[헤럴드경제=양영경·김은희 기자] 생애 첫 내 집 마련을 준비하는 무주택자나 1인가구가 새 정부의 대출·청약제도 변화에 촉각을 곤두세우고 있다. 윤석열 대통령 당선인이 ‘부동산 정상화’ 공약의 하나로 생애 최초 주택 구입자를 포함한 실수요자에 대한 주택담보인정비율(LTV) 상한을 80%까지 높여 내 집 마련 기회를 늘리겠다고 약속했기 때문이다. 동시에 윤 당선인은 사실상 ‘청포족’(청약을 포기한 사람들)이나 다름없었던 1인가구를 포함한 청년층에게 청약 기회를 넓혀주고자 청약제도 손질도 예고한 상태다.

서울 송파구 롯데월드타워 전망대 '서울스카이'에서 바라본 주변 아파트 단지. [연합뉴스]

▶생애 첫 주택구입자도 주춤…새 정부 출범으로 대출 문 넓어지나= 지난해 말 대출규제 강화와 기준금리 인상 이후 주택시장의 거래절벽이 심화한 가운데 대출 의존도가 상대적으로 높은 생애 최초 주택 구입자의 내 집 마련 움직임이 더욱 위축된 것으로 나타났다.

16일 법원 등기정보광장에 따르면 지난달 전국에서 생애 처음으로 아파트, 빌라, 오피스텔 등 집합건물을 구입한 매수인은 2만8024명으로 4개월째 감소세를 보이고 있다. 생애 첫 집합건물 매수인 수가 3만명대 아래로 떨어진 건 2019년 2월 이후 2년 만이다. 전체 매매거래 수가 줄었다는 점을 고려하더라도 생애 첫 주택 매수세는 크게 쪼그라들었다.

실제 생애 첫 주택 구입자의 비중은 줄어드는 추세다. 서울을 보면 지난해 11월 전체 집합건물 매수인 1만9721명 가운데 40.0%인 7886명이 생애 첫 매수였지만 지난달에는 그 비중이 34.3%로 줄었다. 생애 최초 주택 구입자의 시장 진입이 더욱 어려워졌다는 의미로 읽힌다. 특히 64%대까지 치솟았던 20·30세대의 생애 최초 매수 비중이 지난달 52.2%까지 줄었다는 점은 금융 취약계층인 청년에게 타격이 컸다는 뜻이다.

이에 업계는 새 정부 출범과 함께 대출의 문이 넓어질 것으로 기대하고 있다. 다만, LTV 상한을 높이더라도 차주별 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 등이 있는 한 정책 효과가 제한적일 수밖에 없는 만큼 전반적인 가계대출 관리체계를 손봐야 한다는 의견이 나온다. 현행 DSR 규제 하에서는 LTV 완화에 따른 대출여력 확대 효과가 고소득자에 집중될 수밖에 없는 구조다.

이런 가운데 DSR까지 손볼 경우 ‘채무상환 능력에 따른 대출한도 설정’이라는 제도의 도입 목표 자체가 흐릿해지는 데다 한꺼번에 규제가 풀릴 때 집값 상승을 다시 자극할 가능성도 있어 시장 상황을 세밀하게 살펴야 한다는 지적도 제기된다.

김효선 NH농협은행 부동산수석위원은 “개인별 DSR 제도의 방향성은 바람직하지만 규제의 기준이 상당히 높다. 소득이 적으면 LTV를 상향하더라도 그림의 떡일 뿐”이라며 “부동산의 경우 담보 역할이 충분하기에 대출 특성을 반영하는 등 보완책을 마련해 부동산 시장 안정화에 기여할 수 있기를 기대한다”고 밝혔다.

▶생초 특공으로 1600여가구 품에 안은 1인가구…배정물량 더 늘어날까= 정부가 지난해 ‘청약 사각지대’에 놓인 1인가구를 고려해 청약제도를 개편하면서 1600여가구가 1인가구에 돌아간 것으로 나타났다.

한국부동산원에 따르면 민영주택의 생애최초 특별공급(특공)에 추첨제(30%)가 적용된 지난해 11월16일부터 올해 1월 말까지 1인가구가 이 제도를 통해 배정받은 물량은 전체 6661가구 중 1628가구인 것으로 집계됐다. 이전까지 무순위청약(줍줍)이나 일반공급 추첨제, 당첨 가점이 낮은 단지 등 일부 사례를 제외하고 배정 물량이 ‘0가구’나 다름없었던 1인가구 사이에서도 당첨 사례가 대거 나온 것이다.

생애최초 특공은 지난해 11월 16일 이전까지는 주택 소유 이력이 없고 5년 이상 소득세를 냈으며, 소득이 도시근로자 월평균 소득의 최대 160% 이하인 수요자를 대상으로 했다. 하지만 구체적인 공급 대상이 ‘혼인 중’이거나 ‘유자녀 가구’로 제한된 탓에 1인가구는 아예 청약 기회조차 없었으나, 제도가 변경되면서 청약 당첨길이 열렸다. 지난해 11월 16일 이후 입주자모집승인을 신청한 단지부터 생애최초 특공 물량의 30%는 1인가구도 당첨 가능한 추첨제로 변경한 것이다. 이에 따라 기존 우선·일반공급 배정 물량은 각각 70%에서 50%, 30%에서 20%로 줄었다. 다만, 다자녀가구 등을 배려해 1인가구는 60㎡ 이하(이하 전용면적)에만 청약할 수 있도록 했다.

정부 관계자는 “추첨제는 우선·일반공급에서 탈락한 사람과 1인가구, 소득기준 160% 초과자 등이 경쟁을 하게 되는 구조인데 6600여가구 중 1600여가구가 1인가구에게 배정됐다면 적은 물량은 아니다”라면서 “신혼이나 2~3인가구가 중형 이상의 주택형을 선호하면서 소형 물량이 1인가구에게 많이 배정된 것으로 보인다”고 말했다.

이처럼 현재는 1인가구가 청약시장에 진입할 길을 생애최초 특공에 한해 열어놨지만, 분양가가 9억원이 넘어 특공 물량 자체가 나오지 않는 경우 청약할 길이 여전히 막혀 있다는 점은 한계로 지적된다. 생애최초 특공 물량이 나오더라도 60㎡ 이하의 한 주택형에서 최소 4가구는 나와야 추첨제에 1가구가 배정될 수 있다. 실제 서울에서는 추첨제 물량이 아예 안 나오거나 1가구를 놓고 수천명이 경쟁을 벌이는 상황이 펼쳐지기도 했다.

이에 윤 당선인이 청약제도 손질을 공약하면서 향후 1인가구에 실질적으로 배정되는 물량이 더 늘어날 수 있다는 전망이 나온다.

앞서 정부는 2017년 ‘8·2 대책’에서 수도권 공공택지와 투기과열지구 일반공급의 가점제 비율을 75%에서 100%로 높였는데, 이로 인해 상대적으로 청약가점이 낮은 20·30대가 청약을 통해 내 집 마련에 나서는 건 어려운 일이 됐다.

이에 현재 100% 가점제로 청약을 진행하는 60~85㎡ 면적은 가점제 70%, 추첨제 30%로 개선하고, 1~2인가구 거주에 적합한 소형주택(60㎡ 이하) 기준을 신설해 가점제로 40%, 추첨제로 60%를 배정하는 등 추첨제 물량을 확대한다는 게 윤 당선인의 공약이다. 단, 오랜 기간 무주택 상태로 가점을 쌓은 3~4인가구를 고려해 85㎡ 이상은 기존의 추첨제 50%, 가점제 50% 기준을 가점제 80%, 추첨제 20%로 조정하는 방안을 내놨다.