[헤럴드경제=최정호·이민경 기자] 사전청약을 민간 분양으로까지 확대하겠다는 정부의 발표에 대해 전문가들은 불안심리는 일부 잠재울 수 있겠지만 집값 안정에는 한계가 있을 것으로 내다봤다. 민간 참여를 유도하는 과정에서 자칫 특혜 또는 관치 논란이 생길 수 있다는 지적도 있다. 여기에 적정 분양가 및 분양 자격 차별 등 사전청약이 가진 근본적인 한계와 문제가 민간으로까지 확산될 경우 시장의 혼란과 갈등은 더 커질 수 있다는 경고도 함께했다. 또 태릉과 과천 공급 물량 축소 및 대체지 마련 방침은 정부 정책 신뢰성에 흠집을 스스로 남겼다는 비판을 면치 못했다.

이달초 서울 송파구 장지동 신규택지 지구인 성남 복정1지구 사전청약 접수처에서 시민들이 대기하고 있는 모습 [연합]

정부가 25일 발표한 부동산 대책에 대해 시장 전문가들은 우선 주택이 절대적으로 부족한 상황에서 분양 제도 손질만으로는 집값 안정에 한계가 있다고 했다. 과천과 태릉에서 당초 계획이 조정되는 것도 정부 정책에 대한 ‘불신’만 더 키웠다는 비판의 목소리가 높았다.

고종완 한국자산관리연구원 원장은 정부의 이번 대책 발표에 대해 “보여주기식 전시행정으로 3기 신도시에 대한 사전청약이 흥행하니, 정부 부동산 정책에 대한 높은 불신을 사전청약 확대를 통해 무마하려 하고 있다”며 “딱히 다른 아이디어도 없으니 이것이라도 들고 나온 것”이라고 비판했다.

사전청약 확대가 불러올 부작용에 대한 우려도 함께했다. 권대중 명지대학교 부동산학과 교수는 “민간 건설사가 짓는 물량을 사전청약으로 앞당겨 분양하겠다고 강제성을 부여하면 문제가 생길 수 있다”며 “사전청약에서 본청약까지 3~4년 걸릴 수 있는데, 분양가를 미리 공개하면 향후 논란이 생길 수도 있다”고 했다.

사전청약 시 추정 분양가와 실제 분양가의 차이도 문제다. 권 교수는 “향후 집값 흐름에 따라 고분양가, 또는 로또청약 논란 모두를 불러올 수 있다”고 설명했다. 사전청약과 본청약 사이 생길 수 있는 주택가격 변화가 가져올 부작용에 대한 경고다.

사전청약에 민간 건설사가 참여하는 과정에서 불거질 특혜 또는 관치 논란도 경고했다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “사전청약유도를 위해서는 기업에 추가적인 인센티브든 페널티든 유인요인이 있어야 한다”며 “인센티브라면 그간 정부여당이 ‘토건족=적폐’라고 규정했던 건설사들의 이익을 늘려주는 셈이고, 페널티를 가한다면 공공이 민간기업의 경영까지 개입하는 셈”이라고 강조했다.

또 사전청약 확대 과정에서 나오는 특별공급 물량 확대에 따른 형평성 문제도 있다. 권대중 교수는 “현 사전청약 제도에서는 특별공급이 많아, 해당하지 않는 일반분양 대상자의 반감을 살 수 있다”고 분석했다.

태릉·과천 등 소위 서울과 수도권 신규 알짜 택지 공급 감소 및 대체지 마련에 따른 시장 불안정도 문제다. 권 교수는 “지자체와 주민들의 의견도 듣지 않고 일방적으로 정부가 발표했던 것이 결국 좌초되면서 정책에 대한 신뢰성도 더 약해졌다”고 비판했다. 고종완 원장도 “결국 주택 영끌 수요층인 20·30 세대가 더 불안해질 수 밖에 없다”고 지적했다.

대체지 마련 사업 자체의 지연 또는 좌초에 대한 불안감도 문제다. 이은형 연구원은 “이들 지역에서 줄어든 물량을 대체할 신규 공급 용지를 찾는 것은 시간이 더 소요될 수 있다”며 시장 불안정성 확대를 경고했다.

다만 수요자들의 불안심리를 진정시킬 것으로 보는 시각도 있다. 박합수 KB국민은행 수석부동산전문위원은 “사전청약은 물량이 많아야 수요자들의 불안 심리 진정 효과를 볼 수 있는데 10만호를 넘긴 것은 물량이 많다는 상징적인 의미의 가구 수”라고 언급했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “장기적으로 민간 청약 대기수요의 사전청약 흡수 효과를 기대할 수 있고, 무주택 가구도 저렴한 가격으로 다양한 입지에서 내 집을 마련할 기회가 될 것”이라고 말했다.