사진은 서울 63스퀘어에서 바라본 시내 아파트 모습. 연합뉴스

[헤럴드경제=서정은 기자] “양도소득세 완화되면 그 때 팔아야죠”

보유세 부담에 시달리던 다주택자들이 대선 후보들의 양도세 완화 공약에 ‘매도 타이밍’을 저울질 하고 있다. 부동산 자산가격이 오르며 매매를 둘러싼 비용도 크게 늘어난만큼 정교하게 계산기를 두드려야 하기 때문이다.

다주택자의 대기 물량이 시장에 나오면, 부동산 시장은 일부 재편될 수 있다는 전망도 나온다. 다만 실거주 1가구 1주택자의 보유세 감면 공약도 동시에 나오면서, 매도 물건은 서울 중심지의 ‘똘똘한 한 채’가 아닌 수도권이나 노·도·강(노원·도봉·강북구) 등 외곽부터 늘어날 것으로 예상된다. MZ세대가 ‘영끌’하며 매수에 나선 곳이다.

28일 김효선 NH농협은행 부동산 수석위원이 한국부동산원 자료를 분석한 결과 지난해 서울 아파트 매매 거래 중 증여 비중은 12.1%로 전년 대비 0.8%포인트(p) 하락했다. 보유세 과세 기준일 6월을 지나 세금 부담을 끝낸데다 각종 중과세 부담으로 일부는 증여를 마무리했기 때문이다. 여기에 금리인상, 대선 이슈 등을 고려해 자산가들은 ‘관망세’를 보이며 다음 행보를 고민 중이다.

지난 5년간 서울 아파트 매매 건수 중 증여가 차지하는 비중은 2017년 5.3%에서 2021년 12.1%로 상승해왔다. 특히 다주택자 양도세·취득세 중과가 이뤄졌던 2020년을 기점으로 증여 비중이 12.9%까지 치솟았는데, 최근 6개월 사이 분위기가 바뀐 셈이다.

정중동 행보를 보였던 다주택자들의 다음 스텝은 보유 중인 주택 ‘매도’로 넘어갈 확률이 높다. 2017년 도입된 4년 단기 임대사업자 제도가 폐지되면서 장기임대 전환을 하지 않은 다주택자들의 기간은 올해 말소를 앞두고 있다. 그동안은 단기임대전환을 통해 다주택자들이 종부세 등 보유세 부담을 피해갔지만, 이제는 그럴 수 없다는 얘기다.

여기에 대선 주자들이 저마다 다주택자의 양도세 완화 공약을 내세운 만큼 매도를 위한 ‘판’이 깔리고 있다는 분석이 나온다. 만일 대선 이후 양도세 완화 공약이 이행될 경우, 매도세가 이어져 부동산 집값에도 영향을 줄 수밖에 없다.

시중은행 PB들은 “3주택 이상 보유자들의 경우 한 채는 실거주하고 한 채는 증여를 마친 뒤 나머지 집들은 대선 이후 양도세 중과 완화시 팔려는 움직임이 있다”며 “서울에서 아파트 2채 정도만 가지고 있어도 수천만원의 보유세를 내야하는데다 양도세마저 수억원에 달하니 타이밍을 살펴 최적의 시기를 찾는 중”이라고 말했다.

이미 금리 인상, 증시 하락 등으로 부동산 심리는 위축된 상태다. 가격은 오름세가 둔화됐고, 거래량 또한 줄었다. 한국은행 발표에 따르면 1월 주택가격전망지수는 100으로 전월보다 7포인트 하락, 5개월 연속 내려갔다. 2020년 5월(96) 이후 1년 8개월 만에 가장 낮은 수준이다.

다주택자들의 매물 출회시 가장 많이 타격을 받는 지역은 어딜까. 부동산 전문가들은 서울 ‘마용성(마포·용산·성동)’이나 ‘강남3구(서초·송파·강남)’보다는 외곽 지역부터 영향을 입을 것으로 봤다.

우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 부동산팀장은 “중과가 일시적으로 완화되면 기축매물이 나올 것이고, 이는 부동산 가격 안정에 도움을 주는 효과가 있을 것으로 보인다”며 “다주택자들은 서울 중심이 아닌 외곽 지역부터 매각에 나설 것”이라고 전망했다. 강남 지역의 경우 보유세 부담이 큰만큼 자산가들의 매도 문의가 있기는 하지만, 양도세 완화가 되더라도 ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상으로 실제 매도까지 나타나는 경우는 드물다는 설명이다.

외곽 지역 중에서는 ‘노도강’ 지역이 가장 먼저 영향을 받을 수 있다는 전망이 나온다. 바로 MZ세대들이 몰려있는 지역이다. 실제 국토교통부와 한국부동산원이 지난해 내놓은 1∼10월 수도권 아파트 거래현황을 보면 서울 및 수도권 전체에서 2030 세대의 매입 비중은 2019년 통계 공개 이후 최고치를 기록했다.

특히 베드타운이자 중저가 아파트가 몰려있는 노도강 지역이 MZ세대의 각광을 받았다. 지난해 노원구의 2030 매입비중은 전년 대비 12%p 오른 50%에 육박해 서울 내 최대 상승지역으로 꼽혔다. 도봉구 또한 2030 매입비중이 1년만에 10%포인트 가까이 오른 41.3%를 기록한 바 있다. 담보 대출이 가능한 시세 15억원 이하 아파트가 많았던데다 전세 끼고 대출을 받을 수 있어 갭투자에도 용이했기 때문이다. 지난해 상반기 이들지역이 가파른 가격 상승세를 보였던 것도 진입장벽이 낮은 해당 지역에 MZ세대들이 매수에 나선 영향이다.

하지만 올해부터 차주별 총부채원리금상환비율(DSR) 규제로 대출마저 빡빡해진 상태다. 부자들의 외곽지역 매도, 규제로 인한 MZ세대들의 유동성 위축 등을 생각하면 외곽 지역의 부동산 전망을 낙관적으로 보기 어렵다는 설명이다.

김효선 농협은행 수석위원은 “다주택자들이 살 집이 아닌, 장기임대주택 등을 먼저 던질 수 밖에 없지 않느냐”며 “그럴 경우 서울 지역 중에서도 가장 늦게 상승했던 노도강부터 영향을 받을 수 밖에 없다”고 말했다.