오는 29일이면 부동산시장의 최대 불확실성이 걷히게 된다. 분양가 상한제 탄력적용 등을 골자로 한 부동산 3법을 여야가 통과시키기로 합의한데 따른 것이다. 정부의 부동산 경기 부양책에 반짝 달아올랐다 국회 후속입법이 불발되면 재차 주저앉는 롤러 코스트 시장의 주범이 5년 만에 사라지게 되는 것이다. 그렇다면 향후 시장은 어떻게 전개될 것인가.  

우선 이번 후속 입법이 완료, 내년 4월쯤 본격 시행에 들어가면 시장은  다소 탄력을 받을게 분명하다. 특히 재건축, 재개발 조합원들의 수혜가 큰 만큼 추진이 활성화되면서 공급 시장이 활기를 띨 것이다. 벌써부터 강남 송파 서초 강동 목동 등 유망지역 재건축 아파트 단지에서는 관리처분 등을 챙기는 조합들이 늘고 있다. 특히 내년 봄철 시장세와 맞물려 거래가 늘어나고 가격이 일부 상승하는 등 주택시장 파급 여파가 본격적으로 나타날 것이다. 지속적인 저금리를 비롯해 가속화되는 전세난, 1~2인 가구 증가 등 수요변화 등과 맞물려 시장의 탄력도  높아질 것이다.여기에 경제 회복세가 두드러지면 구매력이 증가되면서 내수진작과 연결될 가능성도 없지 않다.

하지만 부동산 3법 통과만으로 부동산 시장 활성화하기엔 역부족이다. 당장 경제회생이 불투명한데다 주택시장이 저성장, 고령화 등에 따른 환경변화와 수요 감소로 이미 정체에 빠져들었기 때문이다. 생산가능인구는 2016년을 정점으로 감소하고 715만명에 달하는 베이비 부머의 은퇴가 줄을 잇고 있다. 반면 신수요계층인 30대의 에코세대는 경제력이 없다. 주택보급률 역시 팽창 한계치에 접어들어 교체 수요가 이를 메꾸어가고 있는 처지다. 주택, 상가 등의 상품이 소득향상 등으로 꾸준히 고도화되어가겠지만 폭발적인 수요를 기대하기는 어렵다. 부동산 수요 감소로 1~2%대 상승에 그쳐 물가상승폭 조차 따라가기 힘들 것이라는 전망이 나오는 것도 같은 맥락이다. 세대간 자산 이전 등의 그물망 제거와 함께 해외자본을 적극 끌어들여 상업용 부동산을 글로벌화시킬수 있는 대안 마련이 절대 요구된다. 

아울러 이번 3법 통과는 주택시장 양극화의 골을 더욱 깊게할 소지가 크다. 지난 9월 분양된 신반포1차 재건축 사업인 ‘아크로리버파크 2차’는 3.3㎡당 분양가가 무려 5000만원대로 역대 최고가였다. 지난 2005년 5월 사업승인을 받아 분양가 상한제 적용대상에서 제외된데 따른 것이다. 이는 서울 평균 분양가의 2배 수준으로 향후 이같은 고분양가 단지가 속출, 주택 빈부격차를 더욱 크게 벌려 나갈 것이다. 고분양가 폐해는 지난 2005년~2007년의 집값 급등기에 경험한 것 처럼 집값 거품화의 주범이다. 아울러 전세난을 더욱 부추길 것이라는 점도 간과해서는 안된다. 주택산업연구원 등이 예측한 2015년 전세가 상승폭은 3.5% 정도로 2014년 수준 이상이다. 특히 수도권 전셋값은 무려 5.0%가 올라 전세난이 더욱 심화될 것임을 예고하고 있다. 서울 아파트 입주물량감소와 함께 강남재 건축 활성화에 따른 멸실 물량 증가를 주요인으로 꼽고 있는 만큼 전세난에 대응한 대책도 면밀히 세워야한다.