[헤럴드경제=최정호 기자] 지난 26일 서울 대한상공회의소 의원회의실에서 열린 ‘헤럴드 부동산포럼 2021’ 종합토론에서는 지난 4년 간 2배 가까이 오른 주택 문제 해소를 위한 답은 규제완화에서 찾아야 한다는 점에 패널들의 공감대가 형성됐다.

주택의 공급 뿐 아니라, 집값 상승을 기대해 분양 시장에 뛰어든 가수요도 규제완화를 통해 잡을 수 있다는 지적이다. 또 전·월세난도 다주택자에 대한 규제완화로 해결할 수 있다는 진단도 함께 나왔다.

헤럴드부동산포럼 2021이 26일 오후 서울 중구 대한상공회의소에서 열린 가운데 권대중 명지대 부동산대학원 교수를 좌장으로 한 토론이 진행됐다. (사진 왼쪽부터) 이재국 금융연수원 겸임교수, 전인재 국토교통부 도심주택총괄과 과장, 조현욱 현대건설 분양마케팅실 실장, 권대중 명지대 부동산대학원 교수, 김진유 경기대학교 스마트시티공학부 도시교통공학 교수, 김덕례 주택산업연구원 연구실장 [사진=박해묵 기자]

▶권대중 명지대학교 부동산대학원 교수(좌장)=오늘 발표문에 대한 토론 참석자분들의 평가를 부탁드린다.

▶조현옥 현대건설 분양마케팅실 실장=앞으로 대한민국 주택 문제 해결을 위한 좋은 지적과 제안이었다. 고객들을 만나보면 가장 급한 건 올해와 내년 단기 주택공급이라고 말한다. 지금 정부 정책 대부분은 앞으로 어떻게 하겠다는 재건축·재개발·신도시에 치중됐다. 이런 것들은 결국 집값만 올리고 시중 유동성만 늘릴 뿐이다. 단기적 해결방안도 함께 나왔으면 한다.

▶이재국 금융연수원 겸임교수=아직도 서울 도심부분에 개발 여지가 많다는 부분을 교통과 관련한 지하철 혼잡도, 용량 여유 등을 예로 들며 말씀해주셨는데 앞으로 중요한 지표로 활용할 수 있을 듯하다.

▶전인재 국토교통부 도심주택총괄과 과장=정비사업과 연관된 재건축·재개발 정상화 언급해주셨는데 동감한다. 건축과 도시 주택 등 담당할 독립기관이 필요하다는 부분도 강조해주셨는데 독립기관이 별도로 만들어지는 것도 좋지 않을까 생각한다.

1기 신도시 노후화에 대한 설명도 동감한다. 인프라가 잘 갖춰진 1기 신도시를 내구성 등 물리적 요소 이외에도 플러스 알파해서 다양하게 접근하는 방법, 융통성을 더해 재건축, 리모델링 하는 등의 관심과 연구가 필요하지 않을까 생각한다. 분양가상한제와 토지거래허가구역 확대가 집값 안정에 효과 있을 수 있는 지에 대한 검토도 함께 했으면 좋겠다.

▶권대중 교수=서울시의 13만호와 국토부의 2·4대책에 중복되는 부분은 없나

▶전인재 과장=물량 목표는 기관별로 별도 산정한다. 내용을 보면 중복되는 점도 있다. 서울시가 오늘 발표한 재개발 물량 중 6만호는 공공재개발로 국토부와 앞서 발표한 것과 동일하다.

▶권대중 교수=서울도심에 분당의 4배에 달하는 40만호 이상 공급되면 수도권의 공동화가 나타나지 않을까

▶조현욱 실장=공동화 올 것이다. 집이 없어서 (신도시로)갔는데, 도심에 40만 가구가 새로 생기면 다시 회귀할 것으로 본다.

▶권대중 교수=금리 오르면 시장이 지금보다 안정화 될까

▶김덕례 주택산업연구원 연구실장=금리 올라가면 수요가 줄어들 수밖에 없다. 수요 감소로 인한 시장 영향은 있을 것이다. 집은 삶에 있어서 하나의 꼭 필요한 재화다. 이것을 임대로 갈 것인지 내 집으로 갈 것 인가는 개개인의 가치판단이지만. 아직 우리나라에서는 안정적으로 살 수 있는 집을 마련하게 하는 것이 필요하다고 생각한다. 주거실태조사 보면 자기 주택 가진 사람 평균 거주기간이 10년이다. 생애주기 맞춰 집을 구입할 타이밍에 집을 구입하기 위한 저축도 해야 하고 대출 자산규모 등에 대한 계획을 할 필요가 있다. 결론적으로 때가 되면 집은 사야하는 것이 좋다고 생각한다.

▶권대중 교수=서울시 평균 용적률 낮다는 발표 있었는데, 아직도 허용 가능한 용적률이 많은 것 같다. 콤팩트 고밀도 개발 해야할까

▶이재국 교수=전용주거지역이나 일반주거지역 등이 오래 전에 과거 기준에 의해 획일적으로 정해진 것이 많다. 과감하게 다시 연구해서 전용주거지역을 일반주거지역으로 상향하거나 1종을 2종으로, 2종을 3종으로 상향하는 등 용적률을 늘리면 부족한 공급물량도 해소할 수 있을지 않을까 한다. 초과이익에 대해서는 적정한 정도를 (사회와) 공유해야 한다는 전제조건 아래 말할 수 있다.

▶권대중 교수=용적률 올려준다 해도 높이 제한하면 뚱뚱한 건물만 생긴다. 용적률을 파는 제도도 있다. 미국 일본 사용하고 있다. 우리나라는 역세권 개발에 적용하고 있지만, 200미터 안에서 같은 단지에서만 해야하는 등 제한이 있다.

▶전인재 과장=원거리 사업장 간에 일부 용적률을 양도하는 문제에 대해서는 예전부터 논의가 있었다. 하지만 도입하는 방안을 검토하고 있지는 않다. 도심복합사업을 하면서 주민 의견 들어보면 주민들이 사업성의 이익을 다른 곳에 넘기는데 민감하게 생각한다. 이해관계가 복잡해서 적용이 어렵다.

▶권대중 교수=서울시 용적률 올려줄 계획은 있나

▶전인재 과장=용적률 올려주는 것은 도시계획 문제로 시에서 결정할 사안이다. 정부에선 공공사업에 대해선 용적률 상향을 하는 법적인 근거를 마련 중이다. 사업성 개선을 위해 용적률 올려주는 것은 해당 주민에게 좋은 일이지만 시장 불안으로 이어지는 부분도 있다. 시에에서 면밀히 검토한 후 적용해야 한다.

헤럴드부동산포럼 2021이 26일 오후 서울 중구 대한상공회의소에서 열렸다. 참석자들이 패널들의 토론을 경청하고 있다. [사진=박해묵 기자]

▶권대중 교수=용적률 개선되면 민간 사업으로도 되겠죠

▶조현욱 실장=그렇다. 공공이 하는 일은 대부분 다 민간이 할 수 있는 사안이다. 특히 공공에 주어지는 만큼의 혜택이 민간 개발에도 주어진다면 더 잘 할 수 있다.

▶권대중 교수=1인가구 주택, 공유주택 늘려야 한다. 청년 주거 안정위해 하는 것은 맞지만 워낙 비싸다.

▶김진유 교수=청년과 신혼부부 등 정책적으로 신경써야 하는 계층이 있다. 1인가구는 전 세대에 걸쳐 있다. 생애주기 따라 주택 규모와 면적, 환경이 변해간다. 특별히 청년이나 신혼부부만을 대상으로 하는 것은 바람직하지 않다. 서울시 역세권 청년주택 사업이 계획대비 실행력이 높지 않다. 청년 주거 공간 수요에 대해 공공의 경직된 조직이 담아내지 못할 가능성이 높다. 기존 건물을 청년 수요에 맞게 리모델링하는 등 정부가 몇만호 하겠다고 정하기 보다는, 어떤 주체에게 어떤 인센티브를 줄것인가를 놓고 공공과 민간이 협업해야 한다.

실제 청년 희망타운의 경우 너무 경쟁이 심하다. 답은 민간에서 찾아야 하는데 쉽지않다. 단기적인 정책은 재건축 시장에서 물량이 나와야 한다. 다양한 생애주기 수요에 맞는 것을 찾는 과정에서 거래 비용 등을 낮춰주는게 필요하다.

▶권대중 교수=일각에서 임대주택 등록 만료되면 6개월 내 매도가 늘 것이라 하는데, 공급을 늘릴 수 있는 방법 뭐가 있을까

▶김덕례 실장= 서울시는 주택보급이 양적으로도 부족하다. 신규 분양과 기존 재고주택 시장이 2대 8이다. 재고주택시장의 순환이 있어야 하는데, 인위적으로 순환하게 할 수 있겠느냐에 있어서 답은 어렵지 않을까 생각한다. 다주택자가 정부 말을 믿고 내놓을 것인가는 자유의지 문제다. 단기 대응으로 반응할 수 있는 것은 수요다. 기존 재고주택시장에서 집을 팔 수 있게 끔 하는 것이 무엇인가에 대해 고민해야 한다. 공급은 지금 기대할 수는 없다. 지금 사람들의 마음을 돌릴 수 있는 4년 간 누적된 수요 억제정책에 대한 합리적 조정이 필요하다. 청약시장도 그렇고 주택 사야 한다는 심리에도 버블이 있다. 사면 돈이 될 것 같으니까, 사두면 집값이 오를 것 같으니까 하는 기대심리가 굉장히 많이 있다. 가격 규제를 합리적으로 조정해주면 매도자 우위 시장에서 매수자 우위 시장으로 전환되는데 도움이 되지 않을까 생각한다. 공급확대 정책과 함께 적정 수요를 유지할 수 있는 수요정책을 정상화할 수 있는 것 같이 가야한다.

▶권대중 교수=사실 주택공급 단기 늘리는 것 한계 있다. 만드는 데 시간도 소요되고 땅도 있어야 한다. 이번 정부 규제가 너무 강하다는 말이 많다. 분양가상한제, 재건축 초입단계부터 규제가 강화되고 마지막 초과이익 환수제까지 규제 뿐이다. 사업을 못한다는 이야기까지 나온다. 재개발 수익성 악화되서 못하고 그래서 공공이 나오는데, 또 분양가격 통제하고 분양 로또라는 말이 나온다.

▶조현옥 실장=전반적으로 공공주도로는 공급확대가 쉽지 않아 보인다. 이해관계 다를 때 조정하는 것을 공공이 하기는 힘들다.

공공이 하는대로 하되, 민간에게도 육성책이 필요하다. 분양가 현실화가 필요하다. 어제 대구 분양이 안된다는 기사가 나왔다. 작년까지만 해도 대구 분양 경쟁률이 30대 1에서 7대 1 정도 나왔다. 공급이 많이 된 것 뿐만 아니라, 최근 분양가 20% 오른 것이 큰 이유다. 오른 분양가에 사람들이 주저하게 된 것이다. 수요가 잡힌다는 말이다. 서울 둔촌주공 주변 평당 6000만원인데 분양가는 3000만원이다. 누가 안사겠는가. 그러다보니 분양받아서 돈을 벌었어 이러고, 3억원 짜리가 5억원이 됐다는 이야기를 들으면 안 살려던 사람도 집을 사려는 욕망이 생긴다. 분양가를 현실화 시켜주면 민간은 죽기살기로 공급한다. 반면 소비자들은 소비억제에 나선다. 시장 스스로 수요를 억제한다. 분양가 현실화하면 단기적으로 수요 줄고 공급 는다.

지금 1인용 오피스텔이 공급이 전혀 안된다. 1가구 2주택에 해당되서 그런다. 공급이 잘 안된다. 이 규제 풀면 공급 숫자 많아 질 것이다. 오피스텔은 임대이익이라서 한번 사면 오랫동안 돈도 묶어 놓을 수 있다. 대부분 정책들이 이만큼 줄테니까 지금 현재 수요를 좀 줄여줄래 말하는데 사람들은 아 그게 2, 3년 뒤면 1, 2년은 더 오른다는 얘기네 이렇게 받아들인다.

지난 26일 열린 헤럴드 부동산포럼 2021 현장 모습 [박해묵 기자]

▶권대중 교수=가장 급하게 풀여야 할 규제 뭐가 있을까

▶김덕례 실장=대출규제 재검토했으면 좋겠다. 지금 규제들은 가계대출 감소효과는 없고 주택시장 안정화도 못했다. 현금을 많이 들고 있는 분들은 오히려 자유롭게 시장에 진입할 수 있게 해주고, 경제활동해야 하는 분들만 어렵게 해놨다.

▶권대중 교수=민주당 대표가 LTV 90% 확대를 말했는데, DSR 규제하면 의미가 없다.

▶이재국 교수=분양가상한제에는 장단점이 있다. 양날의 칼이다. 분상제로 공급 부족이 발생하는 반면 많은 사람은 새로운 집으로 옮겨가려고 한다. 서울에 머무르려는 성향도 높다는 연구도 나왔고 특히 30대의 내집 마련 욕구도 높다. 집값 불안 요인 중 하나가 시장에 매물이 부족한 것이다. 수요에 비해서 공급이 없는데, 재고시장에서 다주택자 물량이 시장에 나오지 않고 잠김현상이 오랫동안 지속되고 있다. 시장은 순환해야 하는 데 물량이 잠기면 물은 고이고 문제가 발생한다. 기다리면 원하던 집을 얻을 수 있다는 마인드로 정책적으로 바뀌면 좋겠다.

공급은 서울시 발표 물량, 국토부가 여러 로드맵으로 발표하는 물량이 얼마나 빨리 실행되는가가 문제다. 로드맵도 좋지만 빨리 할 수 있는 방안이 모색되면 더 좋을 것이라고 생각한다.

▶김대중 교수=다주택자 양산하더니 이제는 죄인 취급하며 세금이 무겁다. 모든 것은 공급 문제다. 가격 오르는 것은 수요가 많고 공급이 부족해서다. 정부 공급에 적극 나서고 있다.

▶전인재 과장=양질의 주택을 원한다는 시장의 불만과 불안을 극복하기 위해 2·4대책을 내놨다. 고밀도 개발 통해 주택을 대량 공급하는 것이다.

도심 고밀개발 필요성이 제기되고 있다. 기존 재개발이 갖고 있는 주택공급 한계에서 고밀도 개발은 반드시 필요하다. 노후 지역에 대한 개발 요구도 많다.

2·4대책은 이런 부분에서 민간 사업과 달리 상당한 장점이 있다. 공공이 시행하고 참여하지만 민간 건설사를 주민이 직접 선택, 공공 임대와 달리 양질의 주택을 설계부터 민간 건설사가 참여해 장점을 사업장에서 발휘토록 했다. 주민 의사도 충분히 반영된다.

부담 가능한 주택을 대량으로 공급하는 게 중요하다. 분양가 상한제 적용해 시세보다 저렴할 것으로 예상된다. 사업성을 높였기 때문에 기존 재개발 대비 분담금을 낮출수 있어 주민들이 적극적으로 참여하고 있다.

2·4대책 이후 지자체와 민간에서 제안받은 부지만 400곳이 넘는다. 이 중 사업성 괜찮은 곳을 사업지로 선정하는데 서울 도심 안에 공급할 물량은 102곳 11만호가 발표됐다. 주민 동의도 생각보다 빠르게 이뤄지고 있다. 10% 이상 동의를 얻은 곳이 벌써 12곳이다. 주민들이 자발적으로 동의서를 걷고 있다.

2·4대책 앞으로 지속적으로 가능한가 하는 문제는, 도심 복합사업은 3년 한시적으로 이뤄진다. 파격적인 인센티브 때문이다. 다만 공공재개발 등 소규모 정비 사업은 앞으로도 계속 이뤄질 것이다.

2·4대책을 계기로 정부가 도심 사업에 전면 나서고, 공공 정비 사업에서도 패러다임 전환의 계기가 될 것이다. 조합원간 갈등이나 사업의 장기간 정체 같은 부작용이 해소될 것이다. 3년 한시 사업이지만 장기적으로 영향 주면서 남아있을 것으로 예상한다.

▶이재국 교수=공공이 많은 준비를 하고 있고 민간과도 공유하면서 많은 공급 계획을 가지고 있는 것 같다. 이전까지는 수요에 대한 억제, 한 방향만 바라보고 왔었다. 투트랙으로 수요와 공급 균형적으로 가겠다는 이야기를 보면, 지속가능한 주택시장의 안정화도 기대한다.

▶조현옥 실장=지속적으로 정부에서 좋은 정책 통해서 부족한 주택을 공급하겠다는 것은 알겠다. 앞으로 민간과 손잡고, 안정적 공급됐으면 한다.

▶김진유 교수=우리 주택 시장에서 수도권이 갖고 있는 위상이 너무 크다. 수요공급을 얘기하는데 공급만 갖고 이야기 할 수 없다. 국토 균형 발전을 한다고 항만이나 공항을 짓는데 주민이 피부로 느끼는게 아니다. 세종시로 가지만 시민이 가는게 아니다. 양질의 주거 환경은 전국 어디에 살든 서울과 유사한 수준으로 누릴수 있어야 한다. 이런 구조가 돼야 서울 몰리는 구조를 막을수 있다.

다주택자를 단순히 투기자로 보는 건 위험하다. 다주택자의 긍정적인 역할도 크다. 1~2인 가구는 집을 사는 게 부담스럽다. 임차 형태가 경제적이다. 자기 주택이 있는 사람이 사준다. 이들을 투기자로 몰아서 양도세 물리면 공급이 안된다. 무주택자만 주택을 사야한다는 생각으로는 성공할 수 없다. 주택 시장에 대한 이해를 하고 세심한 정책이 필요하다.

▶김덕례 실장=주택 시장은 지역에 따라 사람에 따라 상품에 따라 다양하다. 이런 다름을 인정하지 않다 보니 부작용이 너무 많은 거 같다.

어느 순간 공짜 또는 품질에 비해서 싼 것에 열광하는 사회가 되고 있다. 여기서 나오는 부작용이 큰 것 같다. 좋은 성능으로 지어지는데 가격은 제일 낮게 이런 이율배반적인 것이 주택 시장에 있는 것 아닌가 한다. 합리적 가격을 수용할 수 있는 사회로 가야 한다. 민간에서 짓는 최고의 아파트와 공공이 짓는 아파트의 가격과 품질이 같아야 하는 가에 대해서도 의문이다. 이런 다름을 받아들일 수 있어야 한다. 싼 것만 추구하며 고품질을 요구하는 것은 지속가능하지도 않다.

청년이나 신혼부부도 중요하다. 하지만 청년세대도 결국 노령가구로 가는 것이 생애주기인데, 연결이 보이지 않는다. 사람 중심의 생애주기로 주택 정책을 재고하는 기회가 됐으면 좋겠다.

▶전인재 과장=오늘 토론 통해 여러가지 의견을 들었다. 그 중에서도 중요한 게 주택공급이 성공적으로 이뤄질려면 공공과 민간이 조화롭게 힘을 합쳐야 한다는 말이다.

민간이라고 하면 주민 조합, 그리고 건설사도 포함해 공공과 민간이 협동해야 하는데 이해관계 조정 과정에서 어려운 게 많다. 사업 추진과정에서 민간 참여 활성화 될 수 있도록 노력하겠다.

주택 공급엔 상당한 시간이 소요된다. 하지만 기다리는 것에는 한계가 있다. 주택공급을 체감하는게 중요하다. 대기 수요로 전환하는 작업이 필요하다. 공급 노력의 중간 성과, 사전분양 등 준비 과정을 국민들에게 소상히 공유하는 게 중요하다.

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