경기도 양평군 강하면에 강제경매 물건으로 나왔던 한 단독주택 전경. [고은결 기자]

[헤럴드경제=고은결 기자] 은퇴자들이 찾는 교외 단독주택에 대한 관심이 이어진다. 경기 양평군 등지에는 몇 차례 유찰을 거듭한 ‘반값 주택’ 물건들이 잇따라 나오기도 했는데, 법정지상권 성립 여부나 환금성 등을 꼼꼼히 살펴보고 매수를 시도해야 한다는 조언이 나온다.

11일 지지옥션에 따르면 최근 양평군 강하면에 위치한 감정가 8억1600여만원의 한 단독주택은 지난해 두차례 유찰을 겪은 이후 세번째 입찰에서 감정가의 49% 수준인 약 4억원에 나왔다. 이 물건은 토지면적 약 530평(1752㎡)에 건물면적은 전체 153평(504.9㎡)으로, 펜션으로 사용되는 이층주택이다. 당시 응찰자 4명이 몰렸고, 매각가 5억7999만원에 매각됐다. 이후 매수인의 대금 미납으로 3월 6일 다시 감정가의 49%인 4억9만8000원에 경매가 진행될 예정이었다. 다만 기한 후 납부로 대납이 이뤄졌다.

이 물건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 강제경매였는데, 이런 사례는 ‘법정지상권’ 성립 여부가 문제될 수도 있다. 해당 사례는 입찰 대상인 건물 외에 창고로 보이는 소규모 건물(1층 창고 3개동)들이 있다. 다만 토지와 주된 건물의 소유자가 동일하며, 입찰 외 대상인 소규모 건물이 경제적 가치가 높아 보이지는 않는다는 분석도 나온다.

만약 창고 소유자가 건물 소유자와 다르고, 창고를 계속 사용하겠다고 하면 낙찰자에게 지료를 줘야 한다. 다만 기존 단독주택에선 이런 입찰 외 물건에 대한 갈등이 크지는 않다. 이주현 지지옥션 연구원은 “이런 (입찰 외 건물이 포함된) 것들을 낙찰 받으면 이 창고에 대한 소유권 취득을 못 한다”며 “창고 소유자가 계속 사용하겠다고 할 규모는 아니다. 협의하에 얼마를 주고 창고를 매입하는 식으로 해결이 된다”고 말했다. 이어 “옛날 노후주택은 외부 화장실, 냉동창고 등에 대한 분쟁은 크게 발생하지는 않는다”고 설명했다.

경기도 양평군 강하면에 강제경매 물건으로 나왔던 한 단독주택 전경. [부동산360 유튜브 갈무리]

이 같은 교외 단독주택 경매 매물은 공동주택과 다른 특성을 유념하고 매수에 접근해야 한다. 우선 대중교통이 불편하고 생활편의시설이 부족하다. 주거환경이나 환금성이 도심 대단지 대비 크게 차이날 수밖에 없다. 이러다 보니 상대적으로 아파트보다 매각가율이 낮다. 지난달 경기도 단독주택 매각율은 36%, 매각가율은 66.3% 수준이었다. 반면 같은 기간 아파트 매각율은 49.6%, 매각가율은 84.8%에 달했다. 이 때문에 단독주택 경매는 투자보다는 실수요자 중심으로 입찰해야 한다는 조언이 나온다.

또한 토지를 제외하고 주택만 임의 경매에 나왔을 때 법정지상권과 관련해 반드시 꼼꼼히 확인해야 한다. 지난 6일 양평군 강하면의 또다른 단독주택도 강제경매에 넘어가 경매에 나왔다. 이 물건은 감정가 2억1220여만원 수준이며 올해 들어 두 차례 유찰됐고, 내달 29일 감정가의 49% 수준인 1억399만원에 경매가 진행된다.

이 주택은 건축이 중단된 물건으로, 토지를 제외하고 건물만에 대한 강제경매사건이다. 매각물건명세서를 보면 ‘법정지상권의 부존재 및 이 사건 매각물건에 대한 건물철거 및 대지인도를 명하는 확정판결이 있다’는 내용이 있다. 즉, 토지 소유자(신청채권자)의 선택에 따라 토지를 인도해줄 때까지 지료(부당이득금)를 지급해야 하는 것은 물론이며 최악에는 철거집행을 당할 수밖에 없는 것으로 분석됐다. 이에 이해관계인 외의 입찰은 재고하란 설명이다.

법무법인 명도 강은현 경매연구소 소장은 “전세만 놓더라도 경매 낙찰 금액을 충당하고도 돈이 남을 수 있다고 보고 솔깃하면 안 된다”며 “토지주가 건물을 철거할 수도 있고, 임차인이 있으면 보증금을 인수할 수 있다”고 당부했다. 그는 또한 “외곽 전원주택은 법정지상권도 봐야 하고, 건물이 포함됐을 때는 종종 유치권 신고돼 있는 경우가 있어 진위 여부도 확인해야 될 때가 있다”며 “또한 도시가스가 안 들어올 확률도 있어 꼭 알아봐야 한다”고 전했다.