또한 개발 예정지역의 개발 사업이 확정된다 하여도 정부의 강력한 개발제한과 투기억제 정책이 동반되어, 투자와 환매가 원활치 않을 수도 있어 투자자들은 신중을 기해야 한다. 그렇다면 향후 부동산 투자 가치를 극대화 할 수 있는 지역은 어떻게 선택해야 할까?
국내 부동산 가치 상승의 기본적인 틀에는 일정한 기조를 유지하고 있다. 이중 우리가 주목할 점은 각 지역 개발의 신호탄인 도로와 철도 등의 교통망 확충을 시작으로 산업단지개발 및 기업이전 등의 개발 호재가 실현되는 지역들이 높은 가치상승을 기록했다는 것이다.
강남, 서울, 수도권 순서의 점진적인 개발 영역 확대에 앞서 강남지역의 도로, 수도권과 서울을 잇는 간선도로와 전철노선연장, 외곽순환 고속도로 등이 순차적으로 지역개발에 한발 앞서 완공된 점을 주목할 필요가 있다. 2000년에 들어서는 천안, 아산 지역 또한 KTX와 1호선 전철 개통 및 다수의 산업단지, 삼성 등의 대기업 입주로 커다란 발전을 이룩했다.
다시 말해 부동산 가치상승의 핵심은 도로, 철도 등의 교통망 확충과 산업단지, 기업이전, 레저시설 개발이 최우선시 되는 것이며, 필요불가결의 존재인 것이다. 부동산 전문가들은 “불확실성을 바탕으로 하는 묻지마 투자는 지양하고, 이미 개발이 확정되어, 착공 또는 완공 시점을 바라보고 있는 지역을 선택 함으로서 안정성을 높이는 것이 중요하다. 특히 대기업 주도의 개발지역을 눈여겨보는 것이 향후의 투자 성패를 가늠하는 주요 요소가 될 것이다.” 라고 조언했다.
실제 국내 부동산 시장에서 삼성, 현대, 롯데, 농협 등의 대기업이 개발을 주도하는 지역에서 제대로 된 입지를 지닌 부동산이라면, 그간 투자 실패를 거의 찾아 볼 수 없다. 대기업 계열사 사옥, 연구소, 공장 및 레저휴양시설 등이 들어선 곳이면 어김 없이 부동산 가치 상승이 이루어 지고 있다. 그렇다면 최근 부동산 투자에 있어 관심을 가져야 하는 지역은 어디일까?
수도권에서 개발이 가장 활성화 되고 있는 화성
최근 화성~평택~당진을 잇는 서해안 신산업벨트가 급부상하고 있다. 이중 서울과 가장 가까운 화성시는 넓은 도시면적(689.2㎢_서울의 약1.4배)과 산업단지가 전국에서 가장 많이 분포되어 있는 도시이다.
화성시는 기존 경부고속도로, 서해안고속도로, 평택~화성간 고속도로 및 제2외곽순환고속도로(2020년 개통예정) 등이 지나는 뛰어난 도로 교통망을 지니고 있다. 또한 화성 지역은 평택항과의 접근성도 뛰어나며, 현재 개발 중인 화성시 향남역은 신분당선 연장(호매실~광교), 분당선 연장(오산~동탄) 철도가 연결되고, 2020년 완공예정인 서해안 복선전철(홍성~시흥)이 연결되면서 트리플 역세권으로 개발 중에 있다.
이처럼 화성시는 철도, 항만 교통망 또한 뛰어나 국내 수출기업들이 가장 선호하는 지역으로 손꼽히고 있다. 이러한 뛰어난 교통망을 기반으로 현대기아차, 삼성연구소, LG전자, 향남제약단지, 발안일반산업단지 등을 중심으로 8500여 기업들이 자리를 잡으며, 국내에서 손꼽히는 자동차, 전자, 제약 산업의 핵심 지역이자 서해안권 거점도시로 자리매김하고 있다.
이밖에도 화성시는 경기도 ‘서해안 골드코스트 육성’의 핵심사업인 ‘송산그린시티, 유니버셜스튜디오, 동탄신도시, 향남택지지구, 남양뉴타운’(총 11개 택지지구 개발 중) 등을 추진하고 있다. 이러한 급격한 도시개발에 따라 대지 및 공장용지의 비율이 급격하게 증가하고 있는 추세로 화성시는 타 도시에 비해 인허가가 원활하며, 개발 및 투자의 유망지역으로 떠오르고(도시성장률, 인허가 경기도 1위)있다.
이에 화성시는 지난 6년간 70% 가까운 인구 증가(2015.8 기준 인구 56만 8천여 명)를 보이고 있으며, 2020년까지 인구 100만의 메가시티가 될 것으로 부동산 전문가들은 내다 보고 있다. 국내뿐 아니라 최근 CNN은 세계적인 컨설팅그룹 ‘맥킨지’의 데이터를 인용하여, 10년 후 경기도 화성시가 세계에서 4번째 부자도시가 될 것이라고 전망했다.
CNN에 따르면 맥킨지는 2025년에 예상되는 각 도시의 GDP를 인구로 나눴다. 도시 규모와 상관없이 시민 한 사람이 얼마나 많은 GDP를 보유하는지 따져보기 위해서다. CNN은 “화성은 잘 알려지지 않은 도시지만 현대기아차와 삼성전자, LG전자 공장도 들어서 있다”며 “동탄신도시에 대한 대규모 부동산 투자도 부자 도시로 진입하는 데 한몫 할 것” 이라고 전했다. 상황이 이렇자 최근 화성 지역의 투자를 원하는 투자자가 늘고 있다.
화성 지역 부동산 투자의 핵심은?
지가가 상승하는 요인으로는 토지의 용도변경, 이용규제 완화 또는 해제 및 각종 개발사업 등이 대표적이다. 지가가 단기간에 폭등하는 경우도 있지만 전체 지가 상승의 사이클을 분석해보면 지가의 단기 폭등도 진행 과정의 일부임을 인식하는 것이 중요하다.
특히 개발 규모가 큰 개발 사업의 경우 토지의 가격은 몇 단계를 걸쳐 상승한다. 이때 지가 상승의 궤적은 수직이 아닌 계단식이라는 것이 특징이다. 지가가 처음 움직이기 시작하는 것은 상승 요인을 근거로 하는 호재의 영향을 받을 때이다.
이후 호재 즉 개발의 재료가 실현되어 공식적인 발표 또는 승인되면서 지가가 본격적인 상승 궤도에 접어든다. 또한 사업의 착공, 사업진척도(50%), 완공 직전과 직후, 활성화 등 각 단계 마다 부동산의 가치는 계단식으로 상승한다. 보다 구체적으로 살펴보면 도시의 개발→1차 지가 상승→도시근린공원→주거단지조성→인구유입→초, 중, 고, 대학의 교육시설 및 교회, 사찰 등의 종교시설 형성→2차 지가 상승→학원가 조성→오피스, 금융가, 공공청사→상업지역의 형성 및 서비스업 인구유입→3차 지가 상승→도시의 형성→발전→부동산 가격안정→부동산 가치형성 순서로 패턴이 나타난다.
이러한 도시의 생성 패턴에서 통상적으로 부동산 투자의 안정성과 수익성이 균형을 이루는 시점은 2차 지가 상승 전 단계인 초, 중, 고, 대학의 교육시설 및 교회, 사찰 등의 종교시설 형성 단계이다.
현재 화성 내 다수의 개발지역 중 향남2지구가 주거단지 조성이 마무리 되고 입주가 시작되며, 학교와 종교 시설이 자리잡는 등 본격적인 도심의 확장이 이루어지고 있어 투자자들의 높은 관심을 받고 있다. 하지만 향후 투자 성과가 예상되는 향남2지구 주변 부동산 매물은 구하기 힘든 실정이다. 현지 부동산 관계자는 “최근 개발이 한창인 화성 향남2지구 주변의 경우 서울과의 탁월한 접근성, 서해안 개발의 중심지, 트리플역세권 개통 예정 등으로 인하여, 투자자들의 높은 관심을 받아 왔다.
실제 다수의 개발 호재가 실현되며, 택지지구 인근 토지의 경우 매물을 구하기가 쉽지 않은 실정이다. 특히 향남2지구와 맞닿은 상신리, 하길리 지역의 토지는 시세가 3.3㎡당 300~500만원에 형성되어 있고, 택지지구에서 1㎞이상 떨어진 토지도 3.3㎡당 200만원대로 시세가 형성 되어 있는 실정이다. 이렇듯 향남신도시 인근의 토지에 관심을 갖는 투자자들은 인근 부동산을 통하여 연일 문의가 계속되고 있지만, 현재 개발이 진행 중이고, 땅 주인들이 향후 가격 상승에 대한 기대감이 크기 때문에 쉽사리 매물을 내놓지는 않을 것이다”라고 설명했다.
부동산 전문가들은 “화성 향남2지구 주변 투자에 있어, 향후 도심확장에 따라 택지지구에서 가깝고, 도로에 맞닿아 있으며, 경사도 등이 양호해 추가 개발이 원활하게 진행될 저평가된 지역을 찾아 선점하는 것이 중요하다.
특히 지역 내 대형 교회 또는 성당 등이 새로이 건축 되거나 이전한 곳이라면 눈여겨볼 필요가 있다. 대형 종교 시설이 자리잡은 것은 본격적인 도심 확장의 신호탄 중 하나로 해석할 수 있으며, 주변으로 다수의 인프라 구축과 시설들이 들어설 수 있는 환경이 조성되기 때문이다” 라고 조언했다.
dgist2007@heraldcorp.com
