한국은행이 기준금리를 사상 첫 0%대인 0.75%로 내리기로 결정한 16일 오후, 부동산 컨설턴트인 A모 씨는 최근 서울 반포구 잠원동 아파트를 19억원에 계약한 B씨의 전화를 받았다. “내달 초 중도금을 내야 하는 데요. 지금이라도 계약 포기할까요? 아니면 잔금까지 마무리하고 등기 후 팔까요?” 앞으로 더 큰 손해를 볼 수 있으니 2억원 가까운 계약금을 포기하는 게 낫겠느냐는 상담이었다. A씨는 “최근 10년 새 강남 아파트 계약을 포기하겠다는 사례는 처음 들었다”며 “경기 침체로 인한 집값 하락에 대한 공포감이 생각보다 훨씬 크다”고 놀랐다.

한은의 파격적 금리인하로 인한 부동산 시장의 심리적 충격이 예상보다 크다. 코로나19 팬데믹(세계적 대유행)으로 인한 소비심리 위축, 국제유가 하락 여파에 따른 글로벌 경기 침체로, 국내 경기가 심각한 타격을 받을 것이라는 인식이다. 경기가 크게 흔들리고 있는데, 주택시장이라고 안전할 리 없다는 판단이다.

이재국 금융연수원 겸임교수는 “고가 주택을 타깃으로 한 정부의 부동산 규제는 어느 때보다 강력한데, 경기 침체가 생각보다 크다는 인식이 확산되고 있다”며 “주택 수요가 빠르게 위축될 수밖에 없다”고 진단했다.

▶그때그때 다른 금리인하 효과=일반적으로 금리가 내려가면 싸게 대출을 받아 집을 사려는 수요가 늘기 때문에 집값이 오르는 효과가 생기는 것으로 알려져 있다. 하지만 금리인하 효과는 주택시장 여건에 따라 제각각이라는 게 전문가들의 일반적인 판단이다.

예컨대 2008년 9월말 글로벌 금융위기 당시 한은이 기준금리를 5.25%에서 2%까지 끌어내렸지만 2008년 9월부터 이듬해 7월까지 서울 아파트값은 2.24%(KB국민은행) 하락했다. 당시 버블7지역이라고 불리며 아파트값이 많이 올랐던 용인(-11.23%), 분당(-10.55%), 일산(10.36%) 등은 단기간에 10%이상 폭락했다.

박근혜 정부 당시 사상 최저치인 1.25%까지 금리를 내렸지만, 집값 하락세를 면하지 못했다.

반대로 금리를 올린다고 집값이 하락하는 것도 아니다. 참여정부 시절 6차례나 금리를 올렸지만, 집값은 상승세를 멈추지 않았다.

이명수 리얼앤텍스 대표(전 미래에셋생명 수석 부동산 컨설턴트)는 “집값은 금리 뿐 아니라 실물경기 흐름, 정부 정책, 주택 수급 여건 등 다양한 요소에 영향을 받기 때문”이라며 “금리가 아무리 낮아도 집값이 하락할 것으로 예상되는 시기엔 매수세가 줄고, 반대로 아무리 금리가 높다고 해도 집값 상승시기엔 매수세가 늘어 난다”고 설명했다.

이남수 신한은행 장한평역 리테일지점장은 “금리만 떼어 놓고 집값 효과를 따지면 한계가 크다”고 말했다.

▶“주택수요 위축 생각보다 심각하다”=전문가들은 코로나19로 촉발된 주택시장 매수 심리 위축이 예상보다 훨씬 심각하다고 지적한다. 무엇보다 시가 9억원 초과 고가주택에 대한 주택담보대출비율(LTV)을 축소하고, 15억원 초과 주택에 대해 아예 주택담보대출을 금지하는 대출규제와 9억원 주택을 살 때 자금조달계획서와 함께 증빙서류를 내도록 한 규제가 막강하다는 게 중개업소 관계자들의 전언이다.

송파구 잠실동 C공인 관계자는 “자금조달계획서를 내야하면서 집을 사려던 사람들도 포기하는 경향이 생겼다”며 “사실상 주택거래 허가제라는 말이 체감될 정도로 주택수요가 움츠러 들었다”고 전했다.

역대급으로 강력한 부동산 규제가 적용되는 주택시장에 경기 침체 우려가 본격화하면서 주택시장은 향후 한동안 위축될 수밖에 없다는 전망이 지배적이다.

박원갑 국민은행 부동산수석전문위원은 “한치 앞도 내다보기 힘들 정도로 경제 위기감이 커지는 상황이어서 수요자들이 금리인하를 집을 사라는 신호로 받아들이지 않는다”며 “당분간 고가주택을 중심으로 집값 하락세가 나타날 가능성이 높다”고 예상했다.

이영진 이웰에셋 대표는 “다만 규제를 덜 받는 9억원 이하 주택은 실수요자들을 중심으로 저금리를 이용해 집을 사려는 수요도 나타날 것”이라며 “일부 저평가 지역에선 ‘풍선효과’가 나타날 수 있다”고 내다봤다.

박일한 기자