이영빈 NH농협은행 WM사업부 전문역

2017년 이후 계속해서 발표되는 부동산 대책으로 인해 2채 이상의 주택을 보유한 다주택자들은 불어난 세부담에 고민이 크다. 특히 장기간 주택을 보유하고 있는 개인들은 커진 세부담에 어려움이 많을 것으로 보인다. 당초 취득가액이 매우 낮아 현 시세대로 양도를 하는 경우 양도가액의 대부분이 양도차익이 되어버리는데, 다주택자가 조정대상지역 주택을 양도하면 최대 20%(내년 6월 1일 이후 양도시 최대 30%)의 중과세율을 적용받을 뿐만 아니라 장기보유에 대한 혜택인 장기보유특별공제도 받을 수 없어 소위 말하는 세금폭탄의 대상이 되기 때문이다.

이런 경우에 양도차익을 줄이고자 배우자 등에게 증여를 한 후 양도를 계획하는 경우가 있다. 증여세와 취득세를 부담하더라도 취득가액을 높여 양도소득세를 크게 낮출 수 있기 때문이다. 하지만 이러한 효과를 보려면 고려해야할 세법 규정이 있다. ‘배우자 등의 증여재산에 대한 이월과세’, ‘증여를 통한 우회양도시 부당행위계산 부인’이라는 규정을 세법에서 정하고 있는데, 공통적으로 수증한 이후 5년이내 양도시 증여로 인한 절세효과를 볼 수 없도록 만들었다. 먼저 이 두 규정을 살펴본 후 장기보유주택을 1세대 1주택 비과세를 활용하여 증여 후 5년 이내 양도하더라도 세부담 완화를 할 수 있는 경우에 대해서 알아보고자 한다.

-배우자 등의 증여재산에 대한 이월과세 (소득세법 제97조의2)

세법에서는 배우자·직계존비속에게 증여한 후 단기간 내에 제3자에게 양도시 양도소득세를 회피한 것으로 본다. 이를 방지하기 위해 ‘이월과세’하는 제도를 만들었다. 배우자나 직계존비속으로부터 토지·건물·부동산을 취득할 수 있는 권리·시설물이용권을 증여받아 5년 이내에 양도시 취득가액이 증여자가 취득할 때 부담한 취득가액으로 산정되어 증여의 효과가 없게 만든다. 보유기간 또한 당초 증여자가 해당 자산을 취득한 날로부터 기산하여 장기보유특별공제 및 세율을 적용하고 이미 낸 증여세가 있다면 필요경비로 차감한다.

반면에, 5년 이내에 양도를 하게 되더라도 ‘이월과세’가 적용되지 않는 경우가 있다. 첫째로 사업인정고시일로부터 소급하여 2년 이전에 증여받은 경우로서 ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률’이나 그 밖의 법률에 따라 협의매수 또는 수용된 경우, 둘째로 이월과세 규정을 적용할 경우 1세대 1주택 양도에 해당하는 경우 셋째로 이월과세규정을 적용하여 계산한 양도소득 결정세액이 이월과세규정을 적용하지 아니하고 계산한 양도소득 결정세액보다 적은 경우 이월과세를 적용하지 않는다.

-증여를 통한 우회양도시 부당행위계산 부인 (소득세법 제101조)

이월과세 규정 이외에도 비슷한 규정이 하나 더 있다. 양도소득에 대한 소득세를 부당하게 감소시키기 위해 특수관계인에게 자산을 증여한 후 그 자산을 증여받은 자가 증여일로부터 5년 이내에 다시 이를 타인에게 양도한 경우에는 증여자가 그 자산을 직접 양도한 것으로 보아 과세한다. 이월과세 규정과 마찬가지로 양도소득세 회피를 방지하고자 함이다. 역시 몇 가지 조건이 더 있는데, 증여세 부담액과 수증자가 부담할 양도소득세액이 당초 증여자가 직접 양도하는 경우로 보아 계산한 양도소득세액보다 적은 경우여야 적용된다. 핵심은 양도소득이 수증자에게 실질적으로 귀속이 되는 경우에는 적용이 제외되므로 실질적 증여가 이루어졌다면 적용될 일은 없으나 ‘이월과세’ 적용 대상인 경우 이월과세가 적용되므로 주의해야 한다.

-무주택 자녀에게 증여 후 5년 이내에 양도하면?

증여 후 5년 이내에 양도시 불리한 규정 두 가지에 대해 알아보았다. 이익소각효과를 이용하여 증여 5년 이후에 해당 장기보유주택을 양도하면 좋으나 부득이하게 5년 이내에 양도를 해야 하는 경우도 있다. 이러한 경우에는 1세대 1주택 비과세 요건을 활용하면 여전히 절세효과를 볼 수 있다. 취득가액과 보유기간을 증여자 기준으로 설정하는 것이지 납세의무자가 바뀌는 것은 아니기 때문에 다주택인 부모가 무주택인 자녀에게 장기보유주택을 증여하고 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추어 양도시 충분한 효과가 있다. 미래를 가정한 사례를 통하여 어떤 효과가 있는지 알아보자.

3주택을 보유한 A씨가 2020년 12월 자녀 B에게 조정대상지역에 위치한 가아파트(현재시가 8억원, 1995년 취득가 1억원)를 증여한 것으로 가정했다. 그 이후 자녀 B는 가아파트에 2년 거주를 한 이후 2022년 12월에 9억원에 양도를 하게 되는 경우 A씨가 그대로 보유한 후 양도한 경우와 B씨에게 증여한 이후 양도한 경우의 세부담차이가 어떻게 되는지 보았다.

먼저 A씨가 보유 후 그대로 양도를 하게 된다면 양도차익이 8억원이 되며 장기보유에 대한 혜택이 없는 점, 2021년 6월 1일 이후 양도의 경우 3주택자는 30%의 중과세 부담이 생기는 점을 종합했을 때 양도소득세가 약 5억9000만원(지방소득세 포함)으로 차익의 대부분을 세금으로 납부하게 된다.

하지만 자녀 B에게 증여 후 비과세 요건을 갖추어 양도하는 경우는 조금 다르다. 물론 증여 당시 시가를 기준으로 계산한 증여세 약 1억6000만원 및 취득세 약 7500만원으로 부담이 크지만 향후 2년 뒤 양도시 1세대1주택 비과세를 적용받게 되어 최종적으로 세부담액 차이는 3억5000만원이 생긴다. 뿐만 아니라 세대분리를 통해 얻게 되는 보유세 부담 완화를 생각한다면 여전히 절세효과가 있다고 판단해야 한다.(표 참조)

이러한 방법으로 차익 소각을 통해 절세효과를 볼 수 있으나 이 경우에도 조건을 몇 가지 충족하여야 한다.

먼저, 수증자가 소득세법상 1세대로 인정받을 수 있는 직계존비속으로 세대분리가 가능해야한다. 배우자는 1세대 분리가 되지 않으므로 증여공제액을 활용할 수 없다.

둘째로 양도차익이 큰 경우에 사용하여야 증여·취득세를 고려해도 유리하므로 효과가 있다.

마지막으로는 최종적으로 이익이 당초 증여자가 아닌 수증자에게 돌아가야 한다. 만약 이익이 증여자에게 돌아가게 된다면 이월과세가 아닌 우회양도로 인한 부당행위계산부인 규정에 해당할 수 있어 주의해야 한다.