기후위기시계
  • 새 집주인 거주권 vs세입자 갱신권, “분쟁조정 원해” 사례 보니[부동산360]
매매계약 했는데 계약갱신청구권 행사
새 임대차법 시행 전 매매계약은 보장
세입자·집주인 간 ‘합의’가 관건
임대차 관련 상담 전년比 60% 늘어

[헤럴드경제=양영경 기자] 새 임대차법 시행 이후 ‘전세 낀 집’을 매매하는 과정에서 집주인과 세입자, 매수인이 충돌해 분쟁조정에 나선 사례가 나오기 시작했다.

10일 대한법률구조공단에 따르면 새 집주인(매수인)의 실거주권과 세입자의 계약갱신청구권을 놓고 분쟁 조정을 해달라는 신청이 지난달 15일 부산에서 처음 이뤄진 것으로 나타났다.

한 공인중개업소의 모습 [연합뉴스]

이는 지난 7월31일 시행된 새 임대차법과 관련된 갈등 사례로 분류된다.

새 임대차법은 임대차 계약 종료 6개월 전부터 1개월 전까지 세입자의 계약갱신청구권을 보장하는 내용을 담았다. 매수인이 이 기간 ‘전세 낀 집’을 사서 실거주하려면 ‘계약만료 후 퇴거하겠다’는 세입자의 동의를 받고 매매계약을 해야 한다. 이런 복잡한 상황을 피하고 싶다면, 매수인은 세입자의 계약갱신청구권 발생 전(임대차계약 종료 6개월 전) 소유권 이전등기를 완료하면 된다.

매수인이 세입자 동의를 받지 못했거나 소유권 이전등기를 마치지 않았다면, 집을 사놓고도 2년간은 세입자에게 ‘양보’해야 하는 상황이 펼쳐진다.

첫 분쟁조정 신청 사례를 보면 집주인 A씨와 세입자 B씨는 지난 2014년 10월 보증금 5000만원·월세 100만원·기간 2년의 임대차계약을 맺었다. 이후 2회에 걸쳐 계약을 연장했고, 계약 만료일이 올해 10월 25일로 다가온 상황이었다.

이런 가운데 A씨는 새 임대차법 시행 하루 전인 7월 30일 실거주 목적의 매수인 C씨와 매매계약을 체결했다. B씨는 매매계약과 상관없이 “더 살겠다”며 8월 11일 계약갱신청구권을 행사했으나, A씨는 “이미 집을 팔았다”며 갱신요구 거절 의사를 밝히고 9월 4일 소유권 이전등기까지 완료했다.

B씨는 새 집주인이 된 C씨에게도 계약갱신을 요구했으나, C씨 역시 “내가 들어가 살 것”이라며 이를 거절했다.

이 사례는 분쟁조정 신청 후 사흘 뒤 새 집주인이 세입자의 갱신요구를 받아들이는 것으로 합의돼 ‘조정 취하’로 종결됐다. 원칙대로라면 새 임대차법 시행 하루 전에 매매계약이 이뤄졌기 때문에 세입자의 계약갱신청구권은 보장되지 않는 상황이었으나, 당사자 간 합의를 통해 세입자를 더 살게 해주는 방향으로 결론 낸 것이다.

국토교통부는 집주인이 새 임대차법 시행 이전에 체결한 계약의 유효함을 입증(계약금 수령, 계약서 등)할 수 있다면, 세입자도 계약갱신청구권을 행사하지 못한다고 설명했다. 국토교통부 관계자는 “법이 바뀔 줄 모르는 상태에서 맺은 거래관계를 보호한다는 취지”라며 “다만, 당사자 간 합의를 통해 세입자의 거주를 허용한다면 문제가 없다”고 했다.

최근 청와대, 국회, 정부기관 등에 임대차 계약 만료를 앞둔 주택 매수에 대한 민원·청원이 이어지는 만큼 분쟁조정 신청도 더 늘어날 것으로 보인다.

새 임대차법이 시행된 7월31일부터 지난달 말까지 대한법률구조공단에서 이뤄진 상담 건수는 1만7839건으로 지난해 같은 기간(1만1103건)보다 60.7% 증가했다. 특히 임대차 기간(612건→2897건), 법 적용범위(250건→838건), 임차보증금·차임 증감(94건→599건), 주택임대차 분쟁조정(78건→159건) 등에 대한 상담이 늘어난 것으로 파악됐다.

분쟁조정위에서는 이 기간 계약갱신·종료(4건→25건), 손해배상(16건→25건) 등과 관련된 접수건이 늘었다.

y2k@heraldcorp.com

맞춤 정보
    당신을 위한 추천 정보
      많이 본 정보
      오늘의 인기정보
        이슈 & 토픽
          비즈 링크