서울 및 수도권 핵심지의 집값이 약세로 방향을 틀면서, 자기자본이 적게 드는 ‘전세 끼고 매매’하는 이른바 갭투자에 대한 우려도 나온다. 집값은 내려가는데, 공급이 크게 증가하지 않으면서 전세가격 상승이 예상되기 때문이다. 매매가와 전셋값의 갭(차이)이 좁아지면, 적은 자본으로 매수가 가능하기 때문에 갭 투자가 늘어날 수 있다.

전문가들은 우선 적은 자본으로 여러 채의 집을 소유하는 과거와 같은 갭투자 형태는, 보유세 부담을 비롯해 실물 경기 침체에 따른 매매가 하락 전망에 따라 제한적으로 접근할 것을 주문했다.

▶ ‘전세 끼고 집사기’ 괜찮을까= KB국민은행 리브온의 월간주택가격동향에 따르면, 현재 서울 강북(한강 이북 14개구)의 아파트 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)은 57.2%로 최근 1년간 가장 낮다. 강남지역 11개구는 그보다 더 낮은 52.8%다. 이 같은 흐름은 집값 상승을 전셋값이 쫓아오지 못하면서 나타난 것으로 풀이된다.

실제 2017년 말까진 서울 아파트 전세가율이 70%대에 달했다. 매매가격의 30%만 있으면 전세끼고 매수가 가능했다.

전문가들은 그러나 코로나 19 영향으로 불확실성이 짙어지면서 지금은 상황이 좀 다르다고 얘기하고 있다. 상당수는 아예 갭투자에 반대했다.

김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 “갭투자가 수익을 많이 내려면 집값이 단기간 많이 상승하는 구조여야 하는데, 진입가격 대비 수익을 기대하기에는 지금 경제 국면이 그다지 호의적이지 않다”면서 “전셋값이 높은 곳은 실생활 하기 좋은 곳이기 때문에 저평가 매물이 나오기 어렵다”고 선을 그었다.

이영수 리얼앤택스 대표는 “아직은 아파트 공급이 충분하지 않은 만큼 매매가격이 약보합 내지는 약세로 갈 것”이라며 ‘“다만 경기가 회복세로 전망되는 시기까지는 섣불리 투자에 나서기보다는 지켜봐야 한다”고 조언했다.

▶갭투자 하겠다면, 9억 이하·역세권·학군 봐야= 꼭 갭투자를 해야겠다면, 수요가 많고 저평가된 곳을 권했다.

우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장은 “보유세 부담 증가로 따른 현금을 감당할 수 있는 범위 내에서만 투자를 권유한다”면서 “서울에선 수요층이 두꺼운 노원이나 강서, 구로 등을 수도권은 광명, 평촌, 산본, 과천, 분당, 의왕, 수원 지역에 대해서만 신중하게 접근할 것을 권해 드린다”고 말했다. 단기투자 목적의 갭투자는 지양해야 한다고도 덧붙였다.

덜 오르고, 저평가된 곳에 대해 접근하되, 투자 수익 기대는 줄여야 한다는 조언은 대다수 전문가에게 공통된 것이었다.

안명숙 우리은행 부동산투자지원센터 부장은 “9억원 이하이면서 매매가 대비 전셋값이 붙어있는 곳, 주변부보다 저평가된 곳은 눈여겨볼 만하다”며 “성북구 뉴타운 대비 가격 상승세가 덜했던 노원구 번동 같은 곳은 가격이 낮다”고 말했다.

이영진 이웰에셋 대표는 “서울에선 중랑, 강북, 성북, 관악, 금천, 구로, 은평 등이 괜찮다”고 말했다.모두 현재 전세가율 60% 이상으로 평균보다 높은 지역이고, 지금까지 상승장에서 덜 오른 지역으로 꼽힌다.

아예 미래 가치가 뛰어난 강남 재건축 갭투자를 권한 전문가도 있다. 박합수 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “전세가율이 낮더라도 미래 가치가 돋보이는 강남 재건축 아파트는 갭투자를 권한다”며 “물론 추가 대출이 안 되니 자산가를 대상으로 하는 조언으로 한정될 수 있지만, 일종의 역발상 투자”라고 말했다.

실제 강남구의 아파트 매매가 대비 전세가율은 3월 말 기준 47.7%로 송파구와 더불어 서울시에서 가장 낮다. 박 수석위원은 “서울 핵심지 신축은 상승폭이 크기 때문에 당분간 상승을 기대하기 힘들다”면서 “강남 재건축은 재건축에 따른 잠재 가치가 크게 때문에 자금 여력이 있다면 전세 끼고 매매할 것을 권한다”고 설명했다.

▶불확실성 시대, 위험부담 큰 투자 지양해야=코로나19 영향으로 불확실성이 큰 상황과 정부 정책이 부동산 규제로 모아지는 것도 고려할 점이다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “갭투자 수요는 당분간 고전이 예상된다”며 “저금리에 따른 시중 유동성 관리를 위해 정부 정책은 앞으로도 집값 안정과 투기 수요 억제책으로 일관성이 유지될 것이기 때문”이라고 밝혔다.

그는 “여당이 이번 총선에서 과반의석을 차지하며 국민의 높은 지지를 받게 되면서 종전의 세금과 대출, 분양가상한제를 포함한 청약정책, 3기신도시, 정비사업 등 공급정책도 힘을 얻게 될 것으로 판단된다”면서 “다주택자 규제, 투기수요 억제, 여신규제 등이 유지될 확률이 높아서 갭투자의 실효성이 반감될 가능성이 높다”고 설명했다.

’역전세에 대한 우려의 목소리도 나왔다. 속칭 깡통주택으로 불리는 역전세는 전세가격과 매매가격 간의 역전 현상을 말한다. 실제 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 1분기 HUG의 전세보증금 반환보증 사고건수는 530건으로 사고금액은 1057억원을 기록했다. 양지영 양지영R&C연구소 소장은 “갭투자는 앞으로 가격이 더 오른다는 전제 아래 투자 성격이 강한데 현재와 같은 조정이 길어지면 역전세난이 올 수 있다”며 “지금처럼 시장 불확실성이 갈수록 커지는 상황에서는 유망하지 않아 보인다”고 전했다. 성연진·양대근 기자