최근 국내 토지 시장은 주택 시장에 비해 대출, 세금 등의 규제에서 상대적으로 자유롭고 꾸준한 투자수요층이 탄탄하게 자리 잡고 있어, 국내 부동산 시장에서 가장 원활한 흐름을 보이고 있다. 특히 올해 토지 시장은 3기 신도시 개발을 필두로 부천역곡, 성남낙생, 고양탄현, 안양매곡 등의 공공주택지구가 지구지정을 거쳐 토지보상에 착수 하는 등 올해 전국적으로 풀리는 토지보상금은 약 45조 원으로 사상 최대 규모를 기록할 전망이다. 토지 보상금에 주목하는 이유는 도로, 택지개발에 따른 토지보상금액의 상당수는 주변 토지 시장으로 회귀하는 속성이 존재하기 때문이다. 즉 역대 최대 규모의 자금이 토지 시장으로 재투자 될 예정으로 올해 토지 시장은 강세를 이어갈 가능성이 높다.
3기 신도시는 서울에서 가까운 위치하고 있으며, 상당수 지역이 그린벨트 지역이다. 3기 신도시 내 그린벨트는 서울과 인접해 그간 그린벨트가 해제 되지 않아도 그간 타 지역에 비해 높은 땅값 상승률을 보였다. 과거 그린벨트는 투자 가치가 낮은 편이었지만 지속적으로 규제가 완화 되고, 개발이 원활해지는 추세로 최근 분위기가 180도 달라지고 있다. 그린벨트 해제 권한도 국토교통부장관에서 각 지자체장으로 이전 되면서 각 지역마다 개발에 탄력을 받고 있다.
도시계획 전문가들은 “규제가 완화되기 전의 고정관념을 가지고 있는 사람들은 그린벨트를 투자 상품으로는 부정적으로 인식하는 경우가 많다. 하지만 그간 수많은 수도권 내 취락지구 인접 그린벨트가 해제 되었고 땅값도 큰 폭으로 올랐다, 최근에는 3만㎡ 미만의 단절토지와 소규모 그린벨트는 점차 해제되는 추세이다. 또한 그린벨트 내 장기 불법 건축물들로 인해 훼손된 토지의 일부(30%)를 기부체납 하면 그린벨트의 해제가 가능하고, 건축물을 지을 수 있도록 규제가 완화되었다. 보상 시에도 환지방식과 혼합방식 모두가 가능하다. 하지만 상당수 투자자들이 이러한 법률 개정과 규제 완화에 대해 잘 모르는 경우가 많다.” 라고 설명했다.
실제 그린벨트가 해제돼 당장 개발이 가능한 토지는 가격이 많이 올라 개발과 투자에 다소 부담이 느껴지는 상황이다. 반면 그린벨트 임야 및 전‧답 등은 상대적으로 여전히 저평가 되어 있어, 최근 개발회사와 투자자들 사이에서 관심이 높다. 하지만 그린벨트라도 도로, 역사, 취락지구 등과 너무 멀리 떨어져 있으면 개발 가능성이 낮기 때문에 매입 시 각별히 유의해야 한다. 특히 최근 국토부가 서울 인구 분산과 집값 안정화를 위해 서울 인접 수도권 내 교통 여건이 좋은 지역 중 보존가치가 낮은 야산이나 전‧답 등의 그린벨트를 해제하는 방안에 적극적인 자세를 보이고 있는 것도 호재이다.
부동산 전문가들은 “2020년 부동산 시장은 수도권의 경우 서울과의 접근성이 개선되는 교통망 확충 지역을 눈여겨볼 필요가 있다. 작년 통과된 ‘역세권 개발법 개정안’을 기반으로 하는 차량기지 및 신규 역사 주변 개발 규제 완화로 역세권 개발이 활성화 될 것으로 예상되기 때문이다. 실제 서울시는 수서차량기지 이전과 부지활용 방안 및 3호선 연장 노선 사전 타당성조사 용역을 진행 중이며, 신분당선 광교~호매실 구간이 예비타당성조사를 통과하며 주목을 받고 있다. 특히 GTX-C 노선 정부과천청사역, 갈현역 예정 지역에 인접한(반경 1km) 토지는 매물을 구할 수 없을 만큼 투자가 몰리고 있다.” 라고 설명했다.
이렇듯 서울 인접 미개발 역세권과 신규 역사 예정지에 투자수요가 몰리는 것은 ‘역세권 개발법 개정안’ 때문이다. 역사 및 주변부의 통합개발을 장려하려는 목적으로 지난 2010년 시행된 ‘역세권 개발법’은 개발사업에서 발생한 이익의 25%를 세금으로 환수하고 철도역 주변부만 개발할 수 있다는 조항으로 사업성과 활용도가 낮았다. 이에 지난 10여년 간 한번도 활용된 적이 없는 유명무실한 법이었다. 하지만 작년 통과된 개정안으로 역세권의 정의가 역사는 물론 차량정비기지, 선로보수기지, 직원 기숙사 등까지 확대됐고 신설역 주변에 위치한 그린벨트도 개발이 가능하다. 또한 개발이익의 일부를 사업지에 재투자 될 수 있도록 법률이 변경됐다. 개발이익으로 사업 대상지에 주차장, 도서관, 체육시설 등의 공공 편의시설을 지을 수 있도록 함으로써 사업성을 더욱 높일 수 있게 되었다. 역세권 개발사업자는 각종 사회기반시설 조성비에 관한 국비 융자와 보조, 건폐율•용적률 상향 혜택을 받게 되어 주거, 관광, 상업, 쇼핑 분야의 활용도가 높아질 전망이다.
역세권 개발법 개정안 수혜지역으로는 서울과 인접한 신분당선 광교~호매실 구간 4개 역과 GTX-C 노선 예정 역세권 지역이 대표적이다. 이중 과천 지역에 들어서는 GTX-C 노선 정부과천청사역, 갈현역 예정 지역이 개발회사와 투자자들의 이목을 끌고 있다. 3기 신도시 지역 중 최고의 입지로 최근 가장 큰 폭의 부동산 상승세를 보이는 지역은 과천이다. 특히 수도권 광역교통의 핵심으로 부상하고 있는 GTX-C노선의 내년 조기 착공과 위례~과천연장선 등 트리플 역세권 예정에 높은 관심이 몰리고 있다. 과천은 서울 강남과 맞닿아 있는 지역으로 행정구역상으로만 경기도일뿐 강남생활권으로 봐도 무방할 만큼 가장 가까운 도시이다. 앞으로 과천은 3기 신도시(공공주택, 첨단지식산업센터, 의료‧바이오 산업단지), 과천주암지구, 과천지식정보타운 등 다수의 개발로 인해 2025년이면 인구가 2배 이상 큰 폭으로 늘어날 것으로 예상된다.
이에 3기 신도시 과천의 교통 인프라도 개선이 된다. 광역교통개선 대책으로는 GTX-C 노선 정부과천청사역(양재역3분, 삼성역7분 소요예상)이 신설될 예정이다. 이와 함께 과천~우면산 간 도로 지하화, 과천~송파 간 민자 도로 노선(3.4㎞) 연장, 과천~이수 간 복합터널(5.4㎞) 건설, 과천~위례선 연장, 과천대로~헌릉로 간 연결도로 신설(4㎞) 등을 추진할 예정이다. 이를 통해 과천에서 강남 고속터미널까지 도착하는데 15분정도 소요 될 전망이고, 양재까지도 약 10분이 단축되는 등 서울 강남과의 접근성은 더욱 향상될 전망이다.
현지 부동산 관계자는 “향후 과천 지역 교통의 중심이 되는 GTX역 예정지 주변에 토지 수요가 몰리면서 가격이 크게 상승하고 있다. 최근 갈현동 지역에 경사도가 낮은 임야나 농지는 향후 개발 가능성이 높아 입지가 좋은 토지가격은 3.3㎡(평)당 임야가 180만원~330만원, 전‧답(농지)이 500만원 전후로 거래되고 있다. 전‧답보다 상대적으로 가격 부담이 덜한 임야 중심으로 거래가 크게 늘어나고 있는 추세다. 특히 과천 지역의 그린벨트가 해제돼 개발이 가능하게 된 임야, 농지의 시세가 수 천 만원을 호가하고 있는 것을 감안하면 향후 가격 상승 여력은 여전히 높다.
이에 GTX역 예정지 주변 부동산 호가가 크게 오르고 있고, 매물을 찾기 힘든 상황이다.” 라고 설명했다.
