서울 남산에서 바라본 아파트의 모습. [연합]

[헤럴드경제=김은희 기자] 정부가 오는 3분기부터 생애최초 주택구입자에 대한 대출규제를 완화하기로 했지만 금리 인상기에 실효성이 미미할 것이라는 분석이 나온다. 대출금리가 급격히 오르고 있어 늘어난 이자를 부담할 여력이 있는 고소득자에게 정책 수혜가 집중될 수밖에 없어서다. 최근 늘어난 매물 출회에도 금리인상 우려로 주택시장 관망세가 계속되고 있는 가운데 대출규제 완화에 따른 실수요자의 거래시장 유입 효과도 기대하기 어려울 것으로 보인다.

18일 기획재정부가 지난 16일 발표한 새 경제정책방향에 따르면 정부는 3분기(7∼9월) 대출규제 완화를 통한 생애최초 주택구입자의 주택담보대출비율(LTV) 상한을 지역이나 주택가격, 소득과 관계없이 80%로 완화할 예정이다. 현재 4억원인 대출 한도는 6억원으로 상향된다. 실수요자의 내 집 마련 기회를 제공하기 위한 조치다.

7월부터 총대출액 1억원 초과 대출자를 대상으로 확대되는 총부채원리금상환비율(DSR) 규제와 관련해서도 보완책을 내놨다. DSR을 산정할 때 장래소득을 반영하는 방안을 도입하고 DSR 적용 예외 상황의 대출한도를 확대하겠다는 계획이다.

그러나 잇단 금리 인상의 영향으로 이자 부담이 늘어난 데다 추가 금리 인상에 대한 우려가 커지고 있어 실수요자의 적극적인 매수 움직임을 유도하기에는 한계가 있다고 전문가들은 보고 있다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “서울 외곽이나 수도권의 소형주택 등을 구입할 때 실수요자의 여신 활용이 다소 수월해지겠지만 이자 부담이 커졌고 집값 고점 인식과 최근 주택가격 정체 등으로 수요자의 매수 적극성이 낮아진 상황이기에 거래 순증을 기대하긴 제한적”이라고 말했다.

매수 의향이 있다고 하더라도 DSR 40% 규제가 적용되고 있어 수요자가 최대한도로 대출받는 것 자체가 쉽지 않은 형국이다. 금리가 오르면서 매년 갚아야 할 원리금(원금+이자)이 늘다 보니 고소득자가 아닌 경우 DSR 비율에 걸리기 때문이다. 실제 신혼부부를 기준으로 보면 부부합산소득이 1억원을 넘는 경우 대출 한도가 늘겠지만 그보단 낮을 땐 한도에 큰 변화가 없다는 게 은행권의 공통된 분석이다.

경기도에 사는 무주택자 김 모씨(37)는 “LTV가 완화되면 대출한도가 늘어나긴 하겠지만 DSR이 있어 한계가 있다”면서 “무엇보다 대출금리가 워낙 높다 보니 앞으로 수십 년간 이자를 감당할 수 있을지 엄두가 안 난다”고 말했다.

미국이 지난 15일(현지시각) 28년 만에 기준금리를 0.75%포인트 올리면서 다음달 한국은행이 ‘빅스텝’(0.50%포인트 인상)을 단행할 가능성이 높아졌다는 분석이 나오는 만큼 당분간 대출금리 상승은 불가피할 것으로 보인다.

은행권에 따르면 시중은행의 주택담보대출 혼합형(고정형) 금리 상단은 최근 연 7%를 넘어섰고 연내 연 8%대에 진입할 것이라는 관측이 나온다. 4억원을 4%의 금리로 30년간 빌렸을 때 월 원리금은 191만원이지만 금리가 8%로 오르면 매달 294만원씩 갚아야 하는 셈이다.

여경희 부동산R114 수석연구원은 “정부가 1주택 실수요 위주로 세금 및 대출을 완화해 서민 주거 안정을 도모하겠다고 했으나 원리금 상환 부담이 만만치 않고 집값 상승 기대감이 낮은 상황이어서 매수세는 제한적일 전망”이라며 “수급 불균형으로 매물이 누적되는 지역이나 단지에서는 가격 조정 가능성이 있다”고 분석했다.