최근 전세가비율 60% 근접
경매낙찰가율은 70%대
융자구입 주택 추가하락땐
보증금 일부 손해볼 수도


집주인이 전셋값을 올리더라도 다른 지역의 전셋값도 만만치 않아 재계약을 하는 사례가 많은 가운데 추가 전세보증금의 안전성을 우려하는 목소리가 나오고 있다.

9일 부동산 관련업계에 따르면 최근 집값 하락으로 집주인들이 과도한 금융비용 부담을 감당하지 못해 경매에 넘겨지는 물건들이 속출하고 있지만, 이마저 낙찰가율이 낮아 세입자들이 보증금을 돌려 받지 못하는 사례가 속출하고 있다.

전세난에 시달리는 서민들로선, 전세보증금을 떼일 걱정거리가 하나 더 늘어난 셈이다.

기본적으로 세입자들은 현행 주택임대차보호법에 의해 세들어 살고 있는 집이 경ㆍ공매에 넘어가더라도 보증금 일부를 다른 담보물권자들보다 앞서 돌려받을 수 있는 최우선변제권을 보장받는다.

서울은 보증금 7500만원 이하 임차인에 대해 2500만원, 서울을 제외한 수도권은 6500만원 이하 대상 2200만원을 보장받을 수 있다.

하지만 최근 전셋값 상승으로 전세를 재계약을 하려면 서울에선 4298만원, 경기도는 3065만원을 더 줘야 가능하다. 이같은 전셋값 상승세에 비하면, 우선변제금액이 턱없이 부족한 실정이다.

특히 이처럼 수천만원씩 전셋값을 올려 재계약을 했더라도, 집이 경매에 넘어가는 등의 돌발 상황이 발생하면 권리 순위에 따라 추가 보증금에 대해선 보전받지 못할 가능성이 크다는 지적이 나온다.

전셋값을 올려 집주인과 재계약을 할 때 기존 계약을 유지한 채 추가 전세보증금에 대해 계약을 하는 경우도 있지만, 아예 새로운 계약을 하는 경우 이를 신규계약으로 봐 금융기관의 근저당 설정권에 순위가 밀릴 수 있다.

특약사항으로 우선변제권을 설정하거나 등기를 통해 권리를 보장받을 수도 있지만, 경매에서 낙찰가가 낮다면 일부 손해를 감수할 수밖에 없다.

국민은행 조사 결과 지난달 서울의 ‘매매가 대비 전세가비율’은 50%, 수도권은 56.6%로 유례없이 높은 수치를 보였다. 주택 매매가가 내리막세인 반면 전셋값은 오름세를 유지하면서, 전세가율도 계속 따라 오른 결과다. 이에 반해 부동산 경매 참가자들은 값싼 매물에만 관심을 두고 있어 수도권 아파트 낙찰가율은 8개월째 평균 70%대에 머물고 있는 상황이다.

수도권의 경우 전셋값이 집값의 60%에 육박한 상황에서, 경매 낙찰가율이 이를 밑돌 경우 최악의 경우 전세보증금을 온전히 되돌려 받지 못하는 사태가 발생할수 있다는 얘기다.

이에 부동산 전문가들은 전셋집을 찾을 때 융자액이 적은 물건 위주로 구하는 등 좀 더 보수적일 필요가 있다고 조언한다.

<백웅기 기자>
/kgungi@heraldcorp.com