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  • [부동산이야기⑥주택전세 재계약

  • 2016-03-15 15:56|황정섭 기자
[헤럴드분당판교]지난 10년간 주택 전세 시장의 가장 큰 변화는 2년마다 전세값이 폭등했다는 사실이다. 과거에는 전세 보증금 변화가 거의 없어서 굳이 계약서를 변경하는 일이 없었다. 그러나 이제는 증액된 보증금의 권리보호를 받는 방법과 재계약서 작성방법에 대해 알아둬야 하는 경우가 많아졌다.

재계약서를 작성할 때는 우선 종전 계약서를 그대로 두고 증액 계약서를 별도로 작성한 후 확정일자를 받는 것이 좋다. 새로 전세보증금 총액에 대해서 계약서를 작성하고 확정일자를 받게 되면 그 시점부터 종전 보증금을 포함하여 전체 보증금을 보호받기 때문이다. 종전 계약한 보증금에 대해서는 최초 계약한 때부터 보호를 받고, 증액된 보증금은 별도로 증액계약서를 작성해 증액 보증금을 지불한 때부터 보호를 받을 수 있도록 분리하여 계약서를 작성하는 것이 좋다. 이는 최초 계약 단계부터, 증액하기 전 발생해 등기부상에 나타나지 않음으로써 임차인이 알 수 없는 임대인의 부실채권으로부터 최초보증금을 폭넓게 보호를 받기 위함이다. 그리고 증액계약서에는 반드시 전세보증금 총액을 기재하는 것이 중요하다.

증액보증금 대신 월세로 지불할 경우 굳이 재계약서를 작성할 필요는 없다. 보호할 보증금 금액에 변동이 없기 때문에 굳이 별도의 계약서를 쓰는 것보다 기존 계약서의 공란에 연장하는 계약기간과 지불할 월세를 기재하고 임대인과 임차인이 날인을 하는 것만으로도 충분하다. 증액보증금을 월세로 전환하는 이율은 통상 년 6%로 계산하여 1,000만원당 5만원이나 보증금이 5,000만원 이상인 경우에는 좀 더 낮게 하는 것이 관례이다.

주택임대차보호법 제 6조에 따르면 임대인의 경우 만기 1개월 전까지 계약의 갱신거절 또는 재계약을 하겠다는 뜻의 통지를 아니한 경우에 자동적으로 묵시적 갱신이 된다. 계약이 묵시적 갱신이 된 경우 임대인에게는 동일조건으로 자동연장이 되어 2년간 계약의 조건을 변동할 수 없지만, 임차인의 경우 계약의 해지를 통보한 날로부터 3개월 후에 계약이 자동으로 해지된다. 그리고 3개월 후에 계약이 해지된 경우 새로운 세입자에 대한 중개수수료는 임대인이 부담해야 한다. 이 법률 조항은 임대인에게 절대적으로 불리한 내용이므로 계약내용에 변동이 없더라도 만기 1개월 전까지 반드시 임차인에게 연락하여 연장여부를 물어봐야 한다. 내용증명을 보내는 방법도 있지만 문자, 이메일 등을 보내 근거를 남겨 놓는 것으로도 충분하다.

재계약을 할 때 일반적으로는 계약한 공인중개사 사무소를 통해 일정수수료를 지급하고 작성하는 경우가 많다. 이때 일정수수료를 계산하는 방법은 증액된 금액에 대해 중개수수료율을 곱해서 지불하는 방법과 대서료 및 공증에 대한 비용으로 임대인과 임차인이 각각 10만원을 정액으로 지불하는 방법이 있는데, 전자가 후자보다 높으므로 재계약서를 작성하기 전에 공인중개사에게 수수료를 물어보고 작성하는 것이 현명한 방법이다. 또한 임대인과 임차인이 계약서를 직접 작성하여 날인을 하는 방법도 있다. 인터넷에 양식이 있으므로 어려움은 없으나, 이 경우 임차인은 잊지 말고 증액계약서에 확정일자를 받도록 해야 한다.

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이위연 공인중개사(yeon6852@naver.com)