21일 남산에서 바라본 서울시내 아파트 단지. [연합]

[헤럴드경제=김은희·이민경 기자] 윤석열 정부의 첫 부동산 정책이 21일 발표되자 전문가들은 전월세 시장의 안정과 주택 공급의 확대 효과가 있을 것으로 기대했다.

분양가상한제 개선과 정부가 첫 부동산 대책으로 아파트 공급 가뭄과 전월세 시장 불안을 동시에 해결하기 위한 투트랙 전략을 내놨다. 아파트 공급의 걸림돌이 돼 온 분양가 상한제를 개편해 민간 분양을 촉진하는 한편 임대차 관련 자금 지원과 임대인 세제 혜택을 늘려 임차인의 전월세 부담을 줄이겠다는 방침이다. 매매시장과 전월세시장의 동시 안정을 꾀하겠다는 복안으로 읽힌다.

일단 시장에선 전월세 시장 안정에 대한 기대감이 감지된다. 무엇보다 시행령 등 행정입법으로 즉각 시행할 수 있는 정책을 총동원해 임대차 물량 확보에 나섰다는 점을 긍정적으로 평가했다. 실제 임대료를 자발적으로 5% 이내로 올린 이른바 ‘상생 임대인’에 대한 혜택 확대와 각종 거주의무기간 적용 완화 등은 시장에 단기 임대차 물량을 확대하는 데 일조할 것으로 보인다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “임대차3법으로 재계약이 증가해 전세유통 매물이 줄다 보니 전셋값이 급등한 것”이라며 “1주택자 양도세 규제를 풀어 전세공급의 물꼬를 트는 것은 좋은 대안”이라고 말했다.

월세세액공제 비율을 확대하고 갱신만료 임차인의 전세대출 지원을 강화하는 조치도 세입자를 위한 단기 임대차 지원정책으로 적합하다는 분석이다.

다만 민간 임대시장의 주된 공급자인 다주택자가 실질적으로 혜택을 체감하기 어려워 효과가 제한적일 것이라는 의견도 나온다. 고준석 제이에듀투자자문 대표는 “전셋값 불안은 임대인이 보유세 부담을 세입자에게 전가하기 때문”이라며 “거래세보다는 보유세에 초점을 맞춰 다주택자 물건이 임대차 시장에 나오도록 해야 한다”고 했다.

분양가 상한제 개편에 대한 시장의 반응은 뜨뜻미지근하다. 정비사업 비용과 자잿값 인상분을 분양가에 반영할 수 있도록 문을 열어줘 사업여건이 개선됐다는 평가가 나오지만 실질적인 분양 촉진으로 이어질지는 미지수라는 게 공통적인 의견이다. 특히 정부 시뮬레이션에 따르면 정비사업장 분양가가 약 1.5~4% 상승할 것으로 예상되는데 그 정도로는 공급 확대 효과가 제한적일 수밖에 없다고 업계는 분석했다.

김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 “수요자가 수용 가능한 선에서 분양가가 어느 정도 현실화돼야 물량이 나올 텐데 국토부의 예상으로는 인상 폭이 크지 않아 공급을 촉진할 정도의 촉매가 될지 의문”이라고 말했다.

올해 상반기 분양을 미뤘던 사업장을 중심으로는 공급이 재개되겠지만 정비사업 추진에 큰 탄력을 가져오긴 어렵다는 의미다. 한 대형건설사 관계자는 “단지별 분양가를 산출해봐야 하지만 최근 원자재가격 상승 등을 고려하면 파격적인 인상이 필요하다”며 “공급이 직접적으로 늘어나긴 어려울 것”이라고 귀띔했다.

다만 거시경제 여건 악화로 시장 관망세가 짙어지고 있는 상황에서 분양가가 급등할 경우 시장 상황이 악화될 수 있는 만큼 적정한 선에서 제도 개선이 이뤄졌다는 평가도 있다.

택지비 검증위원회 신설과 관련해선 우려의 목소리가 제기된다. 택지비 검증의 객관성과 공정성을 제고하기 위한 조치라지만 결과적으로 택지비 산정과 관련한 절차가 늘어난 꼴이 됐다는 지적이다. 김덕례 주택산업연구원 주택정책연구실장은 “검증위가 만들어진다는 것은 결국 기간이나 인력, 비용 등이 추가로 소요된다는 얘기”라며 “효율적인 운영을 위한 세부 점검이 필요해 보인다”고 말했다.