트 약세로 강남4구가 일제히 하락한 가운데 오름세를 보인 지역은 단 한 곳도 없습니다.신도시는 5개 지역 모두 보합세를 나타내며 매매시장의 냉랭한 분위기를 이어가고 있습니다. 계절적 비수기까지 겹치면서 문의 조차 자취를 감춘 상태입니다.
경기는 파주, 안산, 구리, 과천 순으로 하락 폭이 컸으며 시장침체가 장기화되면서 중소형 아파트도 가격이 조정되는 모습입니다.
전세시장 역시 서울 등 권역별 주간 변동률이 0%~0.02% 이하의 미미한 변동에 그쳤습니다. 봄 이사철이 끝나면서 거래가 소강상태인 가운데 완연한 안정세를 보이고 있습니다.
-분양시장은 어떤가요? 지방권을 중심으로 새로 공급되는 아파트가 많아지던데요?
▲일부 지방권 분양시장을 제외하고는 숨고르기에 돌입한 상황입니다. 어린이날 및 석가탄신일 등 징검다리 휴일이 많아 청약일정을 일시적으로 미뤘기 때문인데요.
관심 아파트를 보면 11일부터 청약에 들어간 LH의 ‘성남도촌 C-1블록 휴먼시아’와 ‘오산세교 B-1블록 휴먼시아’ 등입니다. ‘성남도촌 C-1블록 휴먼시아’의 경우 총 528가구 모두 일반에 공급되며, 공급면적은 124~164㎡의 중대형입니다. 도촌은 강남-판교-분당으로 이어지는 축에 위치해, 분당과 판교 일대의 기반시설을 이용하기 용이하고, 강남권으로의 접근성이 우수한게 특징입니다. ‘오산세교 B-1블록 휴먼시아’의 경우 총 1023가구 중 674가구가 일반에 공급됩니다다. 공급면적은 98~112㎡.
주말 모델하우스가 오픈되는 수원에서 영통 신동에 건설되는 1000가구의 일반분양단지 등도 관심입니다.
-궁금한게 있는데요, 모델하우스에 5만명...이렇게 많이 모였다고 사진 등이 나오던데요. 계약은 부진, 미분양이 많은 것을 보면 이렇게 모인사람들이 실수요자가 아닌 것으로 봐야 하잖아요?
▲내방객 착시현상을 조심해야 합니다. 아파트 분양을 앞두고 모델하우스를 찾는 내방객이 수만명에 이르는 것으로 집계되고 실제로 수십미터씩 줄을 서는 사례도 흔합니다. 하지만 몰린 인파와 달리 청약경쟁률과 계약률은 턱없이 부진한게 사실입니다. 김포한강신도시 분양의 경우가 대표적 사례죠. 5만여명이 몰린 모델하우스 내방객과 4개 회사가 4000여 가구의 분양을 감안하면 최소한 수십대 1의 청약경쟁률을 보여야 하고 계약이 호조를 보이는게 당연한데 실제 계약률은 이에 크게 미치지 못하고 여전히 미분양판촉에 시달리거든요.
내방객과 청약, 계약률이 따로 논다고 봐야 합니다. 모델하우스 오픈시 프레마케팅 차원에서 경품미끼객, 미분양대행 중개업자 등이 일부 동원되기도 합니다. 여러업체가 동시분양형태로 참여하는 아파트 분양의 경우 업체당 몇백명씩 동원, 각 모델하우스를 순회한다면 수만명의 구경꾼을 모으기는 식은죽 먹기입니다. 최근 주택시장이 재차 침체, 관망세가 짙어진데다 해당 아파트의 교통 등 복합적인 문제, 기분양된 아파트의 미분양 여파 등이 영향을 끼치기 때문이죠. 빈수레가 요란하다는 점도 참고해야 합니다.
되레 입지, 평면, 마감, 브랜드가 우수한 아파트는 조용한 가운데 계약이 조기에 완결됩니다. 최근 서울 옥수동 등지에서 분양된 재건축 일반분양아파트는 차분한 분위기 속에서도 1순위에서 수십대 1의 청약경쟁률을 보인 가운데 계약이 완료된게 대표적 사례이지요. 때문에 주택수요층이 모델하우스 내방객 숫자만으로 인기도 등을 판단하는 것은 무리입니다.
더구나 지난 2009년 5월에 출시된 주택청약종합저축 가입자들이 이달부터 대거 1순위 자격을 얻게 돼 청약에 참여할 것으로 보여 청약에 특히 유의해야 할 것입니다.
-계약률이 공개되면 수요자들이 판단하기 좋을텐데요.
▲계약률이 얼마나 되는가는 해당 아파트 인기를 파악하는 척도지만 극비상황으로 일반인은 쉽게 알수 없습니다. 다만 분양 후 모델하우스가 오랫동안 남아있거나 선착순 분양을 집중 홍보하는 아파트라면 일단 계약률이 낮다고 봐도 무방합니다. 또 주변 떴다방 중개업소들의 집중적 권유 등도 의심해 봐야 합니다. 계약이 저조한 아파트는 주변 중개업소들이 판매대행을 하는 경우가 흔합니다. 한꺼번에 많은 분양대행업자가 끌어들이는 벌떼분양 방식도 같은 맥락이죠. 소비자들이 달콤한 계약조건에 속아 덜컥 일부계약금을 넘겨주고 난 후 후회하는 경우를 흔히 보게 되는데 미분양아파트 계약시 계약조건은 물론 계약당사자를 꼼꼼히 따져야 합니다.
-오늘 도시재정비법 제정 공청회가 있었죠. 어떤 내용입니까?
▲뉴타운ㆍ재건축ㆍ재개발 정말 여러형태로 도시 재생사업이 진행되는데 그러다 보니 법이 제각각이고 이해관계도 달라 진행이 더디고 문제점을 많이 낳고 있는게 사실입니다. 최근 상황을 보는대로 재개발, 재건축, 뉴타운 등 도시정비사업이 수월치 않습니다. 장애물이 많아 제대로 진척이 부진하고 관련법 미비로 어려움을 겪고 있습니다. 따라서 종전의 도시정비 관련법을 통합, 최근의 변화하는 정비여건을 반영하고 정부의 지원이 될수 있도록 하는 공청회였습니다.. 이게 순조롭게 진행되면 기반시설비용 등을 공공에서 지원하는 등 수혜도 많아지고 절차가 체계화돼 정비사업 활성화가 기대됩니다.
(www.changapt.com)
