서울·수도권을 중심으로 달아올랐던 주택시장이 변곡점에 들어섰다. 수·용·성(수원·용인·성남), 안양·의왕 등 수도권 남부지역을 중심으로 들불처럼 번지던 ‘풍선효과’의 불길이 정부의 2·20 부동산 대책으로 소강상태에 접어들었다. 주택시장을 움직이는 바람의 세기와 방향이 바뀌기 시작한 것이다.

정부는 이참에 부동산 투기꾼과의 전쟁에서 승기를 잡을 공세를 이어가겠다는 의지다. 다음달부터 조정대상지역 3억원 이상 주택 자금조달계획서 의무화로 투기적 수요 차단에 나선다. 사실상 거래허가제를 도입하는 것과 마찬가지다. 국토부를 주축으로 검·경과 국세청, 금융감독원 등으로 구성된 ‘부동산 불법행위 대응반’도 가동한다. 또 9억원 초과 고가아파트의 시세반영률을 높인 공동주택 공시가격 열람도 개시한다. 공시가격 현실화는 다주택자의 보유세 급등으로 이어져 매물출회를 압박할 것으로 점쳐진다.

그러나 규제에 맞선 시장의 반격도 만만치 않다. ‘코로나19’발 불황으로 초저금리 기조가 이어지면서 1000여조원의 유동성이 부동산을 먹잇감으로 기생하고 있다. 집값의 향방을 좌우하는 서울의 입주물량이 내년에 반토막나면서 새 아파트 품귀현상은 당분간 지속될 전망이다. 여기에 3신도시·GTX건설 등 토지보상으로 순차적으로 풀릴 45조원과 각종 개발공약과 규제완화의 포퓰리즘이 난무하는 총선은 ‘집값 불쏘시게’의 복병이 될 것으로 보인다.

▶조정대상지역 3억 넘는 집 자금조달계획서 의무화…사실상 거래허가제=2·20 부동산 대책에 따라 3월부터는 조정대상지역에서 집을 살 때 3억원이 넘으면 자금조달계획서 제출이 의무화된다. 수도권의 웬만한 국민주택규모(전용면적 85㎡) 아파트는 이 기준을 넘어선다. 전역이 투기과열지구로 지정된 서울에선 거의 모든 주택에 적용된다. 사실상 거래허가제와 같은 강력한 규제가 시행되는 셈이다. 9억원 초과 고가 주택은 최대 15가지 항목의 증빙서류를 함께 제출해야 한다. 이는 잠재 매수자들을 위축시켜 안그래도 줄어든 거래가 더 얼어붙을 수 있다.

증여나 상속을 받은 경우 종전엔 액수만 밝히면 됐지만, 3월부터는 부부나 직계존비속 등 누구로부터 받았는지 상세히 공개해야 한다. 지금까지는 부모의 지원을 받은 경우 대부분 차입금이라고 소명하곤 했다. 그러나 차용증도 없고 이자도 지급하지 않는 상태라면 증여세로 과세될 수밖에 없다. 차용증에 금액과 상환시기, 이자율과 이자상환 방법 등을 기록해둬야 세금 추징을 피할 수 있다. 또 직접 현금으로 이자를 돌려주는 지참변제 방식은 기록으로 증명할 수 없기 때문에 반드시 계좌 송금 이력을 남겨야 한다. 이렇게 부모에게 차용증을 작성하고 빌린 돈은 나중에 실제로 갚아야 한다. 국세청이 실제 상환 여부를 확인하면서 사후관리를 하기 때문이다.

▶3월부터 공시가격 열람 시작…보유세 ‘폭탄’ 심지에 불 붙는다=3월에는 또 올해 보유세 ‘폭탄’ 심지에 불이 붙을 전망이다. 1400만가구 가량의 올해 공동주택(아파트 등) 공시가격 열람이 시작되는 것. 확정은 4월 말이다. 시세와 차이를 좁히는 공시가격 현실화가 지난해 고가 토지와 단독주택을 대상으로 일부 이뤄진 데 이어 올해는 9억원 초과 고가 아파트가 타깃이다. 지난해 고가 아파트 가격이 많이 오른 데다 현실화율까지 높아져 공시가격 급등이 예상된다.

여기다 정부가 12·16대책에서 종부세를 강화하기로 해 재산세를 합친 보유세 상승률이 공시가격 상승률을 훨씬 능가해 세금 증가 한도(50~200%)까지 늘어나는 경우가 적지 않을 것이다.

정부는 보유세 ‘폭탄’을 피할 수 있는 출구로 6월 말까지 다주택자 양도세 중과 한시적 배제를 시행키로 했다. 다주택자가 매물을 내놓기 시작하면 집값에 상당한 하락 압력으로 작용하게 된다. 이에 해당하는 주택은 12만8199호로 파악됐다. 그러나 이 가운데 임대로 묶여있어 시한내 처리하기 어려운 물량이 많고, 매매 대신 가족에게 증여하는 선택을 하는 경우도 적지않아 매물출회 효과는 제한적일 것이라는 시각도 상존한다.

▶서울·수도권 입주물량 내년에 급감… 입지 좋은 새 아파트 강세 지속=새 아파트 입주 물량은 각 지역 부동산 경기를 예측하는 중요한 지표 가운데 하나다. 아파트 공급량이 늘면 부동산 가격이 하방 압력을 받고, 반대로 공급량이 줄어들면 품귀 현상 등으로 인해 가격이 오를 가능성이 높아진다.

집값의 풍향계인 서울은 당분간 새 아파트 공급부족에 따른 신축 강세 현상이 지속될 전망이다. 당장 내년 서울 입주예정 아파트가 2만1000여가구로 지난해와 올해(각 4만2000~4만3000가구)의 반 토막이다. 아파트 공사기간이 대개 2년 이상이어서 서둘러 지어도 내년 입주물량이 더 늘어나기 어렵다. 정부는 현재 관리처분계획 인가를 받고 착공을 앞둔 재건축·재개발 단지가 많다고 하지만 분양가상한제 등으로 실제 착공에 들어가 입주하기까지 적지 않은 시간이 걸릴 수 있다. 정부의 수도권 30만가구 주택공급 계획에 들어 있는 서울 4만가구가 계획대로 추진되더라도 2024~25년 이후 입주한다.

최근 ‘풍선효과’로 집값이 들썩였던 경기 남부지역도 ‘불씨’가 쉽사리 사그라들지 않을 것으로 보인다. 올해 경기도의 아파트 입주물량이 지난해 보다 15% 가량 적은데다 내년은 올해보다 30% 가까이 감소할 것으로 예측되기 때문이다. 부동산114에 따르면 경기도 아파트 입주 예정 물량은 작년 14만1497가구, 올해 12만453가구, 내년 8만8890가구로 집계됐다.

▶민간택지 분양가 상한제 5월 시행… ‘로또 분양’ 기존 집값에도 파급효과=재건축·재개발 사업장의 유예기간이 끝나는 5월 이후 민간택지 분양가 상한제 단지가 본격적으로 분양될 전망이다.

상한제의 분양가 인하 효과도 과거보다 크다. 정부가 분양가에서 차지하는 비중이 큰 땅값 계산을 시세보다 공시지가를 기준으로 낮게 매기게 했기 때문이다. 주변 시세보다 20~30% 저렴한 주택도시보증공사(HUG) 분양가보다 더 내려가 강남에선 시세의 반값 수준으로 떨어질 수 있다. 강남에선 전용 84㎡ 기준으로 시세차익이 10억원 이상 나올 수 있다.

‘로또 청약’ 광풍은 기존 주택시장에도 후폭풍을 불게 할 수 있다. ‘로또’ 분양시장에서 소외된 1주택자와 청약점수가 낮은 30대 등이 기존 주택으로 쏠릴 가능성이 많기 때문이다.

▶3기 신도시·GTX건설 등 토지보상으로 풀릴 45조원, ‘집값 불쏘시개’=집값의 가장 큰 복병 가운데 하나가 공공택지 조성, 3기 신도시 등으로 전국에서 풀릴 토지보상금이다. 남양주 왕숙·하남 교산 등 3기 신도시와 수도권광역급행철도(GTX) 신설로 올해 풀릴 돈은 45조원에 달할 것으로 전망되고 있다. 과잉유동성은 부동산 시장에서 버블을 만든 주범이었다. 그런 점에서 토지보상금이 집값 상승의 불쏘시개가 될 가능성을 배제할 수 없다.·

노무현 정부 때 이미 한 차례 경험했다. 2006년 10월 집값이 폭등했는데 가장 큰 원인으로 꼽힌 것이 그해 풀린 토지보상금(29조9000억원)이었다. 혁신도시 조성, 2003년 2기 신도시 발표 등으로 5년간 풀린 보상금은 103조원에 달했고 임기 말인 2006년과 2007년 집중됐다. 당시 지급된 보상금이 부동산 시장을 들쑤셨고 지방에서 풀린 자금이 서울로 유입되면서 서울 집값도 자극했는데 그 흑역사가 반복될 수있다.

▶‘코로나19’발 불황에 초저금리 지속… 과잉유동성 ‘부동산 버블’ 불러=‘코로나19’발 경기침체로 초저금리는 앞으로도 지속될 수 밖에 없게 됐다. 이는 유동자금의 부동산 쏠림을 부를 수 있다. 유럽 국가들의 집값이 최근 요동친 것도 제로에 가까운 대출금리 때문이었다.

부동자금은 지난해 하반기에 이미 1000조원을 넘었다. 이렇게 많은 돈이 투자처를 찾지 못해 언제든 찾을 수 있는 요구불예금, 머니마켓펀드(MMF), 단기채권형 펀드 등 1년 미만의 수신성 자금에 머물고 있다.부동자금이 가장 흘러가기 쉬운 곳은 부동산이다. 대안인 주식시장은 최근 몇 년간 지지부지한 흐름을 이어가면서 외면받고 있는 반면 집값은 꾸준히 우상향하면서 차익을 안겨줬기 때문이다. 문호진 기자