상가주택용지 당첨이 로또당첨에 비교될 정도로 치열했던 수도권과 지방의 점포겸용단독주택용지 입찰 공급을 했던 최근의 결과들이다.
상가주택용지에 대한 이런 폭발적인 시장의 반응은 최근까지 초장기화되고 있는 저금리 기조와 은퇴베이비부머의 은퇴가속화 등과 밀접한 관계가 있다.
은퇴를 맞은 베이비부머들의 경우 대체로 중대형 아파트와 일부 현금유동자금을 가지고 있지만 본인의 주거안정과 노후생활자금을 마련하기 위한 뾰족한 방편이 없는 상황에서 집을 팔아 투자상품에 투자하는 것은 고민스러운 반면 상가주택용지를 낙찰 받을 경우 4층에 실거주를 하면서 2∼3층을 전세로 활용해 건축비를 융통하고 1층을 상가로 임대를 놓을 경우 주거안정과 노후생활자금 확보라는 두 마리 토끼를 잡을 수 있는 이해관계가 딱 맞아 떨어지기 때문이다.
실제로 수도권 상가주택 용지 1필지는 198~330㎡ 규모로 분양가는 3억~5억원 수준으로 건축비는 주거 형태에 따라 다르나 5억~6억원 안팎이다. 4층 건물을 지어 1층 상가, 2~3층 원룸(8가구 기준)을 임대하고 4층에 실거주할 경우 연 4~5%의 수익률을 거둘 수 있다.
한국토지주택공사(LH)는 올해 하반기 전국 7개 지구에 상가주택용지 총 316필지(7만9,300㎡)를 공급할 계획이다.
8월 안성 아양지구 46개 필지, 9월 동탄2신도시 80개 필지, 10월 남양주 별내신도시 69개 필지 등이 연달아 나올 예정이며 특히 동탄2신도시와 남양주 별내신도시 내 점포겸용 단독주택용지에 입찰분위기가 뜨거울 것으로 예상된다.
일산 풍동 민간업체(애니아트힐즈)의 경우 전매제한이 없고 대규모 단지형인데다 애니골 먹자상권의 영향을 받을 수 있다는 것이 장점이며, 반경 500m안에 이마트, 풍산역, 고양 국제청소년문화센터 부지주변 녹지공원의 산책로, 동국대 병원, 하늘초교, 안곡초ㆍ중교, 풍동초교, 동국대, 풍산도서관, 마두도서관 등 공공시설과 편의시설이 있어 생활인프라가 갖추어져 있다.
9월 부산도시개발공사의 일광지구는 A6블럭을 주택개발업체에 최고가 낙찰로 공급해 고양일산이나 용인, 판교 등지에 공급된 고급형 타운하우스 등으로 유도한다는 방침으로 부산도시공사가 블록형 단독주택용지를 공급하기는 처음이다.
상가주택에 광풍이 불고 있기는 하지만 우려의 목소리도 적지 않다.
우선 투자자들이 희망하는 실거주상태로 4∼5%대의 수익률을 거두려면 용지청약 전에 주변상권의 시세와 상권연계성, 그리고 공급주체별 전매제한이나 유도하는 건축 지침이나 조건 등을 미리 숙지해야 한다.
실제로 동판교와 서판교의 대지 260m2 연면적 380m2로 개발된 상가주택 매물을 살펴보면 타지역과 달리 3층까지만 개발할 수 있어서 한층 정도가 타지역보다 낮다보니 수익성이 작아져 주인이 거주하는 경우 2% 내외의 낮은 수익이 나오는 경우들이 많다.
이외에도 세부적으로는 추후 주차난등을 감안해 인접필지에 주차필지가 있는 용지를 선택하거나 이면보다는 전면 도로노출이 좋은 코너입지 등을 선택하는 것도 투자자가 알아야 할 노하우다
이와 관련 상가투자 정보업체 상가뉴스레이다 선종필 대표는 "상가주 택의 경우 저층부 상가개발에 대한 비중이 높은 만큼 상권형성 시기가 빠른 개발지역을 선택하는 것이 필요하며, 주변 지형지물을 잘 파악하지 못하여 완충녹지 등으로 접근성이 좋지 않거나 시세형성을 낙관적으로만 보아 실제개발시 낭패를 겪는 경우가 많기 때문에 주변 입지환경분석 등에서도 꼼꼼하게 살펴보아야 한다"고 조언했다.
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