상가의 층별효용비율이 1층에서 3층까지는 상층부로 갈수록 크게 감소하다가, 3층 이상에서는 층별로 큰 차이가 없는 것으로 나타났다. 층별효용비율이란 건물의 각 층별로 효용측면에서 얼마나 차이가 나는가를 나타내는 것으로, 상가의 경우에는 층별 수익성의 차이가 층별효용비율에 영향을 주게 된다.

30일 상가투자컨설팅이 서울과 수도권 내 임대확정상가 1,666동(5층 기준)의 임대료를 기준으로 층별효용비율을 분석한 결과, 1층은 100, 2층은 45.43, 3층은 36.43, 4층은 39.79, 5층은 39.71로 각각 나타났다. 1층의 효용을 100으로 했을 때 2층의 효용은 45.43, 3층의 효용은 36.43이라는 의미다.

2층 이상의 상층부가 1층 효용의 절반에도 미치지 못한다는 것은 상가의 특성을 잘 보여주는 결과이다. 상층부 상가는 입점 업종에도 한계가 있고, 환금성 측면에서도 불리해 특별한 경우가 아니면 투자자들이 잘 찾지 않는다. 이러한 상가의 특성이 2층은 1층이 갖는 효용의 45.42밖에 되지 않는다는 수치적 결과로 나타난 것이다.

또한 3층 이상에서는 층별로 효용차가 거의 나타나지 않는데, 이는 1층과 2층을 제외한 나머지 층에서는 각 층을 기능적으로 구분할 의미가 크게 없음을 나타낸다.

이같은 상가의 층별 효용 차이는 오피스 빌딩과 비교했을때 매우 큰 편이다. 지난 6월 조사된 강남지역 오피스 건물의 층별 효용이 1층 100, 2층 65.8, 3층 65.3, 4층 64.8, 5층 59.2임을 감안하면, 상가의 층별 효용 격차가 비교적 큼을 알 수 있다.

상가투자컨설팅 조성남 연구원은 “오피스의 경우 대부분 전체적으로 획일화 되어 있어, 고층빌딩이 아닌 한 층별 효용격차가 크지 않다”면서 “반면 상가는 층별로 동선이나 노출의 정도가 크게 상이하며, 층별 입점 가능한 점포의 유형도 모두 달라 층별 효용격차가 매우 크게 나타난다”고 설명했다.

층별효용비율은 특히 상층부 상가에 관심 있는 투자자들이 적정 분양가를 판단하는 지표로 삼을 수 있다. 그러나 특정 상권별, 건물별로 층별효용비율에 차이가 날 수 있기 때문에 개별 상가에 대한 신중한 검토가 필요하다.

상가투자컨설팅 경국현 대표는 “동일한 층수의 상가라도 각 층의 층고가 얼마나 되는지 또는 각 층의 면적이 표준적인 면적과 차이가 있는지 등에 따라 층별효용비율은 달라진다”면서 “상가별로 층에 따른 효용차를 개별적으로 분석해야한다”고 말했다.

<강주남 기자 @nk3507> namkang@heraldcorp.com