20일부터 9억원이 넘는 고가주택을 보유자에 대한 SGI서울보증의 전세대출 보증이 전면 제한된다. 초강력 대책인만큼 규제를 피해 현재의 주거를 유지하기 위한 다양한 묘책이 속출할 전망이다.

이미 전세대출을 받아 거주 중인 경우에는 대출 회수 걱정을 할 필요는 없다. 추가 대출(신규 대출)만 막힐 뿐 기존 대출에 대해서는 1회에 한해 만기 연장이 가능하다. 문제는 고가주택 보유자 가운데 전세대출을 계획하던 이들이다. 예컨대 강북에 10억원짜리 아파트를 가지고 있지만 중·고등학교에 다니는 자녀의 교육을 위해 내년에 강남 삼성동에 전세로 이사를 가는 것을 계획중인 A씨의 경우다. 이럴 경우 A씨는 신규 전세대출이 불가능하다.

정부에서 원하는 A씨의 선택은 10억원짜리 아파트를 팔아 무주택자가 되는 방법이다. 하지만 재산상 기회비용이 커 선뜻 택하기 어려운 방법이기도 하다. 오히려 강북 아파트를 전세를 주고 그 보증금으로 강남 전세를 얻는 방법이 가장 손쉽다.

이 때 문제가 발생하는 것은 기존 주택에 담보대출이 있거나, 소유한 집의 전세 보증금이 이사 가려는 집의 전세 보증금에 못미치는 경우다. 예전 같으면 전세대출이 가능하지만 이번 규제로 그 길은 막혔다.

이 경우에는 우선 이사 갈 집의 전세보증금을 낮추고 일부 월세로 내는 방법이 가능하다. 월세전환비율은 대체로 4.0% 안팎(1억원당 35만원~40만원)인데 예컨대 5억원짜리 전세를 들어가기 위해 자금 일부인 2억원 가량을 월세로 전환할 경우 월세로 70만원~80만원 가량을 월세로 더 내면 된다.

문제는 집 주인 역시 이번 전세대출 규제로 자금이 필요해 전세를 고집할 경우다. 이럴 경우 부족한 자금을 신용대출로 조달하는 방법이 있다. 신용대출은 전세대출에 비해 이자율이 높은 편이지만, 9억원 이상 주택을 보유하고 강남이나 목동 등으로 교육이주를 할 정도하면 신용등급이 높은 이들일 가능성이 크다. 기회비용을 좀 더 부담한다면 불가능한 방법도 아니다.

시장에선 전세대출이 막히게 된만큼 전세자금 인상, 월세 전환 등 전세 실수요자들의 치열한 ‘계약 전쟁’이 펼쳐질 것이라 예상하고 있다. 고비는 학기가 시작하는 2월께로 전망된다. 강남 집값을 잡기 위해 나온 정부의 대책이 강북으로 영향이 확장될 것이란 관측도 나온다.

한편 이번 대책으로 불법 위장전입이 늘어날 수 있다는 우려도 나온다. 상대적으로 전세값이 저렴한 곳에 주민등록을 이전한 뒤 학군배정 때까지 기다리다 이후 통학시키는 방법이다. 명백한 주민등록법 위반이다. 3년 이하의 징역이나 3000만원 이하의 벌금형을 받을 수 있다.

오명숙 우리은행 부동산투자지원센터장은 “지금 전세를 살고 있는 사람의 경우 전세계약 연장은 가능하기 때문에 전세금을 올리지 않고 계약하면 된다”며 “경우에 따라선 이면으로 월세 계약이 진행될 가능성도 있다”고 말했다. 홍석희·홍태화·박자연 기자