고경남 KB국민은행 WM투자자문부 세무전문위원

2020년 부동산 시장, 특히 주택관련 세금은 가장 핫한 이슈였다고 해도 과언이 아니다. 수 차례의 정책이 발표되면서 세법에도 많은 변화를 야기시켰다. 그 중에서도 주택 양도소득세는 기존보다 더욱 강화되는 방향으로 개정이 진행된다. 따라서 주택을 매도하려는 경우 자칫 잘못된 판단으로 원치 않는 세금을 떠안을 수 있으므로 사전에 충분한 컨설팅을 통한 의사결정이 필수다. 그렇다면 주택 매도자들이 알아야할 주요 양도소득세의 내용은 무엇일까? 주요 개정 내용은 크게 3가지로 나눠볼 수 있다.

우선, 세율의 변화다. 현재 양도소득세의 세율 구조는 흔히 알고 있는 기본 세율과 동일한 6~42%의 단계별 누진세율이다. 해당 세율은 개정을 통해 2021년 1월 1일부터 최고세율구간을 45%까지 한 단계 더 높여 8단계 누진세율이 적용된다. 보통 근로소득 및 사업소득 등 종합소득에 해당하는 소득이 최고 세율을 적용 받는 경우는 많지 않을 것으로 보이지만, 부동산의 양도소득은 시세 차익이 상당히 크게 발생하기 때문에 세부담이 늘어날 것으로 판단된다.

다주택자에게만 적용되는 중과세율도 가중된다. 현재 2주택을 보유하고 있는 다주택자가 조정대상지역 내 소재하는 주택을 매매할 때 기본세율에 10%p를 가산해서 계산하고, 3주택 이상을 보유하고 있다면 기본세율에 20%p를 추가한다. 양도소득세 중과대상인 다주택자는 장기보유특별공제도 배제되는 상황이라 시세차익 전부가 과세대상 소득이 되며 세부담이 상당하다. 여기에 2021년 6월 1일을 기준으로 다주택자에게 추가되는 세율이 2주택자는 20%p, 3주택 이상자는 30%p로 각각 10%p씩 증가한다. 따라서 3주택 이상자가 조정대상지역 내 일반 주택을 매매할 때는 최고 75% 세율이 적용될 수 있으며, 지방소득세까지 포함하면 82.5%가 된다. 최대 시세차익에 80% 이상을 세금으로 납부해야 하는 경우가 발생할 수 있다.

1세대 1주택 비과세 혜택의 요건도 까다로워진다. 1세대 1주택자는 일정 요건을 충족한 후 매도하면 매도가액 9억원까지 비과세를 적용받고, 9억원을 초과하는 부분에 대해서는 최대 80%까지 장기보유특별공제 혜택이 있어 세금에 대한 부담이 상대적으로 낮았다. 비과세를 받기 위한 일정 요건은 2년 이상의 보유이고 조정대상지역 내 주택이라면 2년 이상의 거주가 추가된다. 주의할 점은 2년 이상 보유기간 계산의 시작점이 달라지는 점이다. 가령, 2주택을 보유한 사람이 주택 한 채를 매도하고 오늘 최종 1주택인 상태에서 비과세 요건을 충족한 주택을 매도한다면 비과세를 적용받을 수 있다.

하지만 2021년 1월 1일부터는 보유기간 계산의 시작점이 최종 1주택만 남은 시점으로 변경된다. 즉, 2주택 보유자가 주택을 오늘 매도했다면 최종 남은 1주택을 비과세 받기 위해선 최소 매도한 날부터 2년이 지나야 비과세 적용을 받을 수 있다는 뜻이다. 가장 적용 받기 까다로워진 혜택은 1주택자 장기보유특별공제 최대 80%다. 현재 기준 1주택자가 장기보유특별공제를 최대 80% 적용 받기 위해서는 10년 이상 해당 주택의 보유와 2년 이상의 거주를 해야한다. 2년 이상의 거주를 했다면 그 이후 거주를 하지 않았다고 하더라도 10년 보유 시점에 연 8%씩 최대 80%의 장기보유특별공제 혜택이 생긴다.

2021년부터는 장기보유특별공제에서 보유와 거주 조건이 별도로 적용된다. 먼저 1주택자 장기보유특별공제 연 8%가 보유 시 연 4%, 거주 시 연 4%로 세분화된다. 최대 80%의 장기보유특별공제 혜택을 받으려면 이제 보유 기간 10년에 거주 기간도 10년을 채워야 한다는 뜻이다. 이는 조정대상지역 여부를 불문하기 때문에 전국의 1주택자들을 대상으로 한다. 매도가액이 9억원을 초과하는 부분이 크지 않은 주택은 장기보유특별공제의 혜택이 크지 않기 때문에 영향을 덜 받겠지만, 고가 주택들은 9억 원 이하 비과세보다 장기보유특별공제 80%의 혜택이 더 크게 작용하기 때문에 상당한 부담이 될 것으로 보인다. 시세 차익이 가장 큰 주택을 1주택으로 만드는 이유는 세부담을 줄이기 위한 것인데, 이제 1주택으로 만드는 것과 동시에 거주 10년을 채우기 위한 방법도 생각해야 할 것이다.

마지막으로는 분양권의 변화이다. 분양권은 단어의 뜻 그대로 권리이다. 하지만 이제 분양권도 다른 주택의 양도소득세를 계산할 때 주택 수에 포함된다. 조합원 입주권과 마찬가지로 분양권 역시 주택 수에 포함시키겠다는 뜻이다. 따라서 1주택과 분양권을 보유한 사람이 1주택을 매도할 때 1주택 비과세 적용이 불가능해진다. 이사를 가기 위한 목적 등 일부 예외 사항 관련 규정은 시행령에서 공포될 예정이지만, 분양권 취득 시 유의해야 한다. 다행인 점은 2021년 이후 신규로 취득하는 분양권부터 대상에 포함된다.

분양권 양도소득세율의 변화도 추가된다. 현재 분양권의 양도소득세율은 일반 기본세율과 동일하고 조정대상지역인 경우만 단일 세율로 50%를 적용한다. 하지만 2021년 6월 1일 세율의 변화가 생기는 시점에 분양권 양도소득세율도 변동된다. 분양권은 조정대상지역 여부를 불문하고 보유기간으로만 판단한다. 1년 미만 보유한 분양권을 매도하면 시세차익의 70%, 1년 이상 보유한 분양권이라면 시세차익의 60%가 적용된다.

내년부터 양도소득세 관련 세법이 한층 더 강화되는 방향으로 개정된다. 취득과 매매를 하기 전 세법을 정확히 이해하지 못한다면 부담하기 어려운 세금을 납부해야 할 수도 있으니 신중한 의사결정이 동반되어야 할 것으로 보인다.