[헤럴드경제=양영경 기자] 한동안 서울 전역에서 투자 붐을 일으켰던 ‘꼬마빌딩’이 올 들어서는 안정적인 임차수요 확보와 자산가치 상승을 기대할 수 있는 핵심지 내 알짜배기 위주로 거래가 이뤄진 것으로 나타났다.

올해 3분기까지 서울의 소규모빌딩 거래 건수는 강남구가 108건으로 가장 많았고 그 뒤를 중구(103건), 종로구(60건)가 이었다. [헤럴드경제DB]

최근 KB경영연구소가 국토교통부의 상업·업무용 부동산 실거래가 신고 자료를 분석한 결과, 올해 3분기까지 서울의 소규모빌딩 거래 건수는 강남구가 108건으로 가장 많았고 그 뒤를 중구(103건), 종로구(60건)가 이었다. 이중 중구는 2016년 동기(88건)와 비교할 때 거래건수가 늘어난 유일한 지역이다. 소규모빌딩 거래가 가장 많았던 2016년의 3분기 누적 거래건수와 비교하면 상위권에 있었던 관악구(169건→48건), 영등포구(104건→34건), 은평구(110건→28건), 강서구(93건→28건), 중랑구(115건→22건) 등에서의 거래가 크게 감소했다. 여기서 소규모빌딩은 연면적이 100㎡ 초과, 1000㎡ 미만인 건축물을 말한다. 3년 전까지만 해도 서울 전역으로 확장됐던 거래가 올해는 강남과 도심권에 집중된 것이다.

서울에서 소규모빌딩 거래건수는 지난 2016년 2654건으로 고점을 찍은 뒤 이듬해 2378건, 2018년 1433건까지 줄었다. 올해는 3분기까지 누적된 거래건수의 전년동기 대비 변동률 등을 고려해 총 1242건의 소규모빌딩 거래가 이뤄질 것으로 추정됐다.

이는 상업용 빌딩 거래가 줄어드는 추세와 궤를 함께 한다. 전국 상업용 빌딩 거래건수는 2016년 약 2만건을 기록한 뒤 2018년 1만5000건으로 감소, 올해는 1만2000건을 기록할 것으로 전망되고 있다. 전국 상업용 빌딩 거래의 약 30%를 차지하는 서울·경기지역에서도 같은 추세가 나타나고 있으며, 이에 따라 소규모 빌딩 거래도 감소세를 보이고 있다. 이는 거래총액에도 영향을 주고 있다. 서울에서 소규모빌딩의 단위면적당 거래가격은 2014년 ㎡당 400만원대에서 올해 3분기 1000만원까지 치솟았지만, 거래량을 반영한 거래총액은 지난 2014년 6조원에서 올해 3조6000억원 수준까지 떨어질 것으로 전망됐다.

결국, 전반적으로 거래가 줄고 될만한 곳에만 거래가 집중된다는 건 시장의 불투명한 여건 때문이라는 분석이 나온다. 최근 몇 년간 소규모빌딩의 대부분을 차지하는 근린생활시설의 공급이 확대된 가운데 자영업 경기 침체로 임차수요는 정체된 상황이다. 임대사업자에 대한 대출규제 강화와 함께 법 적용대상 확대, 계약갱신 요구기한 연장 등의 내용을 담은 상가임대차 보호법 개정으로 소규모빌딩에 대한 투자 여건도 악화하고 있다.

다만, 저금리에 따라 풍부한 유동성이 부동산 시장으로 유입될 가능성은 여전하다. 김태환 KB경영연구소 부동산금융연구팀 연구위원은 “시장의 위험이 커진 만큼 핵심지역의 우량 소규모빌딩에 대한 투자 쏠림이 심화할 것으로 전망된다”며 “지역이나 입지, 규모, 시설 등에서 상대적으로 경쟁력이 낮은 소규모빌딩은 거래시장이 침체하며 유동성 위험이 발생할 가능성이 크다”고 봤다.

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