필자는 강원도 A군에 지난 2010년 3월 중순 농지 약 990㎡(300평)에 대해 개발행위 허가(농지전용)를 받고 전원주택(91.68㎡) 공사에 들어가 그 해 7월말 집을 준공했다. 그리고 두 달 뒤인 9월에 토지분 재산세(4만1690원)를 납부했다.그런데 2011년 3월 초 느닷없이 A군으로부터 ‘재산세(토지분) 토지형태 과세 착오에 따른 수시부과 안내’ 고지서가 날아들었다.
고지서는 ‘지난 2009~2010년 토지분 재산세를 부과함에 있어 농지전용으로 인해 지목이 농지에서 대지로 바뀌었는데도 대지가 아닌 농지로 잘못 부과했기 때문에 이를 바로잡는다’는 내용이었다. 부과액은 당초 4만1690원에서 3배 이상 늘어난 14만3000원이었다.
왜 이렇게 세금 부담이 크게 늘었을까?
전답 등 농지는 분리과세되어 세율이 과세 표준액의 1000분의 0.7에 불과하지만, 대지는 별도합산 또는 종합합산 과세대상이기 때문이다.
종합합산과세 세율은 △과세표준액이 5000만원 이하의 경우 1000분의 2 △5000만원 초과 1억원 이하는 10만원+5000만원 초과금액의 1000분의 3 △1억원 초과 땐 25만원+1억원 초과금액의 1000분의 5가 적용되어 세 부담이 크게 늘어난다.
요즘 지자체마다 세수 확보에 혈안이다. 한 푼이라도 더 걷기 위해 온갖 방법을 동원한다. 그렇다보니 ‘일단 걷고 보자’식의 행태도 드러난다. 실제 필자의 경우 지난 2010년 7월말 집을 준공한 뒤 취득·등록세 등을 일괄 납부했는데도 고지서가 또 날아들기도 했다.
그래서 이번엔 재산세 부과 기준 등을 꼼꼼하게 확인해 과세 문제점을 짚어냈다.
재산세 과세 기준일은 6월1일이다. 그런데 농지에서 대지로 지목이 바뀐 것은 7월말 준공 이후다. 그러니 농지로 분리과세 하는 게 맞지 않느냐고 이의를 제기했다.
하지만 이는 잘못이다. 개발행위허가 및 착공신고는 연장이 가능하다. 즉 허가를 받았어도 집 공사에 착수하지 않을 수 있고, 설령 집 공사에 착수했다고 해도 법적으로는 엄연한 농지이지 대지가 아니다. 대지로의 지목변경은 집이 준공된 뒤에 이뤄진다.
한 마디 덧붙였다. “도시의 모든 것을 정리하고 귀농한 사람에게 해당 지자체에서 세제 및 행정 지원은 못해줄 망정 이렇게 과세권을 남용해도 되느냐”고.
결국 A군은 2009~2010년 토지분 재산세는 당초 납부한 대로 분리과세로 끝내기로 했다. 물론 2010~2011년 과세분부터는 합산과세된다.
결론적으로 농지를 전용해 지은 전원주택의 준공일이 그 해 6월1일 이후라면 토지분 재산세는 대지가 아닌 농지로 납부하는 게 맞다. 혹 합산과세 하거나 또는 분리과세 후 정정 부과(합산) 고지서가 날아들면 알고 대처해야 한 푼이라도 아낄 수 있다. 시골생활은 지출을 줄이는 게 버는 것이다.
(헤럴드경제 객원기자,전원&토지 칼럼리스트 cafe.naver.com/rmnews)
