23일부터 1년간 서울 강남구 삼성·대치·청담동, 송파구 잠실동에서 토지거래허가제도가 시행된다.

다만, ‘일부 임대’ 허용 항목 등은 구체적인 수치로 정해지지 않아 실제 허가를 받는 과정에서 현장의 혼란이 커질 수 있다는 지적도 나온다. 현재 거래허가와 관련된 세부적인 판단은 인허가권자인 구청장이 맡는다. 규제 대상 지역의 구청 관계자는 “당초 토지거래허가제가 대규모 개발지를 대상으로 한 것인데, 주택·상가 등에 적용되다 보니 다양한 사례가 나올 수 있다”고 말했다.

국토교통부·서울시가 이날 제도 시행과 함께 발표한 운용 지침을 문답으로 정리했다.

▶ 주택에 기존 세입자 있다면?

= 주거용 토지는 2년간 ‘자기 거주용’으로 이용해야 한다. 구입하는 주택에 임대차 계약 기간이 남아 있다면 원칙적으로 토지거래계약허가를 받을 수 없다. 이는 전세 보증금을 끼고 주택을 사들이는 갭투자를 막기 위한 조치다. 다만, 허가를 받더라도 실제로 잔금을 치르고 등기하기 전까지는 통상 2~3개월이 소요된다는 점에서 등기 전에 기존 임대차 계약이 끝나면 예외적으로 허가를 받을 수 있다. 허가를 신청할 때 토지이용계획서에 작성한 잔금 납부일이 통상적인 계약 관행 수준 내(2~3개월)에 있고, 잔금 납부일까지 임대차 계약이 끝난다는 사실을 객관적으로 소명하면 허가받을 수 있다.

▶ 분양주택은 전세 줄 수 있나?

= 허가구역 내에서 신규로 주택을 분양받는 수분양자는 2년간 실거주할 의무가 없어 자유롭게 전세로 내놓을 수 있다. 주택법령에 따라 주택 사업 주체가 주택을 공급하는 경우 등은 토지거래허가 대상에서 제외된다.

▶ 상가 취득 후 일부 임대 가능한가?

= 제1·2종 근린생활시설도 구입 후 일정 공간을 직접 이용하면 나머지 공간을 임대할 수 있다. 꼬마빌딩을 샀다고 해서 모든 층을 건물주가 직접 상업용으로 쓸 필요는 없다. ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률’ 시행령도 건축물을 취득해 실제로 이용하는 사람이 해당 건축물의 일부를 임대할 수 있도록 ‘자기경영’ 원칙의 예외를 인정한다. 단, 신청인이 자기경영을 하는 공간과 임대하려는 공간은 구분 소유 등으로 분리돼 있어야 한다. 또 허가 신청을 할 때 토지이용계획서에 구체적인 임대계획을 밝혀야 한다.

▶ 다가구·다세대 등 임대 허용하나?

= 단독주택이나 공동주택에 실제로 거주하면 직접 이용하지 않는 일부 공간을 임대 목적으로 활용할 수 있다. 단독주택에서 일부 방을 쪼개 임대하거나, 다가구나 다세대 주택에서 집주인이 살면서 나머지 집을 세를 놓을 수 있다. 건축법 시행령 등에서도 단독과 공동주택에서 건물의 일부 임대가 가능하도록 자가거주 원칙의 예외를 인정한다. 단, 주택 전체를 임대하면서 일부 임대를 가장하는 등의 문제가 발생하지 않도록 국토부가 이를 단속할 예정이다.

▶ 부부·가족 등이 지분으로 부동산을 사고팔면?

= 부부와 가족 등 세대 구성원이 공유지분을 각각 취득하면 동일인의 취득으로 간주한다. 이때 취득한 공유지분 면적 전체를 합산해 허가대상 면적 여부를 판단한다. 예를 들어 한 부부가 대지면적 30㎡인 아파트를 공동명의로 소유하다가 이를 다른 부부에게 배우자별로 15㎡씩 판다고 했을 때, 지분면적을 합해 18㎡를 초과한 30㎡를 거래한 것으로 본다. 즉, 토지거래허가 대상이다.

▶ 주택 보유자가 집 사면?

= 주택을 이미 보유한 때도 신규 주택 취득 목적으로 토지거래계약허가를 신청할 수 있다. 다만, 해당 지역에 거주해야 할 사유와 주택을 추가로 사야 하는 사유를 구체적으로 소명해야 한다. 허가구역이 속해 있는 시·군 또는 이와 연접한 시·군에 거주하는 매수자가 주택을 이미 보유한 경우에는 기존 주택을 팔거나 임대를 할지를 밝혀야 한다.

▶ 오피스텔 거래는?

= 오피스텔도 대지지분면적이 허가 기준면적(상업지역 20㎡ 등)을 초과한다면 토지거래허가를 받아야 한다. 오피스텔의 이용목적(주거용·경영용)을 토지이용계획서에 명시해야 한다. 허가받은 이후에는 2년간 자기거주 또는 자기경영 의무를 다해야 한다. 민상식·양영경 기자