정부가 4일 서울시내 13만2000가구의 주택공급 방침을 내놓음으로써 석 달 가까이 숨 가쁘게 이어져 온 부동산 대책이 일단 마무리 국면에 들어섰다. ‘서울권역 등 수도권에 대한 주택 공급 확대 방안’으로 명명된 이번 대책은 그동안 중과세와 규제 일변도의 수요 억제 정책에서 벗어나 대량 공급 방안을 제시했다는 점에서 일단 긍정적으로 평가할 만하다. 이제야 부동산 정책의 마지막 퍼즐이 맞춰졌기 때문이다.

무엇보다 주목할 만한 것은 획기적이라 할 수준의 인식전환이다. 그린벨트까지 포함된 택지개발, 용적률 상향과 50층까지 허용하는 고밀재건축 등은 부동산 정책에서 거의 금기시 돼왔던 내용이다. 물론 정부의 의도대로 아파트가 얼음에 박밀듯 속속 지어지진 않을 것이다. 그럼에도 “탐욕의 대상으로만 본다”할 만큼 아파트에 부정적이던 이번 정부의 정책이 맞나 싶을 정도로 전향적이란 점만은 분명한 사실이다.

문제는 실행이다. 정책의 방향과 내용은 제자리를 찾았다 해도 정작 실행 여부는 미지수다. 벌써 지자체와의 불협화음이 불거진다. 서울시는 순수 주택의 50층 건설은 안 된다며 즉각 반대하고 나섰고, 과천시는 정부청사의 택지개발에 반대 성명을 냈다. 이유없는 막무가내식 반발은 아니어서 적절한 타협점을 찾아야만 한다.

더 중요한 것은 ‘공공참여형 고밀재건축’이다. 정부는 한국토지주택공사(LH) 등 공공기관이 시행에 참여하고 증가 용적률의 절반 이상을 기부채납한다는 조건하에 용적률을 준주거지역 최고 수준인 500%까지 보장하고 층수를 기존 35층에서 최대 50층까지 허용키로 했다. 이를 통해 향후 5년간 5만가구를 늘린다는 계획이다. 하지만 정부 환수분으로 인해 조합원 입장에선 늘어난 가구 수와 빡빡한 인구밀도로 주거 쾌적성만 떨어질 뿐 건축비 부담이 줄어들지도 않는다. 분양가상한제의 고삐도 여전하다. 고급화와 명품단지는 아예 생각하기 어렵다. 공공 참여로 개발 속도가 빨라진다는 인센티브로는 상쇄하기 힘든 부분이다.

재건축을 추진 중인 단지들에선 오히려 참여하겠다는 곳이 없어 정부가 압박에 나서지 않을까 걱정하는 상황이다. 이미 시공사를 선정한 단지들이 공공참여 대상에서 벗어날 수 있다고 안심하는 것도 같은 맥락이다. 시공사 재선정이란 위험부담까지 지면서 정부가 공공참여를 밀어붙이기는 쉽지 않을 것이기 때문이다.

정부는 시장의 실효성 의문에 귀를 기울여야 한다. 그래야 원하는 곳에 원하는 주택이 공급될 수 있다. 목적이 선하다고 결과가 보장되는 것은 아니다.