“이제 재건축·재개발 규제 완화는 ‘선택’이 아니라, ‘인정하고 가야 할 길’입니다. 서울을 중심으로 한 주택 수요를 충족시킬 수 있는 유일한 공급수단을 더는 외면해선 안 됩니다.”

최근 세종시 반곡동 한국개발연구원(KDI) 사무실에서 만난 송인호 KDI 경제정보센터 소장은 새 정부가 나아가야 할 부동산 정책 방향에 대해 이같이 말했다.

송인호 한국개발연구원(KDI) 경제정보센터 소장

그는 그간 선택적인 정비사업 규제 완화로 인해 시장에 공급 부족 우려가 가시질 않았다면, 이제는 이런 방식에서 탈피해야 한다고 강조했다. 일각에선 재건축·재개발을 두고 멸실 주택 탓에 공급 증가 효과가 미미하다는 지적도 나오지만, 서울에선 총량뿐만 아니라 특정 지역에 ‘새집’이 공급된다는 측면에서도 상당한 의미가 있다는 게 송 소장의 의견이다.

송 소장은 시장에 대한 날카로운 분석과 함께 정책적 제언을 내놓는 경제 전문가로 정평이 나 있다. KDI 내에서는 부동산연구팀장, 경제전략연구부장 등을 두루 거쳤다. 그는 오는 17일 서울 중구 대한상공회의소에서 열리는 ‘헤럴드부동산포럼 2022’ 토론자로 나선다.

송 소장은 새 정부가 가장 시급히 해결해야 할 부동산 문제로 ‘임대차3법’(계약갱신청구권제·전월세상한제·전월세신고제)을 꼽았다. 임대차3법 시행 2년째가 되는 올해 7월 말에는 앞서 계약갱신청구권을 행사한 매물들이 신규계약 물량으로 시장에 풀리는데, 그간 전월세상한제 하에서 억눌렸던 전셋값이 시세에 맞춰 뛸 수 있다는 관측이 나오고 있다.

송 소장은 “현재 전세시장에는 전월세상한제가 적용된 규제가격, 집주인·세입자가 적정선에서 합의한 적정가격, 신규계약자가 감당해야 할 시장가격 등 3가지 가격표가 있다”면서 “임대차3법으로 인해 임대인이 4년치 임대료 상승분을 미리 받아야 한다는 생각을 하게 된 만큼 임대기간(2+2년) 또는 가격 제한(5%) 등에서 조정이 필요할 것”이라고 봤다.

그는 문재인 정부의 부동산 정책 중 가장 아쉬웠던 점으로 ‘종합적인 정책의 부재’를 꼽으며 새 정부 역시 이런 점에 유의해야 한다고 지적했다. 송 소장은 “임대차시장의 안정을 위해 도입한 임대차3법이 전셋값 상승을 이끌고, 오히려 매매시장도 불안하게 만드는 등 매매·임대시장을 위해 각각 내놓는 정책들이 서로의 시장 안정화를 저해하는 상황이 잦았다”면서 “부분 안정화 정책이 아니라 종합적인 시각과 매매·임대시장의 연계성 속에 정책을 조율하고 입안해야 할 것”이라고 말했다.

그간 집값 상승의 원흉으로 꼽히며 규제 타깃이 됐던 ‘다주택자’에 대해서도 새로운 정책적 접근이 필요할 것이라고 봤다. 송 소장은 “다주택자를 막연히 ‘악’으로 규정할 것이 아니라 어떻게 정책적으로 활용할지 생각해야 한다”면서 “지방을 포함한 2주택을 인정해 수도권과 비수도권 간 균형을 이룰 방법은 없는지, 3주택자는 등록임대를 의무화해 양질의 전셋집을 제공하는 공급자 역할을 하게 만들 순 없는지 고민해야 할 것”이라고 봤다.

새 정부가 재건축·재개발, 주택담보대출비율(LTV) 등 다양한 규제 완화를 예고한 가운데 이를 고지하는 방법도 중요할 것이라고 언급했다. 그는 “이번에만, 특정 지역만 (규제 완화를) 해준다는 식의 고지는 안 된다”면서 “언제든 다시 규제가 생길 수 있다는 불안감은 특정지역의 집값을 요동치게 할 수 있다”고 했다. 그는 “특히 주택 공급에 대해서는 여야를 가리지 않고 장기적인, 큰 그림을 제시해 시장이 들썩이지 않도록 해야 할 것”이라고 조언했다.

최근 집값 급등으로 부동산 보유 여부에 따라 자산격차가 크게 벌어진 상황에서 이에 대한 불안감을 덜어줄 수 있는 정책 마련도 필요할 것이라고 봤다. KDI 역시 이런 부분을 염두에 두고 ‘아파트 토큰형 주택 공모’에 대한 연구를 진행 중이다.

이는 신규 아파트 1채를 여러 지분으로 쪼개 청년이나 생애최초 주택 구입자 등에게 공급하는 내용을 골자로 한다. 예컨대 서울 강남권에 공급된 신규 아파트 1채가 15억원이라면, 이를 15명에게 지분을 나눠 판매해 자금력이 부족한 청년도 강남권 주택을 일정 부분 소유할 수 있게 한다. 한국토지주택공사(LH) 등 공공은 해당 주택에 대한 임대·관리를 맡고, 확보한 임대료를 지분 소유자에게 배당한다. 또 주택거래소를 신설해 지분 소유자가 언제든지 보유한 지분을 거래할 수 있게 한다는 게 현재까지의 구상이다.

송 소장은 “신규 아파트 중에서도 일부 물량에 시범적으로 적용할 수 있을 것”이라며 “지분을 100% 소유하지 않는 이상 거주할 수 없다는 한계는 있으나, 아예 접근조차 불가능했던 강남권 아파트 일부를 소유할 수 있게 함으로써 자산격차에 따른 불안감을 덜어주자는 데 연구의 초점을 맞추고 있다”고 설명했다.