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재건축 초기 단계인 서울 양천구 목동신시가지아파트 6단지의 모습. [헤럴드경제DB]

[헤럴드경제=양대근 기자] 이번 4·15 총선에서 강력한 부동산 규제를 추진해 왔던 더불어민주당이 대승을 거두면서 주요 재건축아파트가 몰려있는 정비사업장에도 비상이 걸린 모습이다.

특히 오는 8월부터 서울 재개발 단지의 임대주택 의무 공급비율 상한이 기존 20%에서 30%로 늘어나는 데 이어, 재건축 단지도 같은 기준이 적용될 가능성이 제기되며 해당 주민들의 고민도 깊어지고 있다. 정비업계에서는 각종 규제 강화로 수익성 악화로 인한 사업 포기 등 현장의 부작용이 커질 수 있다고 지적한다.

▶공공주택 확보 난항…정부·여당, 재건축도 임대비율 상향 가능성= 여당은 이번 총선에서 청년과 신혼부부를 위해 공공주택 10만 가구를 확보해 공급하겠다고 공약했다. 서울의 경우 용산 코레일 부지 등을 활용해 1만 가구를 짓겠다는 방침을 덧붙였다. 그러나 전문가들은 구체적인 규모와 재원 마련 부분 등 여전히 풀어야 할 숙제가 적지 않다고 보고 있다.

특히 부족한 공공주택 물량을 늘리기 위해 정부와 여당이 재건축 아파트의 임대비율 상한 카드까지 꺼낼 수 있다는 분석이 제기된다. 민주당은 4·15 총선에서 이 같은 내용을 따로 공약에 포함하지는 않았다. 재건축 밀집지역에 출마한 후보자들의 의견 등을 반영한 결과로 알려졌다.

하지만 지난해 국회 국토교통위원회 국정감사 질의에서 김현미 국토교통부 장관은 “세입자를 위한 대책을 지속적으로 강화할 것”이라며 “재건축·재개발 시 임대비율을 전체 가구수의 30%까지 높여 장기적으로 공급할 수 있게 하겠다”고 밝힌 바 있다. 여기에 정의당 등 진보진영을 중심으로 재건축 아파트의 임대비율 상한 필요성이 꾸준히 제기되고 있어, 21대 국회에서 여당의 선택이 빨라질 수 있다는 전망도 나온다.

이미 서울 주요 재개발 조합은 임대주택 비율 상한 시행을 앞두고 비상이 걸린 상황이다. 재개발 단지의 임대주택 의무 공급 비율 상한을 높이는 내용의 ‘도시 및 주거환경정비법 시행령 개정안’이 8월 초부터 효력이 발생함에 따라 이후 사업시행계획인가를 신청하는 서울 재개발 정비사업장은 임대주택 공급비율을 기존 20%에서 30%까지 확대해야 한다.

향후 재건축에도 같은 기준이 적용될 경우 현재 사업 초기 단계인 양천구 목동신시가지아파트, 마포구 성산시영아파트 등 대형 정비사업장이 직격탄을 맞을 것으로 관측된다. 이외에도 종부세 세율 상향 움직임과 민간택지 분양가상한제 강화 등 각종 규제도 조합 측에 추가 부담으로 작용하고 있다.

정비업계 관계자는 “임대주택을 많이 짓는 만큼 일반분양 물량이 줄어들고 결국 수익성이 현저하게 떨어질 수 밖에 없다”며 “아예 초기 단계부터 사업을 접는 정비사업장도 속출할 수 있다”고 지적했다.

HUG와의 분양가 협상에서 난항을 겪고 있는 서울 강동구 둔촌주공 단지의 지난해 철거 모습. [헤럴드경제DB]

▶코로나19로 연기된 분양가 협상·시공사 선정 결과도 주목= 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 여파로 미뤄졌던 분양가 협상과 시공사 선정 총회 등 중요 정비사업 일정도 총선 이후 본격적인 재개 조짐이 나타나고 있다.

우선 주목되는 곳은 ‘단군 이래 최대 재건축’으로 불리는 강동구 둔촌주공이다. 둔촌주공 조합은 총선이 끝나자마자 주택도시보증공사(HUG)와 분양가 협상을 다시 시작했다. 정비업계에 따르면 조합 측은 협상 재개를 앞두고 조합원들에게 “HUG와의 협상이 원활하게 이뤄지지 않을 경우 후분양을 진행할 수 있다”는 내용의 소식지를 보냈다.

또한 최근 자체적으로 외부 업체에 의뢰해 컨설팅을 진행한 결과, HUG가 제시한 분양가를 수용하는 것과 비교해 후분양을 택해도 사업성이 떨어지지 않는 것으로 잠정 결론을 낸 것으로 전해졌다. 현재 조합은 분양가격을 3.3㎡당 3550만원을 제시한 반면 HUG 측은 2970만원을 고수하고 있는 상태다. 둔촌주공은 일반분양 물량만 5056가구에 달한다. 조합이 후분양을 선택할 경우, 올해 수도권 분양시장에 적지 않은 충격파를 줄 공산이 크다.

반면 최근 정부 규제와 코로나19 여파로 서울 아파트값의 하락세가 이어지고 있는 점은 향후 분양가 협상에서 악재로 작용할 수 있다는 분석이다. 둔촌주공 이외에도 강남구 개포주공1단지와 동작구 흑석3구역 등 분양가상한제 적용기간 3개월 유예 단지들이 여기에 해당한다.

‘대어’들의 시공사 선정 총회도 주목할 대목으로 꼽힌다. 용산구 한남3구역과 서초구 신반포15차 조합은 코로나19 여파로 연기된 조합원 총회 일정을 다시 조율하고 있다. 한남3구역은 현대건설·GS건설·대림산업, 신반포15차는 삼성물산·대림산업·호반건설이 자존심을 건 각축전을 벌이고 있어 정비업계의 이목이 집중된 곳이다.

일부 정비사업장의 경우 조합장 해임 등 내부갈등이 수면 위로 드러나고 있다. 분양가상한제를 피했지만 무리하게 속도를 내는 과정에서 내부 갈등이 심해진 흑석3구역 조합원들은 내달 9일께 조합장 해임 총회를 준비 중에 있다.

개포주공4단지는 지난달 조합장 해임을 완료하고 새 조합장을 뽑을 예정이며, 송파구 헬리오시티는 추가 분담금 등을 놓고 갈등이 커지면서 조합장 해임 여론이 높아지는 상황이다.

bigroot@heraldcorp.com